대전지방법원 2025타경503789. 세종특별자치시 나성동 세종메가타워1 1층 115호 근린시설입니다. 이동호가 2019년 3월 19일 거래가 800,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 수원농업협동조합이 채권최고액 600,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다. 이후 신한은행, 중소기업은행, 한국캐피탈의 가압류와 수원농업협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌지만, 모두 말소기준 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다.
권리관계만 보면 낙찰자가 떠안을 등기상 부담은 없습니다. 그러나 점유관계는 별도로 봐야 합니다. 감정평가상 115호는 근린생활시설로 이용 중인 것으로 조사됐지만, 매각물건명세서와 현황조사에는 홍준철·성미정 두 사람이 2025년 4월 3일 전입한 주거 점유자로 나타납니다. 두 전입일 모두 말소기준일인 2019년 3월 19일보다 늦어 대항력은 없지만, 실제 이용상태와 명도 범위는 현장에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503789 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 나성동 798 세종메가타워1 제1층 제115호 도로명: 세종특별자치시 나성북로 9 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 감정상 근린생활시설 · 지상 11층 중 1층 |
| 소유자 | 이동호 (2019.03.19. 거래가 800,000,000원에 취득, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,310,000,000원 / 449,330,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수원농업협동조합 / 547,093,159원 |
| 말소기준권리 | 2019.03.19. 수원농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 모두 소멸
최초 하나자산신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2019년 3월 19일 주식회사메가타워를 거쳐 이동호에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 수원농업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 그 뒤에 접수된 가압류 3건과 임의경매개시결정은 매각으로 전부 소멸합니다. 현재 최저가 449,330,000원 가정 배당에서는 집행비용을 제외한 442,436,700원이 선순위 근저당권자에게 배당되고, 후순위 가압류권자에게는 배당되지 않습니다.
② 임차인·점유 분석 — 대항력은 없지만 명도 확인 필요
보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 실제 임차인 조사 대상은 2명입니다. 두 사람 모두 115호에 2025년 4월 3일 전입해 말소기준일보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 따라서 확인된 임차보증금이 미상이더라도 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이며, 실제 점유 상태에 따른 명도 절차는 별도로 남습니다.
| 성명 | 점유 부분 | 이용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍준철 | 115호 | 주거 | 2025.04.03 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 성미정 | 115호 | 주거 | 2025.04.03 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가는 1,310,000,000원이고, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 449,330,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 할인 폭은 크지만 확인된 실거래 시세가 없으므로, 감정가 대비 비율만 근거로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 특히 근린시설은 층·노출도·동선·임대료·공실 상태와 실제 영업 가능성이 가격을 좌우하므로, 현 최저가가 시장가보다 낮은지는 별도의 비교가 필요합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 449,330,000원 | 442,436,700원 | 473,185,674원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 314,531,000원 | 309,327,566원 | 606,294,808원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 220,171,700원 | 216,289,296원 | 699,333,078원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 이는 후순위 채권자와 채무자 사이의 문제입니다. 대항력 임차인이나 인수 권리가 없으므로 각 회차에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 채권 미배당이 커진다는 사실이 곧 부동산 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 449,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,893,300원 |
| 1. 근저당 · 수원농업협동조합 | 600,000,000원 | 442,436,700원 |
| 2. 가압류 · 신한은행 | 194,400,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 53,100,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한국캐피탈 | 68,122,374원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가를 기준으로 한 추정액입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 현재 가정에서는 채권 총액 915,622,374원 중 442,436,700원이 배당되고 473,185,674원이 미배당됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나성초등학교 서측 인근으로, 주변에는 아파트단지·근린생활시설·공공기관 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 11층 건물의 1층 115호이며, 사용승인일은 2016.08.24입니다. 위생·급배수·소방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 약 25m, 서측 약 20m, 북측 약 15m 도로를 통해 접근할 수 있습니다.
- 토지. 가장형 평지의 상업용 건부지이며, 토지면적은 1,628.1㎡, 공시지가는 3,969,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 중심상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역이며, 중로1류와 중로2류에 접합니다.
- 이용상태. 감정상 근린생활시설로 이용 중이고 공부와의 차이는 없습니다. 다만 현황조사상 주거 전입자가 확인돼 실제 이용 형태는 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대료 확인. 감정가 대비 할인율이 아니라 동일 건물·인근 1층 근린시설의 실제 매매가와 임대료를 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 점유자 면담. 홍준철·성미정의 실제 점유 여부, 계약 상대방, 보증금, 월세, 점유 공간과 퇴거 의사를 확인하세요.
- 용도 일치 여부. 공부·감정상 근린생활시설과 조사상 주거 이용의 차이를 현장에서 확인하고, 향후 영업·임대 활용에 제약이 없는지 점검하세요.
- 관리비·공용부분. 집합건물의 관리비 체납과 공용부분 관련 부담을 관리주체에 확인하세요.
- 배당 원본 대조. 당해세·최우선변제 가능성과 배당요구 종기 내 신고 내용을 매각물건명세서와 배당요구서로 확인하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 수익성은 아직 검증되지 않았다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019년 수원농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리와 대항력 없는 전입자들은 낙찰자에게 승계되지 않습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 3회 유찰로 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 실거래 시세가 확인되지 않고 근린시설에 주거 점유자 2명이 존재합니다. 이 물건은 권리보다 현장 점유·실제 이용·임대수익·시장가격을 확인한 뒤 응찰 여부를 결정해야 하는 근린시설입니다.
