716,800,000원
수원지방법원 2025타경56369. 동탄역유림노르웨이숲 제203동 지하층 비114호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 박진욱은 2022.02.28 소유권이전 등기를 마쳤고 등기상 거래가액은 1,049,900,000원입니다. 같은 날 남청주신용협동조합이 채권최고액 780,000,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 권리가 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 등기된 경기신용보증재단 가압류, 현재 경매개시결정, 국세·지방세 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기 권리만 놓고 보면 매수인이 직접 떠안을 권리는 확인되지 않습니다. 그러나 임대관계가 미상인 근린생활시설이므로, 등기상 소멸형이라는 사실과 점유·명도 위험이 없다는 결론은 별개로 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56369 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 오산동 978 동탄역유림노르웨이숲 203동 지하층 비114호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 동탄구 동탄감배산로 143 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설로 이용 중 · 지상 2층 건물 내 지하층 비114호 |
| 건물구조 | 철골철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 내부인테리어 및 디럭스타일 마감 |
| 소유자 | 박진욱 (2022.02.28 소유권이전 등기 · 거래가액 1,049,900,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,024,000,000원 / 716,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남청주신용협동조합 / 736,537,332원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 경매의 기준은 2022.02.28 설정된 남청주신용협동조합 근저당권입니다. 경기신용보증재단의 47,259,179원 가압류와 2025.06.11 경매개시결정, 국·화성시·수원시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 2024년 롯데카드 가압류는 2024.05.17 해제로 이미 말소됐고, 2024.02.23 개시된 종전 경매도 2025.05.30 취하 후 2025.06.05 말소됐습니다.
② 점유·임차 — 인수 0원과 점유 확인은 별개
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 보증금, 사업자등록 신청일, 점유 개시일, 확정일자 등 대항력 판단에 필요한 내용도 확인되지 않았으므로 임차인의 존재나 대항력을 있다고 단정할 수도, 없다고 최종 확정할 수도 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%가 곧 시세 70%는 아니다
감정가는 1,024,000,000원, 현재 최저매각가는 716,800,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 유효 실거래가가 확인되지 않아 이 30% 하락분이 실제 시장가 대비 할인인지 판단할 근거가 없습니다.
특히 대상은 지하층 근린생활시설입니다. 같은 건물이나 인근 상가라도 지상·지하 여부, 전용면적, 출입 동선, 가시성, 임대료, 공실, 업종 제한에 따라 가치 차이가 커질 수 있습니다. 따라서 감정가 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 표현할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 716,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,568,000원 | - |
| 1. 근저당 · 남청주신용협동조합 | 780,000,000원 | 707,232,000원 | 72,768,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 47,259,179원 | 0원 | 47,259,179원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
| 기재 채권 합계 | 827,259,179원 | 707,232,000원 | 120,027,179원 |
현재 회차에서는 집행비용 9,568,000원을 제외한 707,232,000원이 남청주신용협동조합에 배당되고, 경기신용보증재단과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 국세·지방세의 실제 당해세 금액은 반영되지 않아 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
신청채권자의 청구액은 736,537,332원이며 현재 회차 예상배당액은 707,232,000원입니다. 신청채권자 청구액 기준으로도 29,305,332원이 충족되지 않습니다. 기재 채권 전체의 미배당액은 120,027,179원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여울초등학교 북측 인근으로 주상복합아파트, 공원, 오피스텔, 오피스가 소재하는 성숙 중인 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 동측 인근에 마을버스·일반시내버스 정류장이 있습니다. 동측 근거리에 GTX-A선과 수서평택고속선 정차역인 동탄역이 있습니다.
- 도로. 동측 약 20m, 북측 약 18m, 남측 약 30m 포장도로에 각각 접하고 서측은 지상 공원화된 지하차도와 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·화성동탄(2) 지구단위계획구역이며 토지는 주상복합건물 건부지로 이용 중입니다.
- 토지 지표. 지목은 대, 토지면적은 15,047.3㎡, 공시지가는 7,349,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 급배수·위생·승강기·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 환금성. 지하층 근린생활시설이므로 동탄역 접근성만으로 판단하지 말고 지하층 출입 동선, 가시성, 공실과 실제 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 현장 영업 여부, 출입문 표시, 점유자와 실제 사용자를 확인하고 현황조사서 및 매각물건명세서와 대조하세요.
- 사업자등록 확인. 임대관계가 미상이므로 사업자등록 신청일과 점유 개시일을 확인해 상가임대차 대항력 가능성을 검토하세요.
- 가격 검증. 같은 건물 또는 인근의 지하층 근린시설 매매사례, 임대료, 보증금, 공실기간을 확보한 뒤 수익가치로 입찰 상한을 정하세요.
- 세금 배당. 국·화성시·수원시 압류의 당해세 금액과 법정기일을 확인해 실제 배당순위와 채권자 미배당 변동을 점검하세요.
- 관리비. 상가 공용관리비, 전기·수도, 장기 체납액과 공용부분 승계 가능성을 관리주체에 확인하세요.
- 업종 가능성. 관리규약, 건축물대장상 용도, 소방·환기·급배수 조건을 확인해 계획 업종의 영업 가능 여부를 검토하세요.
- 매각 상태 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.24이므로 법원 매각 결과와 후속 기일 지정 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 세금·임대차 관련 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 소멸형 ≠ 가격 안전형”
이 물건은 남청주신용협동조합 근저당권을 기준으로 이후 권리가 소멸하고, 제공된 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 구조만 보면 비교적 명확합니다. 하지만 지하층 근린생활시설, 임대관계 미상, 유효 실거래 부재라는 세 가지 조건 때문에 가격 판단은 별개입니다.
최저가 716,800,000원은 감정가 1,024,000,000원의 70%이지만, 실제 시세의 70%라는 뜻은 아닙니다. 등기상 권리 소멸은 긍정적이나 점유와 사업자등록을 확인하기 전까지 임차 위험을 완전히 닫을 수 없고, 임대수익과 공실 자료 없이 가격 메리트도 인정하기 어렵습니다. 권리는 확인 가능, 가격과 운영성은 추가 검증. 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 지하층 상가의 실제 수익성과 점유관계를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.