대전지방법원 2025타경503992. 세종특별자치시 연동면 송용리 9-1 소재 주택과 토지의 경매입니다. 물건 용도는 연립/다세대 + 토지로 표시되어 있지만, 감정평가상 이용상태는 단독주택 등이며 건물은 벽돌구조 단층입니다. 토지면적은 176.0㎡입니다.

소유자는 김영호이며, 2020년 설정된 지트론대부 근저당을 기준으로 후순위 권리들이 정리되는 구조입니다. 근저당권 2건의 채권최고액 합계는 75,000,000원으로, 현재 최저가보다 큽니다. 채권자가 배당받지 못하는 금액과 매수인이 인수하는 금액은 별개의 문제입니다. 현재 예상배당상 채권 미배당액은 43,157,994원이지만, 이를 매수인의 인수채무로 계산하지는 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리의 정리

말소기준권리는 2020.10.13. 설정된 을구 1번 지트론대부 근저당권입니다. 채권최고액은 30,000,000원이며, 송용리 9-1 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다. 2021.03.03. 설정된 을구 2번 근저당권도 같은 채권자의 후순위 권리로, 채권최고액은 45,000,000원입니다.

이후 국세 압류 3건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 서울보증보험의 가압류 18,517,560원은 이미 해제되어 등기부상 말소되었습니다. 따라서 등기상 근저당과 후순위 압류를 매수인이 그대로 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 국세의 실제 배당 우선순위와 당해세 등은 별도 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없으나 보증금 미상

현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인은 임향수 1명입니다. 전입신고일은 2023.08.03.으로 말소기준권리 설정일인 2020.10.13.보다 늦습니다. 기록상 대항력은 없는 것으로 판단되지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.

임차인의 존재는 배당과 별도로 인도 절차에 영향을 줄 수 있습니다. 대항력이 없는 것으로 분석된 임차인이라도 실제 점유 여부와 퇴거 협의는 확인해야 합니다. 특히 보증금이 미상인 만큼 명도 비용과 절차를 단순히 0원으로 가정해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 감정가의 24%가 곧 저가 매수는 아니다

현재 최저매각가는 32,833,000원으로 감정가 136,753,500원의 약 24%입니다. 4회 유찰을 거치면서 감정가 대비 가격이 크게 낮아졌습니다. 그러나 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가가 확인되지 않아 현재 가격이 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 32,833,000원 가정)

채권최고액 기준 배당 추정입니다. 집행비용 990,994원을 차감한 뒤 근저당권자에게 총 31,842,006원이 배당되고, 채권최고액 합계 75,000,000원 대비 43,157,994원이 미배당됩니다. 국세·지방세의 우선배당 및 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않았습니다. 실제 채권액과 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 회차별 시나리오 — 가격은 낮아져도 미배당은 확대

현재 회차에서는 신청채권자 청구액 22,919,452원보다 추정 배당액 31,842,006원이 큽니다. 반면 5회 유찰 시나리오에서는 추정 배당액이 22,169,404원으로 신청채권자 청구액에 미달하며, 6회 유찰 시에는 15,398,582원으로 더 감소합니다. 이는 제시된 채권최고액 기준 추정 시나리오로, 실제 채권액과 조세 배당에 따라 달라질 수 있습니다.

모든 회차에서 확인된 권리 기준 매수인 예상 인수액은 0원으로 제시되어 있습니다. 따라서 후순위 근저당권자의 미배당액이 늘어난다고 해서 매수인의 실질취득액에 그 미배당액을 더하는 것은 아닙니다. 다만 실제 취득에 필요한 비용과 점유 관련 부담은 별도 검토해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 세종특별자치시 연동면 송용리 소재 송용1리마을회관 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 분포합니다.
• 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 주변에 차량 통행이 빈번한 간선도로와 시내버스정류장이 소재합니다.
• 이용상태. 감정평가상 단독주택 등으로 이용 중입니다. 건물은 벽돌구조 단층으로 외벽은 모르타르 마감, 내벽은 벽지 도배 마감, 창호는 샷시 등으로 기재되어 있습니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수설비 및 난방설비가 기재되어 있으나, 폐문부재로 탐문조사에 의한 내용이므로 부대설비를 별도 확인해야 합니다.
• 토지. 면적 176.0㎡, 지목 대, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 199,600원/㎡입니다.
• 규제. 계획관리지역, 지구단위계획구역(송용내판지구), 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당합니다. 성장관리계획구역에는 접합니다.
• 건물 현황. 공부상 기와지붕이지만 현황은 칼라강판 지붕입니다. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있어 구체적인 지붕 상태와 변경 경위를 확인해야 합니다.
• 환금성. 4회 유찰된 주택이며 실거래 비교가격이 확인되지 않았습니다. 토지와 건물의 개별 상태, 실제 수요 및 처분 가능가격을 조사하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 등기부 원본 대조. 2020.10.13. 을구 1번 근저당권을 말소기준으로 확인하고, 을구 2번 근저당 및 국세 압류 3건의 현재 상태를 다시 확인합니다.
• 임차인 보완 조사. 임향수의 보증금·확정일자·배당요구 여부 및 실제 점유 관계를 확인합니다. 기록상 대항력이 없다는 판단과 명도가 완료되었다는 사실을 혼동하지 않습니다.
• 조세 확인. 국세 압류 관련 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인합니다. 필요하면 지방세 등 관련 조세 부담도 별도 점검합니다.
• 건물 현장 확인. 공부상 기와지붕과 현황 칼라강판 지붕의 차이, 벽돌구조 단층 건물의 실제 상태, 급배수·난방설비 및 수리 필요성을 확인합니다.
• 일괄매각 범위. 주택과 토지의 매각목록, 공동담보 관계, 토지 이용 현황과 수도 포함 조건을 확인합니다.
• 시세 확보. 송용리 인근 유사 주택 및 토지 거래를 조사하고, 건물 상태를 반영한 실질적인 시장가격과 처분 가능가격을 산정합니다.
• 명도 비용. 임차인의 점유 상태와 퇴거 협의 가능성을 확인하고 예상 인도 절차를 검토합니다.
• 취득 부대비용. 미납 관리비나 공과금, 취득 관련 세금, 등기 및 수리비 등 실제 부담 항목을 확인합니다.
• 매각기일 확인. 2026.10.01. 매각기일과 최저매각가 32,833,000원을 법원 공고 원본에서 재확인합니다.

맺으며 — “감정가의 24% ≠ 시세의 24%”

이 물건의 가장 눈에 띄는 특징은 4회 유찰로 최저가가 32,833,000원까지 내려왔다는 점입니다. 등기상 말소기준 이후의 근저당과 압류는 매각으로 정리될 것으로 분석되며, 현재 예상 인수액은 0원입니다.

그러나 실제 임차인 1명의 보증금·확정일자가 확인되지 않았고, 국세 압류 3건의 우선배당 여부도 예상배당에 반영되지 않았습니다. 여기에 공부상 지붕과 현황의 차이, 폐문부재로 인한 설비 확인 한계까지 존재합니다.

무엇보다 최근 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율을 가격 경쟁력으로 해석할 수 없습니다. 반복 유찰, 주택의 개별성, 임차관계와 조세 관련 확인사항을 고려하면 보수적인 접근이 필요한 사건입니다. 후순위 권리의 소멸 가능성은 확인되지만, 가격과 현장 리스크의 검증은 아직 끝나지 않았습니다. 실거래 비교, 점유관계 및 건물 상태를 확인한 후 입찰가격을 판단하는 것이 핵심입니다.