30,870,000원
대전지방법원 2025타경503779. 세종시 어진동 푸르지오시티 8층 849호로, 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 표면상으로는 감정가 90,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 30,870,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 이 물건의 가격은 낙찰가만으로 끝나지 않습니다. 임차권자 박예윤의 전입일은 2022.01.17, 확정일자는 2021.12.09이고, 말소기준인 세종세무서 압류는 2024.08.22입니다. 임차권이 말소기준보다 앞서므로 배당에서 변제되지 않은 보증금은 매수인에게 승계됩니다.
현재 최저가 30,870,000원에서 집행비용 955,660원을 제외하면 임차인에게 돌아가는 예상배당은 29,914,340원입니다. 보증금 95,000,000원 중 남는 65,085,660원은 매수인 부담입니다. 따라서 낙찰대금과 인수액을 합친 실질취득은 95,955,660원으로, 감정가보다 5,955,660원 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503779 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 어진동 656 푸르지오시티 제8층 제849호 도로명: 세종특별자치시 갈매로 364 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 지하4층, 지상20층 중 8층 |
| 소유자 | 한해란 (2021.10.28. 매매, 2022.01.17. 소유권이전 · 거래가액 91,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 30,870,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박예윤 / 95,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 말소기준권리 | 2024.08.22. 세종세무서 압류 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
말소기준은 2024.08.22. 세종세무서의 압류입니다. 그러나 박예윤의 전입·점유는 2022.01.17.이고, 임대차계약일은 2021.12.04., 확정일자는 2021.12.09.입니다. 임차권등기는 2023.09.22. 접수됐으며, 매각물건명세서도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 이후의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 선순위 임차권의 미변제 보증금은 소멸하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 예상 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박예윤 건물전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.01.17 확정 2021.12.09 | 95,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 있음 | 65,085,660원 |
박예윤은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차권자이며, 실제 임차인은 1명입니다. 임차권 범위는 건물 전부이고, 배당요구일은 임차권등기일인 2023.09.22.입니다. 경매신청채권자도 박예윤으로 동일합니다.
③ 실질취득 구조 — 더 유찰돼도 총부담은 거의 그대로
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 감정가 34% | 30,870,000원 | 65,085,660원 | 95,955,660원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 21,609,000원 | 74,179,962원 | 95,788,962원 |
| 5회 유찰 시 감정가 17% | 15,126,299원 | 80,545,974원 | 95,672,273원 |
낙찰가가 30,870,000원에서 15,126,299원까지 내려가도 실질취득은 95,672,273원~95,955,660원에 머뭅니다. 낙찰가 하락분만큼 미배당 보증금이 늘기 때문입니다. 이 물건은 유찰이 거듭돼도 총부담이 크게 낮아지지 않는 구조이며, 가격 판단의 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 95,000,000원대입니다.
④ 예상배당표 (매각가 30,870,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 955,660원 |
| 1. 임차인 박예윤 보증금 | 95,000,000원 | 29,914,340원 |
| 2. 경매개시결정 · 박예윤 | 95,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 95,000,000원 중 예상배당 29,914,340원을 제외한 65,085,660원이 매수인 인수액입니다. 세금의 법정기일과 실제 배당순위, 당해세 및 최우선변제 반영 여부에 따라 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 임차권 신고에는 주거로 표시돼 있어 실제 사용 형태와 전입 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 위치. 한국토지주택공사 세종특별본부 북서측 인근으로, 오피스텔·도시형생활주택·근린생활시설·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입과 주정차가 용이하고 인근에 시내버스승강장이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층·지상20층 건물의 8층이며 급배수·소화전·화재경보기·주차장·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 중심상업지역·미관지구·행정중심복합도시 지구단위계획구역이며, 광대로와 중로 등에 접합니다.
- 현장 확인. 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란해 표준적 이용상황과 건축물대장 도면을 기준으로 평가됐습니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 총부담으로 계산. 현재 회차 기준 낙찰가 30,870,000원과 인수액 65,085,660원을 합친 95,955,660원을 취득원가의 출발점으로 보세요.
- 유찰 착시 주의. 4회·5회 유찰 시에도 실질취득은 각각 95,788,962원, 95,672,273원으로 거의 내려가지 않습니다.
- 임차권 원본 대조. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 전입세대확인서, 임차권등기명령, 매각물건명세서와 배당요구 서류를 직접 확인하세요.
- 동일인 채권 확인. 임차권자와 경매신청채권자가 모두 박예윤입니다. 채권계산서상 청구관계와 중복 표시 여부를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 세종세무서 압류의 세액과 법정기일에 따라 배당 및 인수 계산이 달라질 수 있으므로 교부청구와 배당순위를 확인하세요.
- 용도·점유 확인. 공부상 업무시설(오피스텔)과 임차권 신고상 주거 이용의 일치 여부, 현재 점유자와 내부 상태를 현장에서 확인하세요.
- 실제 가격 확인. 감정가보다 실질취득이 높으므로 인근 오피스텔의 최신 거래와 임대수익을 확인하기 전에는 가격 메리트를 전제하지 마세요.
맺으며 — “낙찰가는 내려가도 총부담은 내려가지 않는다”
이 물건의 최저가는 30,870,000원이지만, 그 숫자만으로는 취득가격을 설명할 수 없습니다. 선순위 임차보증금 95,000,000원이 낙찰대금보다 크고, 현재 회차에서 배당받지 못하는 65,085,660원을 매수인이 인수합니다. 결과적으로 실질취득은 95,955,660원으로 감정가 90,000,000원을 넘어섭니다.
더 유찰돼 낙찰가가 낮아지더라도 그만큼 인수액이 증가해 총부담은 약 95,000,000원대에 고정됩니다. 최저가 34.3%는 할인율이 아니라 착시에 가깝습니다. 선순위 임차권의 유효성과 세금 배당순위, 임차권자와 신청채권자의 동일인 관계를 원본으로 확인하고, 실제 오피스텔 가격과 내부 상태가 실질취득액을 정당화하는지 검증한 뒤 판단해야 합니다. 권리 인수는 명확하고, 가격 메리트는 확인되지 않았습니다.
