대구지방법원 2024타경1858. 경상북도 구미시 원평동 368-2, 구미역 서측 근거리에 위치한 상업지역 물건입니다. 감정 이용상태는 공부상 제1종근린생활시설 및 제2종근린생활시설 등이고 조사시점 현재 공실입니다. 토지는 559.0㎡, 지목은 대, 일반상업지역이며 평지의 사다리형 토지입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상5층 구조로, 급배수·위생·승강기·주차설비가 확인됩니다.
권리구조의 중심은 2013.02.21. 설정된 국민은행 근저당입니다. 채권최고액은 939,600,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 2017.02.22. 추가로 설정된 국민은행 근저당 384,000,000원과 2024.07.24. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 과거 설정됐던 압류·가압류·전세권·근저당권 다수는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경1858 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 원평동 368-2 · 경상북도 구미시 구미중앙로19길 5 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 제1종근린생활시설 및 제2종근린생활시설 등 · 현재 공실 |
| 토지 | 559.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 일반상업지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하1층, 지상5층 |
| 소유자 | 한기록 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 3,920,323,040원 / 941,269,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 1,063,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 장기간 공실상태 · 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 2013년 국민은행 근저당이 기준
말소기준권리는 2013.02.21. 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액 939,600,000원이며 공동담보로 원평동 368-2 토지가 기재돼 있습니다. 이후 2017년 국민은행의 추가 근저당권 384,000,000원과 2024년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 흐름 — 감정가 24.01%지만 ‘싸다’고 단정할 단계는 아니다
감정가는 3,920,323,040원, 현재 최저매각가는 941,269,000원입니다. 네 차례 유찰된 현재 회차는 감정가의 24.01%입니다. 다음 회차 시나리오는 5회 유찰 시 658,888,300원, 6회 유찰 시 461,221,810원으로 내려갑니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 941,269,000원 | 394,143,690원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 658,888,300원 | 673,700,583원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 461,221,810원 | 869,390,408원 |
다만 이 물건은 아파트처럼 동일 평형의 반복 거래만으로 시세를 바로 검증할 수 있는 유형이 아닙니다. 특히 장기간 공실·4회 유찰·재매각이라는 사실 자체가 감정가와 실제 시장 수요 사이에 간극이 있을 가능성을 보여줍니다. 따라서 현재 최저가가 감정가의 24.01%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 941,269,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,812,690원 |
| 2. 을구 23번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 939,600,000원 | 929,456,310원 |
| 3. 을구 25번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 384,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 1,323,600,000원, 예상배당은 929,456,310원, 미배당은 394,143,690원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 구미시 원평동 소재 구미역 서측 근거리에 위치하며, 부근은 번화한 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장, 근거리에 구미역(경부선)이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 559.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고, 도시재생 활성화 계획이 수립된 원평동 구미역 일원에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상5층으로 외벽은 돌붙임·드라이비트, 내부는 페인트·인테리어 및 타일 등 마감입니다.
- 설비. 급배수설비·위생설비·승강기설비·주차설비가 확인됩니다.
- 공실. 조사시점 현재 공실이며 매각물건명세서에도 장기간 공실상태가 명시돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 공시지가. 2,677,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 재매각 조건. 재매각 사건으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 장기 공실 원인. 공실이 장기화된 이유와 내부 상태, 시설 노후·원상복구·리모델링 필요 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 실제 임대수익 검증. 기존 임대관계는 미상입니다. 현재 상권에서 가능한 임대료와 예상 공실기간을 직접 조사해 수익률을 다시 계산해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 감정 당시 공실이었더라도 매각기일 전 실제 점유 상태가 달라졌는지 최신 현황을 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 2013.02.21. 국민은행 근저당과 2017년 추가 근저당, 경매개시결정 및 명세서의 인수사항을 최신 등기부와 대조해야 합니다.
- 세금·관리비. 배당 시뮬레이션에 반영되지 않은 당해세와 건물 관리·유지 관련 미납 비용을 확인해야 합니다.
- 출구전략. 4회 유찰과 재매각 이력이 있는 만큼 매입가보다 향후 임대·재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 더 어렵다
이 사건은 등기 권리만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 2013년 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서상 인수권리·법정지상권도 없습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격과 환금성은 단순하지 않습니다. 감정가 3,920,323,040원이 네 차례 유찰돼 941,269,000원, 즉 24.01%까지 내려왔고도 재매각으로 진행됩니다. 건물은 장기간 공실이며 상업용 부동산 특성상 감정가 대비 할인율만으로 시장가치를 판단하기 어렵습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “권리 인수는 단순, 가격은 현장 수익성 검증 후 판단”입니다. 2026.09.11. 입찰 전에는 공실 원인과 건물 상태, 실제 임대 가능 조건, 상권 수요, 향후 매각 출구까지 확인한 뒤 응찰 상한을 정하는 접근이 필요합니다.
