대항력 보증금 289,000,000원, 그러나 확약으로 인수 0원 — 수원 인계동 903호

수원지방법원 2025타경56074. 수원시 팔달구 인계동 953-2, 12층 건물 중 9층 903호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있지만 감정평가 이용상태는 도시형생활주택 1개호입니다. 소유자 김미자는 2021.06.04. 매매가 289,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 말소기준권리는 2021.12.30. 손춘길 명의 근저당권 70,000,000원이고, 이후 설정된 근저당권·압류·경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 순서입니다.

등기 순서만 보면 임차권등기는 2023.06.01. 접수돼 말소기준권리보다 늦습니다. 하지만 임차인 이주혜의 확정일자는 2021.04.15., 점유개시는 2021.05.11., 전입신고는 2021.05.13.로 모두 말소기준일인 2021.12.30.보다 앞섭니다. 따라서 이 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인으로 보아야 하며, 단순히 임차권등기가 후순위라는 이유만으로 인수 위험이 사라지는 구조가 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 등기일보다 앞선 전입일

말소기준권리 이후에는 손춘길의 추가 근저당권 30,000,000원, 국민건강보험공단 압류 2건, 수원시 압류 1건, 현재 강제경매개시결정과 임차권등기가 이어집니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 순위입니다. 다만 압류채권이 당해세에 해당하면 배당에서 먼저 차감될 수 있어 후순위 채권의 배당액은 달라질 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

이주혜는 보증금 289,000,000원의 실제 임차인입니다. 보증기관이나 대위변제 신고자를 별도의 임차인으로 더하지 않습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사의 채권과 임차권등기 채권은 동일한 채권이라고 매각물건명세서에 기재돼 있으므로, 보증금 289,000,000원과 신청채권 316,566,066원을 서로 다른 임차보증금처럼 합산하면 안 됩니다.

* 확약이 매각물건명세서와 최종 매각조건에 그대로 반영되고, 대항력 포기 및 임차권 말소 동의의 효력이 유지되는 것을 전제로 합니다. 확약서 원문과 특별매각조건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

③ 회차별 인수 구조 — 확약 전과 후가 완전히 다르다

확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커지는 대항력 인수형입니다. 현재 회차만 보더라도 최저가 189,000,000원에 룰상 인수액 103,446,000원이 붙습니다. 그러나 이번 사건은 해당 임차인의 대항력 포기와 임차권 말소 동의가 제출돼 있어, 확약이 유효하게 반영되는 회차에서는 최저가가 곧 실질취득액이 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 189,000,000원 가정)

집행비용 3,446,000원을 제외한 185,554,000원이 임차보증금에 우선 배당되는 가정입니다. 임차인의 룰상 미배당액은 103,446,000원이지만, 2026.06.01.자 확약이 매각조건에 반영되면 매수인은 이를 인수하지 않습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정평가 기준)

• 주위환경. 인계초등학교 북동측 인근에 위치하며 근린생활시설, 오피스텔, 주상용건물, 주택 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택 1개호로 이용 중입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설이므로 건축물대장과 실제 이용상태를 함께 확인해야 합니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 평지붕 12층 건으로 급·배수, 위생, 도시가스 난방, 승강기, 기계식·자주식 주차장, 소화전 및 화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 8m의 도로와 접합니다.
• 토지이용. 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 시가지경관지구, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역 및 과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 현장 확인. 현장조사 당시 점유자가 부재해 내부를 직접 확인하지 못했으며 내부구조와 이용상황은 외관 탐문 등을 기준으로 평가됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.06.01.자 대항력 포기, 임차권 말소 동의 및 잔존 보증금 비인수 조건이 최종 매각조건에 반영됐는지 확인해야 합니다.
• 동일 채권 중복 계산 금지. 주택도시보증공사의 신청채권과 이주혜의 임차권등기 채권은 동일 채권이므로 보증금을 이중으로 합산하지 마세요.
• 세금 배당 확인. 국민건강보험공단 압류 2건과 수원시 압류 1건이 존재합니다. 당해세 해당 여부와 교부청구 금액을 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 현장조사 당시 점유자가 부재했습니다. 현재 실제 점유자와 임차권자의 퇴거·말소 협조 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 용도 대조. 사건상 근린시설과 감정평가상 도시형생활주택 이용상태를 건축물대장, 집합건축물대장 및 현황과 대조해야 합니다.
• 시세 별도 조사. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 동일 건물 및 인근 도시형생활주택의 최근 거래와 임대수요를 확인해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 확약서와 특별매각조건을 직접 대조하세요.

맺으며 — “인수형이지만, 확약이 결론을 바꾼다”

이 물건의 표면적인 구조는 보증금 289,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 189,000,000원보다 앞서는 전형적인 인수형입니다. 일반적인 조건이라면 현재 회차에서 103,446,000원의 잔존 보증금을 매수인이 떠안을 수 있어 최저가만으로 가격을 판단하면 안 됩니다.

하지만 신청채권자가 2026.06.01. 대항력 포기와 임차권 말소에 동의하고, 배당받지 못한 잔존 보증금을 매수인이 인수하지 않는다는 확약서를 제출했습니다. 이 조건이 최종 매각조건에 그대로 반영된다면 매수인 인수는 0원*, 현재 회차의 실질취득은 189,000,000원입니다. 권리 결론은 확약 덕분에 개선됐지만, 비교 시세가 확인되지 않고 세금·점유·용도 확인사항이 남아 있습니다. 확약 원문은 합격 여부를 가르는 문서이고, 가격은 별도의 시세조사가 필요한 물건입니다.