인수 0원·최근 시세 평균의 75.2% — 구미 파라디아 2107호

대구지방법원 2025타경425. 구미시 공단동 ‘파라디아’ 108동 21층 2107호 아파트입니다. 감정가는 172,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 120,400,000원입니다. 매수인이 인수할 권리와 금액은 없는 것으로 계산돼 현재 회차에서는 최저가와 실질취득액이 같습니다.

권리의 중심은 2011년 12월 12일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 128,160,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정된 하나은행의 48,000,000원 근저당권과 두 건의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서 채권자에게 미배당액이 발생하더라도, 소멸하는 근저당권의 미배당분이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전부 소멸

말소기준은 2011.12.12 하나은행 근저당권입니다. 같은 날 소유권보존과 함께 설정됐고, 채권최고액은 128,160,000원입니다. 2014년 추가 설정된 채권최고액 48,000,000원의 근저당권은 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 2025년 7월 28일 하나은행의 임의경매개시결정과 2025년 7월 31일 신용보증기금의 강제경매개시결정도 모두 후순위입니다.

② 임차 관계 — 확인된 임차인 없음

보증금, 전입일, 확정일자 또는 배당요구가 확인된 임차인은 없습니다. 따라서 현재 자료에 나타난 대항력 임차보증금 인수액은 없지만, 임대관계 자체가 미상인 만큼 현장 점유관계와 전입세대 확인을 생략해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 평균 대비 할인, 저가 거래선과는 유사

파라디아는 1,280세대, 사용승인일은 2011.07.22입니다. 대상과 면적이 일치하는 전용 84.89㎡~84.99㎡ 실거래 12건의 평균은 160,208,333원입니다. 현재 실질취득액 120,400,000원은 이 최근 12개월 평균의 75.2%입니다.

최신 거래는 2026년 7월의 166,000,000원이고, 12건의 거래 범위는 120,000,000원~205,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균과 최신 거래보다 낮지만, 실거래 최저가 120,000,000원과는 비슷합니다. 따라서 평균 대비 할인 폭은 분명하되, 현재 가격이 단지 내에서 한 번도 형성되지 않은 이례적인 초저가라고 보기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 120,400,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 117,914,400원이 선순위 근저당권에 배당되는 계산입니다. 근저당권 채권최고액 기준 미배당액은 58,245,600원이지만, 해당 권리들은 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경상북도 구미시 공단동 소재 구미세관 북측 인근입니다. 주변은 아파트, 병원, 노선상가, 산업단지와 지원시설지구 등으로 형성돼 있으며 생활편의시설 접근성은 보통입니다.
• 교통. 간선도로 인근에 위치하고 버스승강장이 가까워 제반 교통사정은 보통입니다.
• 도로. 단지 남측은 왕복 6차로, 동측과 서측은 왕복 2차로, 북측은 왕복 3차로 포장도로와 각각 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 22층 건물 중 21층 단위세대이며, 위생·급배수·소화전·화재탐지· 승강기·도시가스·개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지계획. 준공업지역, 지구단위계획구역, 재생사업지구, 지원시설구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 거래 폭. 동일 면적 최근 거래가 120,000,000원부터 205,000,000원까지 분산돼 있어 층·상태와 거래조건에 따른 가격 편차가 큽니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대와 실제 점유자를 확인해 명도 상대방과 점유 원인을 특정해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 폐문으로 내부 구조와 수리 여부를 구체적으로 확인하지 못했습니다. 외부 평가만으로 수리비를 단정하지 말고 현장조사를 보완해야 합니다.
• 응찰가 기준. 최근 평균 160,208,333원뿐 아니라 최신 거래 166,000,000원과 실거래 최저 120,000,000원을 함께 비교해야 합니다.
• 경매 유동성. 단지 경매 평균 유찰 횟수 4.0회와 매각률 0.0%를 고려해 재매각과 환금기간을 보수적으로 판단해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세 등 예상배당에 반영되지 않은 항목을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 실거래 자료를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — 권리는 안전, 가격은 저가 거래선 확인

이 물건은 말소기준 이후의 근저당권과 경매개시결정이 모두 소멸하고, 매수인 인수액도 0원인 권리 안전형 아파트입니다. 현재 실질취득액 120,400,000원은 최근 12개월 평균 160,208,333원의 75.2%로 평균 대비 가격 여유도 있습니다.

다만 최근 동일 면적 실거래 중 120,000,000원 거래가 존재해 현재 최저가가 시장의 최저 거래선보다 현저히 낮은 것은 아닙니다. 여기에 임대관계와 내부 상태가 확인되지 않았고 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 4.0회, 매각률이 0.0%인 점도 고려해야 합니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 평균 대비 유리하되 저가 실거래와 현장 상태를 확인한 뒤 결정입니다.