대전지방법원 2025타경503933. 대전 대덕구 송촌동 553-8에 있는 교회 및 관련시설과 토지가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 및 철골조의 단층건물이며, 토지면적은 869.4㎡입니다. 현재 소유자는 주식회사정일산업으로, 2022년 소유권 취득 이후 신탁과 신탁재산 귀속, 근저당권 설정 및 채권양도, 가압류와 압류, 경매개시결정 등이 이어진 물건입니다.
현재 최저매각가는 감정가의 약 49%입니다. 절대적인 할인 폭은 크지만, 일반적인 아파트와 달리 종교시설은 용도와 수요층이 제한될 수 있습니다. 특히 건물의 실제 이용상태가 교회 및 관련시설로 확인되는 만큼, 다른 용도로 활용할 수 있는지와 재매각 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
더 중요한 부분은 권리입니다. 말소기준으로 제시된 근저당권은 2023.10.19. 아현새마을금고의 채권최고액 120,000,000원 근저당권입니다. 다만 이보다 앞서 설정된 근저당권의 이전·근질권 부기등기가 함께 나타나고, 경매 신청채권자인 엠씨아이대부주식회사의 청구액이 배당 계산에 반영되지 않은 상태여서, 등기부 원본과 실제 배당순위 확인이 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503933 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 대덕구 송촌동 553-8 도로명주소: 대전광역시 대덕구 동춘당로 16 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 교회 및 관련시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 및 철골조, 샌드위치판넬 위 아스팔트싱글지붕 단층건물 |
| 토지면적 / 지목 | 869.4㎡ / 대 |
| 소유자 | 주식회사정일산업 |
| 감정가 | 2,382,296,790원 |
| 최저매각가 | 1,167,324,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 | 엠씨아이대부 주식회사 |
| 청구액 | 1,957,859,845원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 물건 ㉠~㉥ 포함 · 십자가탑, 외부 계단, 어닝, 외부수도시설 등 포함 |
| 이용상태 | 교회 및 관련시설로 이용 중 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 확인해야 할 권리
한편 2022.06.28. 설정된 을구 13번 근저당권 1,920,000,000원은 본등기가 이미 말소된 것으로 표시되지만, 그 권리에 관한 이전등기와 근질권설정 부기등기도 확인됩니다. 이 부기등기만으로 독립적인 선순위 인수권리가 성립한다고 단정할 수는 없으나, 13번 근저당권의 말소 상태와 14번 근저당권의 말소기준 적정성을 등기부 원본에서 대조해야 합니다.
말소기준 이후 설정된 이영재의 가압류와 대덕구의 압류, 엠씨아이대부주식회사의 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 압류등기의 소멸과 조세채권의 배당순위는 별개의 문제입니다. 대덕구 압류와 관련된 세금의 성격·법정기일·금액은 실제 배당액에 영향을 줄 수 있으므로 따로 확인해야 합니다.
따라서 현재는 대항력 가능성·존재 여부 미상으로 보는 것이 타당합니다. 배당 계산에 표시된 인수액 0원은 확인된 임차관계가 없다는 전제의 수치이지, 실제 모든 점유·인수 위험이 해소되었다는 보증은 아닙니다.
② 가격 분석 — 감정가의 49%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 1,167,324,000원으로, 감정가 2,382,296,790원의 약 49%입니다. 이미 2회 유찰된 상태이며, 추가 유찰을 가정한 가격 시나리오도 다음과 같습니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수(계산상) |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 1,167,324,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 817,126,800원 | 34% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 571,988,760원 | 24% | 0원 |
추가 유찰 시나리오는 가격과 배당의 변화를 살펴보기 위한 가정이며, 실제 유찰 또는 해당 가격으로의 매각을 보장하지 않습니다. 인수액은 확인되지 않은 임차관계 등을 반영하지 않은 계산상 수치입니다.
현재 확인되는 것은 감정가 대비 할인율입니다. 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서 49%라는 숫자만 보고 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 교회시설은 특정 용도에 적합하도록 구성된 건물이라는 점에서 일반 주거용 부동산과 같은 가격·환금성 판단을 적용하기 어렵습니다.
토지의 용도지역은 제2종일반주거지역이고, 토지면적은 869.4㎡입니다. 하지만 토지 가치와 현재 건물의 이용가치, 철거·전환 가능성은 각각 다른 요소입니다. 실제 활용 목적에 따라 법적 허용 용도와 건물 변경 가능성, 관련 인허가 여부를 확인한 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,167,324,000원 가정)
다음은 현재 회차 매각가를 기준으로 산출된 배당 시뮬레이션입니다. 다만 신청채권자의 청구액이 배당 항목에 반영되지 않아 실제 배당표로 확정할 수 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 14,073,240원 |
| 1. 을구 14번 근저당권 · 아현새마을금고 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 갑구 10번 가압류 · 이영재 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(계산상) | — | 933,250,760원 |
집행비용은 매각가의 약 1.2%를 기준으로 한 추정치입니다. 근저당권과 가압류는 표시된 채권액 기준이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 위 소유자 잔여액은 검증되지 않은 계산 결과입니다.
그런데 위 배당표에는 해당 신청채권자의 배당 항목이 없고, 회차별 시뮬레이션에서는 신청채권자의 배당액이 0원, 청구액 충족 여부도 미충족으로 표시됩니다. 그와 동시에 소유자에게 933,250,760원이 교부되는 것으로 계산되어 있습니다.
신청채권자의 권리·배당순위를 반영하지 않은 채 소유자 잔여액이 산정된 결과로 보이며, 두 계산은 그대로 실제 배당 결과로 받아들일 수 없습니다. 근저당권 이전과 근질권 관계, 실제 피담보채권액, 배당요구 및 조세채권을 대조하여 배당순위를 재산정해야 합니다.
| 시나리오 | 신청채권자 배당 | 신청채권 미충족(계산상) | 소유자 잔여(계산상) |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 0원 | 1,957,859,845원 | 933,250,760원 |
| 3회 유찰 시 | 0원 | 1,957,859,845원 | 586,555,532원 |
| 4회 유찰 시 | 0원 | 1,957,859,845원 | 343,868,872원 |
회차가 내려가더라도 계산상 매수인 인수액은 0원으로 표시됩니다. 그러나 이는 임대관계 미상이라는 점유 위험을 해소했다는 의미가 아닙니다. 또한 소유자 잔여액 역시 신청채권자와 다른 채권자의 배당순위 검증 전에는 실제 지급 가능액으로 해석해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 대덕구 송촌동 소재 대전송촌고등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 주거용시설과 상업용시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 토지 조건. 면적 869.4㎡, 지목 대, 토지형상 자루형, 지형은 완경사입니다. 도로접면은 광대로한면이며 공시지가는 612,700원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역으로, 시가지경관지구(일반) 및 중점경관관리구역 등 토지이용계획상의 제한사항이 있습니다. 대로3류와 도로에 접하고 상대보호구역에도 포함됩니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트조 및 철골조의 단층건물로, 외벽은 치장벽돌마감, 내벽은 판넬 및 타일마감, 바닥은 마루 및 타일마감 등입니다. 위생·급배수설비가 갖추어져 있습니다.
- 공부·위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 특이사항이 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 교회 및 관련시설은 이용 목적이 특수하여 일반 주거용 건물보다 매수자 범위가 제한될 수 있습니다. 다른 용도로 활용하려면 건물의 구조와 용도변경 가능성, 토지이용 제한을 함께 검토해야 합니다.
- 매각범위. 일괄매각 대상이며 제시외 물건 ㉠~㉥과 십자가탑, 외부 계단, 어닝, 외부수도시설 등이 포함됩니다. 현장 시설물과 감정평가·매각 대상의 일치 여부를 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 대조. 을구 13번의 기존 근저당권 말소 여부, 을구 13-2·13-3 및 14-1·14-2 부기등기의 법적 관계, 을구 14번의 말소기준권리 적용을 등기사항전부증명서에서 확인하세요.
- 신청채권자 배당 검증. 엠씨아이대부주식회사의 청구액 1,957,859,845원과 근저당권 이전·근질권 관계를 확인하고, 신청채권자 배당액이 0원으로 표시된 이유를 검토해야 합니다. 소유자 잔여액은 그대로 신뢰해서는 안 됩니다.
- 점유 및 임대차 조사. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 교회 운영주체와 소유자 간 사용관계, 임대차계약 및 사업자등록 현황 등을 확인해야 합니다. 미확인 임차인이 있을 경우 대항력과 인수 가능성을 별도로 판단하세요.
- 세금·압류 확인. 대덕구의 2025.10.15. 압류와 관련된 채권의 금액·성격·법정기일을 확인하여 실제 배당순위 및 배당액에 미칠 영향을 검토하세요.
- 시세와 활용가치 검증. 종교시설 및 유사한 토지·건물의 최근 거래사례를 조사하세요. 감정가 대비 할인율보다 실제 활용가치와 재매각 가능성을 우선해야 합니다.
- 용도변경 가능성. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 상대보호구역 및 중점경관관리구역 등의 제한이 실제 활용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 제시외 물건 확인. 십자가탑·외부 계단·어닝·외부수도시설 등 포함 시설의 위치와 상태, 유지관리 또는 철거 필요성을 현장에서 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 최저매각가는 1,167,324,000원입니다. 추가 유찰 시 제시된 817,126,800원 및 571,988,760원 시나리오도 실제 시장가치 검토 없이 저가매수 기회로 단정하지 마세요.
- 입찰 전 최종 검토. 매각물건명세서, 등기부, 현황조사서, 감정평가서, 매각조건과 최신 점유관계를 대조하고 필요한 경우 법률·경매 전문가의 검토를 받으세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 권리의 확실성
이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 대비 49%라는 현재 최저매각가입니다. 두 차례 유찰되어 최저가가 크게 낮아졌고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원으로 나타납니다.
그러나 할인 폭만으로 좋은 경매라고 평가할 수는 없습니다. 현재 이용상태는 교회 및 관련시설이고, 임대관계가 미상이며, 과거 근저당권의 말소·이전 및 근질권 관계를 확인해야 합니다. 특히 신청채권자의 청구액이 배당 계산에 제대로 반영되지 않았다는 점은 실제 배당관계 검증이 반드시 필요한 중대한 신호입니다.
실거래 시세가 확인되지 않은 상황에서 감정가 대비 49%라는 수치에 가격 가점을 크게 부여하기도 어렵습니다. 종교시설의 용도 제약과 환금성, 추가 활용 가능성을 확인해야 비로소 합리적인 응찰 상한을 정할 수 있습니다.
종합 판단은 보수적 관찰입니다. 권리상 후순위 등기들은 소멸 예정으로 분류되지만, 점유와 배당에 관한 불확실성이 남아 있습니다. 권리 원본 확인 → 배당 재검증 → 실제 점유 조사 → 시장가치 산정의 순서로 주요 위험을 해소한 후 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다. 현재 가격은 검토할 만한 수준까지 내려왔지만, 안전한 취득이나 시세 대비 저가매수가 입증된 상태는 아닙니다.
