대전지방법원 2025타경503933. 대전광역시 대덕구 송촌동 553-8, 도로명 동춘당로 16에 위치한 건물과 토지입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 및 철골조 샌드위치판넬 위 아스팔트싱글지붕 단층이며 현재 교회 및 관련시설로 이용 중입니다. 토지는 지목 ‘대’, 면적 869.4㎡, 제2종일반주거지역입니다. 감정가는 2,382,296,790원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 1,167,324,000원입니다.
가격은 감정가의 49%까지 낮아졌지만, 일반 아파트처럼 동일 평형 실거래를 바로 대입할 수 있는 물건이 아닙니다. 주변은 주거용시설과 상업용시설이 혼재하고, 본건의 실제 이용은 교회 및 관련시설입니다. 따라서 유찰 횟수나 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503933 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 대덕구 송촌동 553-8 · 대전광역시 대덕구 동춘당로 16 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 교회 및 관련시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 및 철골조 샌드위치판넬 위 아스팔트싱글지붕 단층건물 |
| 토지 | 대 · 869.4㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 612,700원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사정일산업 |
| 감정가 / 최저가 | 2,382,296,790원 / 1,167,324,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 1,957,859,845원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 물건 ㉠~㉥ 포함 · 십자가탑 및 외부 계단, 어닝, 외부수도시설 등 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2023.10.19. 을구 14번 아현새마을금고 근저당권 120,000,000원입니다. 이 근저당권은 2024.09.27. 확정채권양도로 엠씨아이대부주식회사에 이전됐고, 같은 날 느티나무제삼차유한회사의 근질권도 설정됐습니다. 이후 갑구 10번 이영재 가압류 100,000,000원, 대덕구 압류, 현재 사건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기에는 과거 근저당권과 신탁, 과거 임의경매 기록이 다수 보이지만, 등기부상 이미 말소된 권리들이 포함돼 있습니다. 현재 경매의 권리분석에서는 말소기준 이후 존속 권리와 실제 인수 여부를 분리해 보는 것이 중요합니다.
② 가격 — 49%까지 내려왔지만 실거래 비교는 없다
감정가 2,382,296,790원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 1,167,324,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 817,126,800원, 4회 유찰 시 571,988,760원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 1,167,324,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 817,126,800원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 571,988,760원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,167,324,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,073,240원 |
| 2. 을구 14번 근저당권 · 아현새마을금고 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 갑구 10번 가압류 · 이영재 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 933,250,760원 |
현재 회차 계산에서는 채권총액 220,000,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 소유자 교부액은 933,250,760원으로 계산되어 있으며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 값입니다.
④ 입지·토지·활용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전송촌고등학교 남측 인근에 위치하며 주변은 주거용시설과 상업용시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 현재 이용. 교회 및 관련시설로 이용 중입니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 869.4㎡, 토지이용상황은 주거기타, 완경사·자루형이며 광대로한면에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 대로3류와 도로에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역 등이 포함되며, 공부와의 차이는 특이사항이 없습니다.
- 건물. 외벽은 치장벽돌마감 등, 내벽은 판넬 및 타일마감 등, 바닥은 마루 및 타일마감 등이며 위생·급배수설비가 구비되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 일반 주택이 아닌 교회 및 관련시설입니다. 현재 이용상태와 향후 사용계획이 맞는지 우선 검토해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 제2종일반주거지역 외 시가지경관지구·상대보호구역·중점경관관리구역 등 지정 내용을 실제 활용계획과 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 물건 ㉠~㉥과 십자가탑·외부 계단·어닝·외부수도시설 등이 포함됩니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 실거래 비교자료가 없으므로 별도의 현장·시장 가격조사가 필요합니다.
- 점유 확인. 임대관계는 미상으로 평가되어 있으므로 실제 사용·점유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 용도와 환금성이 먼저다
이 사건의 숫자만 보면 강한 할인 물건입니다. 감정가 2,382,296,790원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 1,167,324,000원, 감정가의 49%입니다. 권리 측면에서도 확인된 임차인이 없고 현재 시나리오상 인수액은 0원입니다.
그러나 핵심은 할인율이 아닙니다. 이 부동산은 교회 및 관련시설로 이용되는 기타 + 토지이고, 실거래 비교자료도 없습니다. 다음 회차 가격이 더 내려가더라도 매수층·활용성·규제·점유 상태를 검증하지 않으면 단순한 숫자 할인은 투자 메리트가 될 수 없습니다. 권리 인수는 낮지만, 가격 판단 난도와 환금성 검토는 높은 물건입니다.
