대구지방법원 2025타경547. 경상북도 영양군 석보면 택전리 817-2에 있는 단독주택입니다. 등기부상 소유자는 박희준이고, 2011년 소유권보존 뒤 2014년 6월 27일 남영양농업협동조합의 10,163,507원 가압류가 말소기준권리가 됩니다. 같은 날 농업협동조합중앙회 7,050,616원 가압류, 2017년 안영희 2,710,400원 가압류가 이어졌고, 2023년 김상애 명의의 소유권이전청구권가등기와 이후 경매개시결정도 있습니다. 데이터상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기 순위보다 부동산 자체의 법률관계입니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리와 법정지상권이 각각 ‘해당사항없음’으로 적시되어 있지만, 별도 비고에는 “본건 건물을 위한 법정지상권의 성립여부는 불분명”이라고 되어 있습니다. 또한 제시외 건물 포함이고, 공부상 스레트지붕이 실제로는 스레트 위 강판기와지붕입니다. 따라서 이 사건은 ‘인수 0원’만 보고 단순 권리물건으로 분류하기보다 토지·건물 관계와 현황을 입찰 전에 직접 확인해야 하는 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경547 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영양군 석보면 택전리 817-2 · 경상북도 영양군 석보면 석보로 1032 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 · 단독주택으로 이용중 |
| 소유자 | 박희준 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 23,379,700원 / 8,020,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김상애 / 33,131,835원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 토지 | 496.0㎡ · 대 · 단독 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 건물 구조 | 시멘트블럭조 스레트 위 강판기와지붕 단층 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 물건 자체 위험은 별도 확인
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 점유관계까지 ‘임차인 없음’으로 단정할 단계는 아닙니다. 보증금이나 확정일자 등 임차관계를 확인할 자료도 없어 현장 점유자 존재 여부는 별도 확인 대상입니다.
② 가격 판단 — 802만원이라는 숫자만으로는 싸다고 할 수 없다
감정가 23,379,700원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 8,020,000원, 감정가의 34.3% 수준입니다. 한 번 더 유찰되면 데이터상 5,614,000원, 5회 유찰 시 3,929,799원 시나리오가 제시되어 있습니다.
그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 판단할 근거는 없습니다. 특히 현암마을 인근의 농경지·단독주택 중심 입지, 단독주택 용도, 3회 유찰 이력과 법정지상권 불분명 요소가 함께 존재합니다. 현재 가격은 단순한 할인율보다 권리·현황 확인을 전제로 평가해야 하는 가격입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 8,020,000원 | 7,475,640원 | 45,580,718원 |
| 4회 유찰 시 | 5,614,000원 | 5,112,948원 | 47,943,410원 |
| 5회 유찰 시 | 3,929,799원 | 3,459,063원 | 49,597,295원 |
③ 예상배당표 (매각가 8,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 544,360원 |
| 1. 가압류 · 남영양농업협동조합 | 10,163,507원 | 7,475,640원 |
| 2. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 7,050,616원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 안영희 | 2,710,400원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 김상애 | 33,131,835원 | 0원 |
| 5. 갑구 11번 · 안영희 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 53,056,358원 중 현재 회차에서 예상되는 채권자 배당은 7,475,640원, 미배당은 45,580,718원입니다. 신청채권자 김상애의 청구액 33,131,835원은 현재 시나리오에서 배당 0원으로 계산되어 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 영양군 석보면 택전리 ‘현암마을’ 인근 또는 마을 내에 위치하며, 주위는 농경지와 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 감정평가 내용상 일련번호별로 농기계 또는 소형차량 접근이 가능하고, 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용. 건물은 단독주택으로 이용 중이며, 위생·급배수시설과 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대상 토지는 496.0㎡, 지목 ‘대’, 평지·사다리형·소로한면입니다. 공시지가는 13,400원/㎡입니다.
- 규제. 농업보호구역·공장설립제한지역·상수원보호기타·가축사육제한구역·농림지역이 포함되고, 접도구역·소하천예정지·지방2급하천 저촉, 낙동강 수변구역 및 계획관리지역 접함으로 기재되어 있습니다.
- 현황 차이. 제시외 건물이 포함되며, 공부상 지붕은 스레트지붕이나 실제는 스레트 위 강판기와지붕입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 확인. 매각물건명세서의 ‘해당사항없음’ 문구와 별도로 비고에는 성립 여부 불분명이라고 되어 있으므로 토지·건물 소유관계와 성립요건을 원본 기준으로 다시 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물의 위치·면적·소유관계와 감정가 포함 여부를 현장에서 대조해야 합니다.
- 가등기 성격 확인. 2023.02.20 김상애의 소유권이전청구권가등기는 말소기준 이후지만, 종류 확인 필요 경고가 있으므로 등기원인과 권리 성격을 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유원인을 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보수적 접근. 실거래 비교 자료가 없으므로 최저가 8,020,000원이 감정가의 34.3%라는 사실만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 않아야 합니다.
- 환금성 점검. 현암마을 인근 농경지·단독주택 중심 입지와 3회 유찰 이력을 감안해 재매각 가능성과 수요층을 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “802만원”보다 먼저 볼 것은 법정지상권이다
이 사건은 숫자만 보면 강하게 눈에 들어옵니다. 감정가 23,379,700원이 3회 유찰되어 8,020,000원까지 내려왔기 때문입니다. 등기부 기준으로도 2014년 가압류가 말소기준이고, 뒤의 권리들은 매각으로 소멸하며 명시 인수액도 0원입니다.
하지만 결론을 가격에서 내리면 안 됩니다. 매각물건명세서 비고에 법정지상권 성립 여부 불분명이라고 명시되어 있고, 제시외 건물도 포함되며, 가등기 종류 확인 경고와 점유관계 미상도 남아 있습니다. 실거래 비교 자료까지 없으므로 “3회 유찰 = 싸다”라는 결론은 성립하지 않습니다. 이 물건의 우선순위는 가격 계산보다 먼저 토지·건물 관계, 제시외 건물, 점유관계의 원본·현장 확인입니다.
