10,588,000원
대전지방법원 2025타경503779. 세종특별자치시 어진동 푸르지오시티 제8층 제849호가 강제경매에 나왔습니다. 사건상 물건 용도는 근린시설로 분류되어 있지만 감정평가서의 실제 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 지하4층·지상20층 건물의 8층 호실이며, 소유자 한해란 씨가 2022년 1월 소유권을 취득한 물건입니다.
이 사건의 결정적인 권리는 소유권 취득 이후 등기된 박예윤의 주택임차권입니다. 보증금은 95,000,000원, 전입일은 2022년 1월 17일, 확정일자는 2021년 12월 9일입니다. 임차권등기는 2023년 9월 22일에 이루어졌고, 말소기준인 2024년 8월 22일 국세 압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
따라서 이 사건은 일반적인 저가 낙찰형 물건이 아닙니다. 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 배당되는 돈은 줄고, 매수인이 인수할 보증금은 늘어나는 구조입니다. 최저가 숫자보다 임차보증금과 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503779 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 어진동 656 푸르지오시티 제8층 제849호 도로명주소: 세종특별자치시 갈매로 364 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 분류 / 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 지하4층, 지상20층 중 8층 |
| 소유자 | 한해란 · 2022.01.17 소유권이전 (거래가액 91,500,000원) |
| 감정가 | 90,000,000원 |
| 최저매각가 | 10,588,000원 (6회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 신청채권자 / 청구 | 박예윤 / 95,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.08.22 갑구 6번 압류 · 국(세종세무서장) |
| 선순위 임차권 | 2023.09.22 을구 1번 주택임차권 · 박예윤 · 보증금 95,000,000원 |
| 예상 매수인 인수 | 85,002,584원 |
| 실질취득 부담 | 95,590,584원 (최저가 낙찰 가정) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 살아남는다
말소기준권리는 2024.08.22 갑구 6번 국의 압류입니다. 그보다 뒤에 등기된 2025.11.11 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 2023.09.22 을구 1번 주택임차권등기는 말소기준보다 앞선 권리이므로, 배당으로 보증금이 모두 변제되지 않는 한 미배당 잔액을 매수인이 부담합니다.
과거 아시아신탁주식회사 앞으로 이루어진 신탁등기는 2014년 11월 말소되었습니다. 현재 분석의 핵심은 과거 신탁관계가 아니라 박예윤의 선순위 임차권등기와 보증금 인수 조건입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 9,500만원
| 임차인 / 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 / 우선변제 | 배당요구 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 박예윤 건물전부 주거 (임차권등기) |
95,000,000원 | 전입 2022.01.17 확정 2021.12.09 임차권등기 2023.09.22 |
대항력 있음 우선변제 가능 |
배당요구 승계 아님 경매신청일 기준 |
박예윤은 임차권등기부상 보증금 95,000,000원의 임차권자이자 이 사건의 강제경매 신청채권자입니다. 전입일과 확정일자 모두 말소기준권리보다 앞서고, 배당요구도 이루어졌습니다. 등기부·현황조사·매각물건명세서에 근거한 대항력 있는 임차인 1명으로 분석됩니다.
박예윤 명의의 임차권과 강제경매 신청채권은 각각 표시되어 있지만, 신청 청구액과 임차보증금이 모두 95,000,000원이고 권리자도 동일합니다. 따라서 이 분석에서는 이를 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
95,000,000원 − 9,997,416원 = 85,002,584원이 매수인 인수 예상액입니다.
10,588,000원 + 85,002,584원 = 95,590,584원.
즉, 보증금 95,000,000원을 중심으로 취득 부담이 사실상 고정되고, 집행비용 상당액까지 더해진 구조입니다. 낙찰가가 내려가도 총부담은 크게 낮아지지 않습니다.③ 가격 분석 — 감정가 9,000만원보다 높은 실질취득
6회 유찰된 현재 최저매각가는 10,588,000원으로 감정가 90,000,000원의 약 12%입니다. 하지만 이 비율은 인수해야 할 임차보증금을 제외한 입찰가격의 비율일 뿐입니다.
현재 회차의 실질취득 부담은 95,590,584원으로, 감정가 90,000,000원보다 높습니다. 선순위 보증금 인수액을 합산하면 감정가보다 낮게 취득하는 구조가 아닙니다.
소유자 한해란의 등기부상 취득 거래가액은 91,500,000원입니다. 다만 이는 과거 소유권 취득 거래가액이므로 현재 실거래 시세와 동일하게 취급할 수 없습니다. 현시점의 시장가격은 별도의 최신 거래사례와 호실별 조건을 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 10,588,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 590,584원 |
| 1. 임차인 박예윤 보증금(우선변제) | 95,000,000원 | 9,997,416원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 박예윤 동일인 청구 · 보증금과 중복 합산 금지 |
95,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 · 임차보증금 미배당분 | — | 85,002,584원 |
집행비용은 매각가 기준 추정치입니다. 신청채권자 박예윤의 청구액은 임차보증금과 별도의 95,000,000원 보증금으로 합산하지 않습니다. 인수액은 배당 후 미변제 보증금이며 매각대금에서 별도로 지급되는 배당액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 및 인수액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 싸지는 것이 아니라 인수액이 늘어난다
| 회차 | 최저매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 10,588,000원 | 9,997,416원 | 85,002,584원 |
| 7회 유찰 시 | 7,411,599원 | 6,878,190원 | 88,121,810원 |
| 8회 유찰 시 | 5,188,119원 | 4,694,733원 | 90,305,267원 |
회차가 진행될수록 최저매각가는 10,588,000원 → 7,411,599원 → 5,188,119원으로 내려갑니다. 그러나 그에 대응하는 매수인 인수액은 85,002,584원 → 88,121,810원 → 90,305,267원으로 증가합니다.
현재 회차에서 최저가와 인수액을 합산한 금액은 95,590,584원입니다. 추가 유찰 시에도 낙찰대금과 미배당 보증금 합계는 집행비용 등의 차이만큼 달라질 뿐, 임차보증금 95,000,000원 수준에서 사실상 고정됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 세종특별자치시 어진동 소재 한국토지주택공사 세종특별본부 북서측 인근의 푸르지오시티입니다. 주변에는 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설과 공원이 혼재하며, 감정평가상 입지 및 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 진출입과 주정차가 용이하고 인근에 시내버스승강장이 있어 대중교통 사정은 양호한 편으로 평가됩니다. 주변에 광대로 및 중로가 접합니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조의 지하4층·지상20층 건물이며, 대상 호실은 8층입니다. 외벽은 화강석 붙임 및 페인팅 마감, 내부는 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 새시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 소화전, 화재경보기, 주차장 및 승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·미관지구·지구단위계획구역(행정중심복합도시)이며, 대로2류·대로3류·중로1류·중로3류에 접하는 토지입니다. 공시지가 자료상 금액은 3,785,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 내부는 이해관계인 부재로 확인이 곤란하여, 감정평가 시 탐문 및 건축물대장 도면을 기준으로 평가되었습니다.
- 환금성. 업무시설(오피스텔)의 거래 수요와 개별 호실의 상태를 별도로 검증해야 합니다. 6회 유찰이라는 사실만으로 저평가를 판단할 수 없으며, 선순위 임차보증금 인수 조건을 포함한 실질취득액을 기준으로 매수 및 재매각 가능성을 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 인수 조건. 을구 1번 박예윤 임차권등기가 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 미배당 잔액을 인수한다는 조건을 원본에서 재확인하세요.
- 실질취득액 계산. 현재 최저가 10,588,000원만 준비할 금액으로 보지 말고, 미배당 보증금 85,002,584원을 합산한 95,590,584원을 기본 부담으로 검토하세요. 추가 비용 발생 가능성도 별도로 고려해야 합니다.
- 임차권 및 점유. 박예윤의 임대차계약서, 보증금 지급 내역, 전입·확정일자, 실제 점유 여부 및 임차권등기명령 관련 기록을 확인하세요.
- 채권 중복 확인. 박예윤의 임차보증금과 강제경매 신청 청구액은 동일인·동일금액입니다. 동일채권 여부를 원본에서 확인하고 보증금을 이중으로 산입하지 않도록 주의하세요.
- 세금 및 배당순위. 세종세무서장 압류가 말소기준권리입니다. 관련 조세채권의 법정기일·우선순위 및 실제 배당에 미치는 영향을 확인하세요. 배당이 달라지면 임차보증금 인수액도 달라질 수 있습니다.
- 용도 및 이용상태. 근린시설 분류와 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용상태를 건축물대장, 등기부, 현장 확인으로 대조하세요. 주거용 임대차 관련 법적 요건도 검토해야 합니다.
- 현장 내부 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 곤란했던 만큼 실제 점유자, 시설 상태, 수리 필요 여부와 명도 가능성을 현장에서 점검하세요.
- 관리비 체납. 오피스텔 관리사무소를 통해 미납 관리비와 공용부분 부담 가능성을 확인하세요.
- 시세 및 환금성. 과거 취득가 91,500,000원이나 감정가 90,000,000원만으로 현시세를 추정하지 말고, 인근 유사 업무시설(오피스텔)의 최신 거래 및 임대 사례를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당 관련 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “1,058만원에 낙찰받아도 1,058만원짜리 물건은 아니다”
이 사건은 감정가 90,000,000원, 최저가 10,588,000원, 6회 유찰이라는 숫자 때문에 매우 저렴한 경매물건처럼 보일 수 있습니다. 그러나 실제로는 선순위 대항력 임차보증금 95,000,000원이 매수인의 취득 부담을 결정합니다.
현재 최저가에 낙찰되더라도 예상 배당으로 충당되지 않는 85,002,584원의 보증금 인수가 남습니다. 최저매각가를 합친 실질취득 부담은 95,590,584원으로, 감정가 90,000,000원보다 높은 수준입니다. 7회·8회 유찰 시에도 낙찰가격이 내려가는 만큼 인수금액이 증가해 총부담은 보증금 9,500만원 수준에서 사실상 유지됩니다.
여기에 실제 이용상태가 업무시설(오피스텔)인 점, 6회 유찰된 점, 임차권자와 강제경매 신청채권자가 동일한 점, 내부 확인의 한계까지 감안하면 권리·가격·환금성 모두 신중한 검토가 필요합니다.
결론은 명확합니다. 최저가는 매우 낮지만 실질취득은 저렴하지 않습니다. 단순 할인율을 근거로 입찰하기에는 위험이 크며, 임차권의 유효성·인수 조건과 현재 시장가격을 입증할 수 없다면 입찰 보류가 합리적인 고위험 D등급 물건입니다.
