수원지방법원 2025타경56369. 동탄역유림노르웨이숲 203동 지하층 비114호의 근린생활시설입니다. 감정가 1,024,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 501,760,000원입니다. 등기상 소유자는 박진욱이고, 2022.02.28 주식회사하나자산신탁의 신탁등기가 말소되면서 박진욱 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 남청주신용협동조합의 채권최고액 780,000,000원 근저당이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 이후 경기신용보증재단 가압류, 현재 사건의 임의경매개시결정, 국·화성시·수원시의 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 별도로 계산된 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상이므로 실제 점유자와 임대차 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56369 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 오산동 978 동탄역유림노르웨이숲 203동 지하층비114호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 박진욱 |
| 취득 거래가액 | 1,049,900,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,024,000,000원 / 501,760,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남청주신용협동조합 / 736,537,332원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 소멸
2021.11.05 주식회사하나자산신탁 명의의 신탁등기가 있었지만 2022.02.28 신탁등기가 말소되고 박진욱에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 남청주신용협동조합 근저당권의 채권최고액은 780,000,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 이후의 경기신용보증재단 가압류와 현재 경매개시결정, 국·화성시·수원시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 — 인수 계산은 0원, 현장 확인은 필요
확인된 임차인 내역은 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 이를 곧바로 실제 점유자 부재나 임대차 부재로 단정해서는 안 됩니다. 입찰 전 실제 점유자, 사업장 사용 여부, 임대차계약 존재 여부를 확인하는 것이 핵심입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 근거가 부족하다
현재 최저매각가는 501,760,000원으로 감정가 1,024,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크게 보이지만, 동일 면적에 맞는 실거래 비교자료가 확인되지 않았고 최근 거래금액도 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 501,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,417,600원 |
| 을구 1번 근저당권 · 남청주신용협동조합 | 780,000,000원 | 494,342,400원 |
| 갑구 5번 가압류 · 경기신용보증재단 | 47,259,179원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 827,259,179원 중 494,342,400원이 배당되고, 미배당액은 332,916,779원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여울초등학교 북측 인근이며 주상복합아파트, 공원, 오피스텔, 오피스 등이 소재하는 성숙중인 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 동측 인근에 마을버스·일반시내버스 정류장이 있으며, 동측 근거리에 GTX A선 및 수서평택고속선 정차역인 동탄역이 있습니다.
- 용도. 철골철근콘크리트구조 지상2층 건물 내 지하층 비114호이며 현재 근린생활시설로 이용중입니다.
- 도로. 동측 약 20미터, 북측 약 18미터, 남측 약 30미터 포장도로에 접하고 서측은 지상 공원화된 지하차도와 접합니다.
- 규제. 중심상업지역(동탄2지구)·지구단위계획구역(화성동탄(2))이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 공시지가 7,349,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 감정가 1,024,000,000원 대비 최저가 501,760,000원이라는 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 말고 실제 근린시설 거래·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국·화성시·수원시 압류가 있으므로 당해세 여부와 배당순위를 확인해야 합니다.
- 회차별 자금계획. 현재 501,760,000원, 3회 유찰 시 351,232,000원, 4회 유찰 시 245,862,399원 시나리오를 기준으로 응찰 상한을 별도로 설정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서와 매각 관련 서류, 현장 점유상태를 최종 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 물건의 등기 권리구조는 명확한 편입니다. 2022.02.28 남청주신용협동조합 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 문제는 가격과 점유 확인입니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만 실제 시세를 뒷받침할 비교거래가 없고 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 사건은 권리는 통과, 가격·점유는 보류가 핵심입니다.
