대구지방법원 2025타경410. 김천시 교동 소재 교동빌라 4층 401호, 전용 62.15㎡ 다세대주택입니다. 말소기준권리는 2014년 4월 30일 김천중앙새마을금고의 채권최고액 13,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 전세권은 2016년 이미 말소됐고, 후순위 근저당권·가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당 사항 없음으로 기재돼 있습니다.
가격은 감정가 77,000,000원에서 한 차례 유찰돼 53,900,000원까지 내려왔습니다. 교동빌라의 최근 거래는 80,000,000원과 85,000,000원으로, 최근 평균은 82,500,000원입니다. 인수액이 없으므로 현재 실질취득액은 최저가와 같은 53,900,000원이며, 최근 평균보다 28,600,000원 낮은 수준입니다. 다만 거래 표본은 2건이고, 대상 호실 내부에는 부분 누수와 내장재 파손이 확인됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경410 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 김천시 교동 371, 교동빌라 제4층 제401호 도로명주소: 경상북도 김천시 갯샘길 24 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 62.15㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 전재기 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 77,000,000원 / 53,900,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 알찬새마을금고 / 40,173,490원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 점유 현황 | 공실 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸한다
임차인 없음. 현재 확인된 실제 임차인은 없으며, 2014년 설정됐던 박옥열 명의 전세권은 2016년 4월 29일 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 말소기준 근저당권보다 뒤에 설정된 김천중앙새마을금고의 채권최고액 46,800,000원 근저당권, 조재순의 60,000,000원 가압류, 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 실거래 평균의 65.3%
교동빌라의 전용 62.15㎡ 및 57.69㎡ 최근 실거래 2건입니다. 두 거래 모두 2025년 7월에 신고됐으며, 최근 12개월 평균은 82,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 62.15㎡ | 2층 | 85,000,000원 |
| 2025.07 | 57.69㎡ | 3층 | 80,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 2건 | 82,500,000원 |
대상 물건의 감정가 77,000,000원도 최근 평균보다 5,500,000원 낮고, 현재 최저가 53,900,000원은 최근 평균보다 28,600,000원 낮습니다. 최신 거래 85,000,000원과 비교하면 31,100,000원 낮습니다. 인수액이 0원이므로 시세 비교 기준은 최저가와 같은 실질취득액 53,900,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,370,200원 |
| 1. 근저당 · 김천중앙새마을금고 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 2. 후순위 근저당 · 김천중앙새마을금고 | 46,800,000원 | 39,529,800원 |
| 3. 가압류 · 조재순 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 119,800,000원 중 52,529,800원이 배당되고, 미배당액은 67,270,200원입니다. 후순위 채권의 미배당은 매수인이 승계하는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 53,900,000원 | 52,529,800원 | 67,270,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 37,730,000원 | 36,650,860원 | 83,149,140원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 26,411,000원 | 25,535,602원 | 94,264,398원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당은 커지지만, 현재 확인된 임차인이나 인수권리가 없으므로 매수인 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같습니다. 다만 낮은 가격만을 이유로 응찰하기보다 누수 범위와 내장재 훼손 상태를 확인해 실제 투입비용을 함께 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김천시 교동 소재 연화지 북동측 인근이며, 주변은 단독주택·아파트단지·업무시설·근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 여건은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 5층 건물의 4층 401호이며, 위생·급배수와 LP가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측과 남측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 270㎡, 평탄한 사다리형 다세대주택 부지이며 공시지가는 291,200원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·정비구역·가축사육제한구역·현상변경허가 대상구역에 속합니다.
- 규모와 거래. 교동빌라는 8세대이며 사용승인일은 2014.04.23입니다. 확인된 최근 실거래는 2건입니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 누수 원인 확인. 전유부분 문제인지 공용부분 또는 상부 호실에서 발생한 문제인지 확인하고 복구 범위를 점검해야 합니다.
- 내부 파손 확인. 내장재 파손 정도와 교체 범위를 현장 또는 관련 자료로 확인한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 현재 공실로 조사됐으나 매각 전 점유 변동 여부를 현황조사와 현장 방문으로 다시 확인해야 합니다.
- 말소된 전세권 대조. 2014년 박옥열 명의 전세권은 2016년 말소됐으므로 최신 등기부에서 말소 상태를 재확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 배당표에 반영되지 않은 당해세와 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 실거래 표본 한계. 최근 거래가 2건에 불과하므로 층·면적·내부 상태 차이를 반영해 가격을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 점유 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격 차이는 크지만, 수리 상태가 승부처”
이 물건은 말소기준 이후의 권리가 소멸하고 임차인도 없어, 현재 확인된 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 53,900,000원은 최근 실거래 평균 82,500,000원의 65.3%로 가격 차이도 분명합니다. 다만 교동빌라는 8세대 규모이고 최근 거래가 2건뿐이며, 대상 호실은 공실 상태에서 부분 누수와 내장재 파손까지 확인됐습니다.
권리는 합격, 가격도 우위, 물건 상태는 확인 필요. 최근 평균과의 28,600,000원 차이를 그대로 안전마진으로 볼 것이 아니라, 누수 원인과 복구 범위를 확인한 뒤 실제 취득비용을 기준으로 응찰가를 결정하는 것이 핵심입니다.
