대전지방법원 2025타경503992. 세종특별자치시 연동면 송용리 9-1의 주건축물1동과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택 등으로 이용 중이며, 벽돌구조 기와지붕 단층 건물로 조사됐습니다. 말소기준권리는 2020.10.13. 설정된 주식회사지트론대부의 근저당권 30,000,000원입니다. 뒤이어 설정된 근저당권과 국세 압류 3건, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사와 매각물건명세서에는 임향수의 전입일이 2023.08.03.으로 기재돼 있습니다. 말소기준일인 2020.10.13.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않지만, 후순위 전입이므로 권리분석상 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 예상 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503992 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 연동면 송용리 9-1 주건축물1동 도로명: 세종특별자치시 연동면 송용1길 60-6 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 등으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 벽돌구조 기와지붕 단층 · 외벽 모르타르 마감 · 내벽 벽지 도배 · 샷시 창호 |
| 토지 | 대 176.0㎡ · 단독 이용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김영호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 136,753,500원 / 67,008,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 지트론대부 / 22,919,452원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 수도 포함 · 공부상 기와지붕이나 현황은 칼라강판 지붕 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.10.13. 접수된 주식회사지트론대부의 채권최고액 30,000,000원 근저당권입니다. 2021.03.03. 추가 설정된 채권최고액 45,000,000원의 근저당권과 2023년 이후의 국세 압류 3건, 2025.12.05. 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2020.12.03. 서울보증보험주식회사의 18,517,560원 가압류는 2020.12.11. 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 조사 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임향수 | 2023.08.03 | 보증금 미상 · 차임 미상 | 없음 말소기준일 이후 전입 | 미상 확정일자·배당요구 확인 필요 | 없음 |
조사된 실제 임차인은 임향수 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 전입일이 말소기준일보다 약 3년 늦어 낙찰자에게 대항할 수 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 가능성은 단정할 수 없지만, 배당을 받지 못한 보증금이 있더라도 매수인에게 승계되는 대항력 보증금은 아닙니다.
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자와 시세 메리트는 다르다
현재 최저가는 감정가 136,753,500원의 49%인 67,008,000원입니다. 두 차례 유찰로 절대 금액은 크게 낮아졌지만, 주변 동일 유형의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 저렴하다’고 판단할 수 없습니다.
특히 이 물건은 일반적인 대단지 아파트가 아니라, 송용1리마을회관 북측 인근의 단독주택·농경지· 자연림 혼재 지역에 있는 주택 및 토지입니다. 토지는 176.0㎡의 부정형 필지이고, 감정평가상 단독주택으로 이용 중입니다. 가격 판단은 공동주택의 평당가보다 토지 형상·도로 조건·건물 상태와 현지 거래 사례를 중심으로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 67,008,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,606,144원 |
| 1. 근저당 · 주식회사지트론대부 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 2. 후순위 근저당 · 주식회사지트론대부 | 45,000,000원 | 35,401,856원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당권 채권최고액 합계 75,000,000원 중 65,401,856원이 배당되고, 9,598,144원이 미배당되는 계산입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 67,008,000원 | 65,401,856원 | 9,598,144원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 46,905,600원 | 45,661,299원 | 29,338,701원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 32,833,919원 | 31,842,908원 | 43,157,092원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송용1리마을회관 북측 인근에 위치하며 주변에는 단독주택, 농경지 및 자연림이 소재합니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 차량 통행이 빈번한 간선도로와 시내버스정류장이 있습니다.
- 토지 조건. 지목은 대, 면적은 176.0㎡이며 평지의 부정형 토지로 세로한면(가)에 접합니다.
- 용도 규제. 계획관리지역·지구단위계획구역(송용내판지구)·가축사육제한구역에 포함되고 성장관리계획구역에 접합니다.
- 공시지가. ㎡당 199,600원입니다.
- 건물 상태. 기본 위생·급배수·난방설비가 있는 것으로 조사됐으나 폐문부재로 탐문 조사돼 부대설비는 별도 확인이 필요합니다.
- 지붕 차이. 공부상 기와지붕이나 매각물건명세서상 현황은 칼라강판 지붕으로 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 현장조사. 감정가의 49%라는 할인율만 보지 말고 송용리 일대 단독주택·토지의 최신 거래와 매물 호가를 직접 비교해야 합니다.
- 임차관계 재확인. 임향수의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 범위를 매각물건명세서 및 현황조사 원본으로 확인하세요.
- 국세 배당 확인. 압류 3건의 세목·법정기일·당해세 여부에 따라 후순위 근저당 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 일괄매각 범위. 건물과 토지, 수도 포함 범위 및 목록별 경계를 원본 서류와 현장에서 대조하세요.
- 지붕 및 설비 점검. 공부상 기와지붕과 현황 칼라강판 지붕의 차이, 폐문으로 확인하지 못한 급배수·난방설비 상태를 점검하세요.
- 토지 활용성. 부정형 필지, 도로 접면, 계획관리지역 및 지구단위계획 규제를 기준으로 증·개축과 활용 가능성을 확인하세요.
- 명도 비용. 대항력은 없지만 현재 점유자가 있으므로 인도명령과 이사 협의에 필요한 기간·비용을 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 세금 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격 판단은 현장 시세 확인 후”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2020.10.13. 근저당권이 말소기준이고, 임향수의 전입은 2023.08.03.으로 늦어 대항력이 없습니다. 후순위 근저당과 국세 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 정리된다는 사실과 가격이 싸다는 평가는 별개입니다. 현재 최저가 67,008,000원은 감정가의 49%이지만, 최근 실거래와 직접 비교할 근거 없이 이 비율만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다. 단독주택·농경지·자연림이 혼재한 입지, 부정형 토지, 지붕 현황 차이와 설비 확인 필요성, 국세 압류에 따른 배당 변수를 함께 반영해야 합니다. 결론은 권리상 인수는 없지만, 가격과 환금성은 현장 검증이 선행돼야 하는 보수적 접근형입니다.
