인수 0원·최저가 66.8%, 가격 메리트가 보인다 — 구미 부영8 1004호

대구지방법원 2025타경11118. 구미시 구평동 부영아파트 801동 10층 1004호로, 대상 면적은 81.1718㎡입니다. 감정가는 126,000,000원이지만 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 88,200,000원, 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 확인된 임차인은 없고 매각물건명세서에도 인수할 권리와 법정지상권이 없다고 명시되어, 현재 확인 범위에서 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.

권리의 중심은 2013년 1월 16일 설정된 한국주택금융공사 근저당권입니다. 채권최고액은 580,000,000원이며, 이 근저당권을 기초로 한국주택금융공사가 2025년 6월 10일 임의경매를 신청했습니다. 신청 청구금액은 158,321,169원으로 현재 최저가보다 크지만, 담보권자의 미배당 채권은 매수인이 인수하는 임차보증금과 달리 낙찰자의 추가 취득비용으로 이어지지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 명시된 인수권리는 없다

확인된 임차인은 없습니다. 매각물건명세서에도 인수할 권리와 법정지상권이 모두 해당 없음으로 기재되어 있어, 확인된 범위에서 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 실질취득액은 낙찰가와 동일하게 계산합니다.

갑구에는 한국주택금융공사의 동의 없이 제한물권 설정이나 임대차 등을 할 수 없다는 금지사항등기가 기재되어 있습니다. 다만 이 사건은 해당 기관이 담보권 실행을 위해 신청한 임의경매이고, 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리가 없다고 명시되어 있습니다. 입찰 시점에는 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 다시 대조하는 것이 안전합니다.

② 시세 비교 — 최근 시세보다 충분히 낮은 회차

부영8은 2003년 8월 25일 사용승인된 426세대 아파트입니다. 대상 면적 81.17㎡의 실거래 12건은 106,000,000원부터 166,000,000원 사이에 분포합니다. 전체 평균은 129,666,666원이지만 가격 판단은 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다.

최근 12개월 10건의 평균은 132,000,000원이고, 2026년 7월 최신 거래는 158,000,000원입니다. 현재 최저가 88,200,000원은 최근 12개월 평균의 66.8%입니다. 매수인 인수액도 0원이므로, 이 사건에서는 최저가와 실질취득액이 같고 최근 시세보다 낮다는 가격 판단이 유효합니다.

③ 예상배당표 (매각가 88,200,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 공제 후 잔액은 신청채권자에게 배당되는 구조입니다. 신청 청구금액을 모두 충족하지 못하더라도, 확인된 임차보증금이나 인수 권리가 없어 그 미배당액이 매수인의 추가 부담으로 승계되지는 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 구평남부초등학교 동측 인근이며, 주변은 학교·아파트·주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 간선도로 접근성 등을 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 15층 건물 중 10층으로, 위생·급배수·도시가스 난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 단지 남측은 왕복 4차선, 동측은 왕복 2차선 도로, 북측은 보행자도로와 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역과 교육환경 보호구역 등이 포함됩니다.
• 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 426세대, 2003년 준공 아파트로 동일 면적 거래가 이어지고 있으나 거래가격 편차가 커 개별 호수 상태가 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각 진행 여부. 매각기일은 2026.07.24이고 등기 발급일은 2026.07.29이므로, 실제 낙찰·변경·취하 여부를 사건기록에서 먼저 확인하세요.
• 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대 열람과 현장 방문으로 실제 점유자를 확인하세요.
• 내부 상태. 감정평가 당시 내부 확인이 불가했습니다. 수리비를 보수적으로 반영해 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 금지사항등기. 한국주택금융공사 동의 없이 제한물권이나 임대차 등을 설정할 수 없다는 기재가 있으므로 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
• 공유자 명도. 소유자는 주승조·주승진·주승철 각 지분 3분의 1입니다. 실제 점유 관계에 따라 인도명령과 명도 협의 상대가 달라질 수 있습니다.
• 관리비 체납. 공용부분 체납 관리비 등 낙찰 후 부담 가능 항목을 관리사무소에서 확인하세요.
• 실거래 개별 비교. 같은 면적 거래가 106,000,000원부터 166,000,000원까지 분산되어 있으므로 층·향·수리 상태가 유사한 거래를 우선 비교하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 최근 시세 아래다

이 사건은 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권이 없고, 확인된 임차인도 없어 매수인 인수액 0원으로 분석됩니다. 따라서 대항력 임차보증금 때문에 실질취득액이 커지는 구조가 아니라, 현재 최저가 88,200,000원 자체가 실질취득의 출발점입니다.

가격도 긍정적입니다. 최근 12개월 평균은 132,000,000원, 최신 거래는 158,000,000원이며 현재 최저가는 최근 평균의 66.8%입니다. 최근 가격 추세도 11.9% 상승으로 집계되어, 전체 평균만으로 싸다고 판단하는 착시와는 거리가 있습니다. 다만 내부 확인 불가와 임대관계 미상이라는 현장 리스크가 남아 있습니다. 권리와 가격은 합격권, 최종 응찰가는 점유·내부 상태 확인 뒤 결정하는 것이 이 물건의 핵심입니다.