대전지방법원 2025타경503852. 대전 유성구 관평동 테크노중앙로 47, 15층 건물 중 4층 408호로, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 이 사건의 핵심은 3회 유찰된 낮은 최저가가 아니라 말소기준보다 앞선 임차권등기입니다. 오성근은 2022.05.02. 전입신고와 확정일자를 갖추고, 2024.07.23. 보증금 110,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 법원상 말소기준인 2025.11.19. 강제경매개시결정보다 앞서므로, 배당에서 돌려받지 못하는 보증금 잔액은 낙찰자가 떠안습니다.
현 최저가 41,503,000원에서 집행비용 1,147,054원을 제외하면 임차인에게 배당될 금액은 40,355,946원입니다. 보증금과의 차액인 69,644,054원이 매수인 인수액이고, 이를 최저가와 더한 실질취득은 111,147,054원입니다. 따라서 최저가가 감정가의 34.3%라는 숫자는 실제 매입 부담을 설명하지 못합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503852 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 관평동 802, 803, 804 · 테크노중앙로 47 · 4층 408호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 철근콘크리트구조 15층 중 4층 |
| 소유자 | 이은우 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 41,503,000원 (3회 유찰) |
| 경매채권자 / 청구 | 오성근 / 122,841,369원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 등기 발급 | 대전지방법원 등기국 · 2026.07.25 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권 잔액을 인수
2021.10.29. 교보자산신탁주식회사 명의의 신탁 소유권보존등기가 있었으나, 2025.11.12. 신탁재산 처분과 소유권이전등기확정판결에 따라 이은우 앞으로 소유권이전이 이루어지고 신탁등기는 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 가장 중요한 등기는 그보다 앞선 을구 1번 주택임차권입니다.
| 실제 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 오성근 실제 임차인 1명 | 건물 전부 주거(임차권등기) | 110,000,000원 | 전입 2022.05.02 확정 2022.05.02 점유개시 2022.05.01 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
오성근은 확정일자와 배당요구를 갖추어 우선변제를 받을 수 있지만, 매각대금이 보증금보다 작아 전액 변제가 불가능합니다. 매각물건명세서에도 을구 1번 임차권등기의 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 보증금을 중복 합산할 문제는 없으며, 실제 임차인은 1명입니다.
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 약 1.11억원
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 임차인의 미배당액이 커집니다. 그 결과 낙찰가 + 인수액은 임차보증금 수준에 묶입니다. 이 사건도 현재 회차부터 5회 유찰 가정까지 실질취득이 110,766,056원~111,147,054원으로 거의 변하지 않습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 감정가 34.3% | 41,503,000원 | 40,355,946원 | 69,644,054원 | 111,147,054원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24.01% | 29,052,100원 | 28,129,162원 | 81,870,838원 | 110,922,938원 |
| 5회 유찰 시 감정가 16.81% | 20,336,470원 | 19,570,414원 | 90,429,586원 | 110,766,056원 |
현재 회차에서 5회 유찰 가정까지 최저가는 21,166,530원 더 내려가지만, 실질취득 감소액은 380,998원에 불과합니다. 입찰가 하락분 대부분이 임차보증금 인수 증가로 상쇄되기 때문입니다. 따라서 추가 유찰은 가격 메리트를 크게 만들지 못합니다.
③ 예상배당표 (매각가 41,503,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,147,054원 |
| 1. 임차인 오성근 보증금 | 110,000,000원 | 40,355,946원 |
| 2. 강제경매 채권자 오성근 | 122,841,369원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금은 임차보증금 배당에 사용되며, 임차보증금 부족분 69,644,054원은 매수인이 인수합니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전관평중학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 판매시설·업무시설·근린생활시설로 이루어져 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 임차권등기에는 건물 전부를 주거로 사용한 것으로 표시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 15층 건물 중 4층 408호입니다. 전기·급배수·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로·토지. 3필 일단의 대체로 정방형 부지로 대로와 중로에 접하며, 일반상업지역입니다.
- 규제. 연구개발특구·지방산업단지·지구단위계획구역 등에 포함되고, 공시지가는 3,520,000원/㎡입니다.
- 하자 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 판단. 현 최저가 41,503,000원이 아니라 인수액을 포함한 111,147,054원을 기준으로 수익성을 계산해야 합니다.
- 임대차 원본 확인. 임대차계약일 2022.04.30., 점유개시 2022.05.01., 전입·확정일자 2022.05.02.와 보증금 지급내역을 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 경매채권자가 모두 오성근으로 표시되므로 보증금채권과 청구금액 122,841,369원의 관계를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 북대전세무서·대전광역시·종로세무서 압류 중 당해세가 있으면 임차인 배당과 인수액이 변동될 수 있습니다.
- 신탁 이력 대조. 종전 신탁원부와 2025.11.12. 소유권이전등기확정판결 및 신탁등기 말소 경위를 확인해야 합니다.
- 점유·인도 상태 확인. 임차권등기 이후 실제 점유 여부와 내부 이용상황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·확정판결 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 낙찰가가 34.3% 취득가는 아니다”
이 사건은 낮은 최저가가 강하게 눈에 들어오지만, 권리분석 결과는 정반대입니다. 보증금 110,000,000원의 선순위 임차권이 존재해 현 회차 인수액은 69,644,054원, 실질취득은 111,147,054원입니다. 5회 유찰까지 가더라도 실질취득은 110,766,056원으로 거의 그대로입니다.
후순위 압류는 소멸하지만, 핵심인 선순위 임차권은 남습니다. 여기에 세금 압류 3건과 임차인·경매채권자의 동일인 표시까지 확인해야 합니다. 낙찰가는 낮지만 총취득 부담은 낮지 않은 물건이며, 결론은 명확합니다. 최저가가 아니라 인수액을 포함한 약 1.11억원을 기준으로 판단해야 합니다.
