대구지방법원 2023타경11407. 김천시 농소면 입석리의 단독주택·토지 물건으로, 감정평가상 건물은 메주제조장과 주택으로 이용되고 있습니다. 감정가 424,973,050원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저가는 145,765,000원, 감정가의 34.3%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 농촌 복합부동산은 감정가 대비 할인율보다 농지 취득 가능성·점유관계·제시외 건물·토지 저촉을 먼저 확인해야 합니다.
등기상 기준권리는 2006년 7월 10일 농소농업협동조합의 채권최고액 80,000,000원 근저당입니다. 이후 가압류와 두 건의 경매개시결정, 김천세무서장의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 경매개시 이후인 2023년 9월 19일 이용희에게 증여로 소유권이 이전됐고, 현재 등기상 소유자는 이용희입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2023타경11407 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 김천시 농소면 입석리 566-1 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 감정평가상 메주제조장 및 주택 |
| 건물 구조 | 시멘트블럭조 스레이트지붕 단층 · 벽돌조 철근콘크리트지붕 단층 |
| 설비 | 난방설비 · 위생 및 급·배수설비 · 태양광설비 3kw |
| 등기상 소유자 | 이용희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 424,973,050원 / 145,765,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 64,256,464원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수권리는 없다
말소기준은 2006.07.10. 접수된 농소농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 80,000,000원이고 공동담보로 입석리 566-1 토지와 566-3 토지가 기재돼 있습니다. 그 뒤의 농소농업협동조합 가압류 62,679,799원, 강제경매개시결정, 남김천농업협동조합의 임의경매개시결정과 국의 압류는 등기상 매각으로 소멸합니다.
② 점유관계 — 성명미상 점유 1건
| 점유자 | 점유 부분 | 사용 | 전입·확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 성명미상 | 비닐하우스 및 제시외 건물과 컨테이너 | 포도밭 | 전입신고일 미상 · 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인 또는 점유자로 조사된 사람은 1명이며, 보증기관의 대위·승계 신고는 아닙니다. 다만 성명, 전입일, 확정일자, 보증금과 배당요구 여부를 확정할 수 없어 대항력을 없다고 단정할 수 없습니다. 특히 점유 부분이 주택 본체가 아니라 비닐하우스·제시외 건물·컨테이너이고 사용 목적도 포도밭으로 기재돼 있어, 점유의 법적 성격과 인도 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 34.3% 낙폭만으로 싸다고 단정할 수 없다
현재 최저가는 145,765,000원으로 감정가 424,973,050원의 34.3%입니다. 그러나 주변 실거래 기준이 확인되지 않은 상태이므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 더욱이 주택뿐 아니라 메주제조장, 농지, 비닐하우스, 컨테이너, 제시외 건물이 결합된 복합물건이라 일반 단독주택처럼 환금성을 판단하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 145,765,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,840,710원 |
| 1. 근저당권 · 농소농업협동조합 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 2. 가압류 · 농소농업협동조합 | 62,679,799원 | 62,679,799원 |
| 3. 강제경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 4. 남김천농업협동조합 | 64,256,464원 | 244,491원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 206,936,263원 중 예상배당은 142,924,290원이며 미배당은 64,011,973원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지·건물 현황 — 농취증과 저촉 건물
- 이용 상태. 감정평가상 건물은 메주제조장과 주택으로 사용되고 있으며, 비닐하우스와 제시외 건물·컨테이너는 포도밭 용도로 점유되고 있습니다.
- 농지취득자격증명. 이 사건 토지 취득 시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 최고가매수신고 후 매각허가기일까지 제출하지 않으면 부득이한 사유가 없는 한 매수보증금이 반환되지 않습니다.
- 공부와 현황 차이. 일부 토지는 공부상 지목이 과수원이나 현황은 대로 조사됐습니다.
- 제시외·저촉 건물. 일부 토지 지상에 소유자 미상의 건물이 저촉된 것으로 판단됐으며, 면적은 실측에 의해 개략적으로 산정됐습니다.
- 용도지역. 계획관리지역과 농림지역이 포함되고, 일부는 농업진흥구역입니다. 가축사육제한구역 전부제한구역에도 해당합니다.
- 토지 특성. 지목은 과수원, 평지의 부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다. 토지면적은 147.0㎡, 공시지가는 45,900원/㎡입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 입석교 북측 및 남측 인근으로, 농경지·농가주택·임야 등이 형성된 지역이며 부근 상황은 보통입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 간선도로 접근성 등 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물 상태. 메주제조장은 몰탈 위 페인팅·콘크리트 노출·목재 창호, 주택은 적벽돌 마감·벽지· 장판지·샷시 창호 구조로 조사됐습니다.
- 환금성. 농촌 지역의 주택·제조장·농지 복합물건으로 사용 목적이 제한적이고, 농지취득자격과 제시외 시설 문제가 얽혀 있어 일반 주택보다 매수층이 좁을 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 선확인. 입찰 전 관할 행정기관에 취득 가능 여부와 발급 조건을 확인하고, 매각허가기일까지 제출 가능한 일정인지 점검해야 합니다.
- 성명미상 점유자 확인. 현장 방문을 통해 실제 사용자, 사용 시작일, 계약 상대방, 보증금, 임대차계약서와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 귀속. 비닐하우스·컨테이너·소유자 미상 건물의 매각 포함 여부와 철거·보상· 법정지상권 또는 점유권 주장 가능성을 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 경계·저촉 측량. 소유자 미상 건물이 일부 토지에 저촉된 것으로 조사됐으므로 지적도, 건물개황도와 현황 측량으로 정확한 경계를 확인해야 합니다.
- 공부와 현황 차이. 과수원으로 등재됐지만 현황 대인 부분의 농지전용·원상회복·취득 절차를 관계기관에 확인해야 합니다.
- 집행정지 이력. 2024.05.02. 집행정지통지 이력이 있으므로 매각기일의 유효성과 사건의 현재 진행상태를 법원 기록에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 34.3%라는 낙폭만 보지 말고 인근 농지, 농가주택, 제조시설의 실제 거래와 철거·정비 비용을 합산해 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·농지취득자격 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 현장 확인이 먼저다
이 물건은 등기만 보면 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하고 매수인 인수액도 0원인 구조입니다. 하지만 성명미상 점유자가 비닐하우스와 제시외 시설을 사용하고 있고, 보증금·전입·확정일자가 확인되지 않아 점유 위험을 닫을 수 없습니다. 여기에 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 반환 제한, 소유자 미상 건물의 토지 저촉, 공부와 현황의 차이까지 겹칩니다.
최저가가 감정가의 34.3%라는 사실은 분명하지만, 주변 실거래와 시설 정비비를 확인하지 않은 채 이를 곧바로 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 등기상 권리는 비교적 단순하지만, 현장성과 행정절차는 복잡한 물건입니다. 결론은 권리는 조건부 통과, 농취증·점유·경계 확인 전 가격 판단 보류입니다.
