16,366,000원
대구지방법원 2025타경547. 경상북도 영양군 석보면 택전리 817-2에 있는 단독주택입니다. 토지면적은 496㎡이고, 지목은 대, 형상은 사다리형, 지형은 평지이며 소로 한 면에 접합니다. 건물은 시멘트블럭조 스레트 위 강판기와지붕 단층으로, 현재 단독주택으로 이용 중입니다.
등기부상 소유자는 박희준이며 2011.08.23. 소유권보존등기를 마쳤습니다. 최초 말소기준권리는 2014.06.27. 접수된 남영양농업협동조합의 청구금액 10,163,507원 가압류입니다. 같은 날 농업협동조합중앙회 가압류 7,050,616원이 이어졌고, 2017.05.12. 안영희 가압류 2,710,400원, 2023.02.20. 김상애 소유권이전청구권가등기, 현재 및 후속 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이들 후순위 권리는 자료상 매각으로 소멸 처리됩니다.
그러나 이 사건의 핵심은 단순한 등기 순위가 아닙니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리와 법정지상권이 해당 없음으로 기재돼 있지만, 비고에는 제시외 건물 포함 및 본건 건물을 위한 법정지상권 성립 여부 불분명이라고 적혀 있습니다. 등기 인수액 0원과 별개로 토지·건물의 소유관계와 매각범위를 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경547 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영양군 석보면 택전리 817-2 · 경상북도 영양군 석보면 석보로 1032 |
| 물건종류 | 단독주택 · 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 496㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 건물구조 | 시멘트블럭조 스레트 위 강판기와지붕 단층 |
| 소유자 | 박희준 (2011.08.23. 소유권보존 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 23,379,700원 / 16,366,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김상애 / 33,131,835원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 물건 리스크는 별도
확인된 임차인은 없습니다. 명세서상 명시 인수권리는 해당 없고, 예상배당표의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 실제 점유자와 임대차 여부는 현장조사로 확인해야 합니다.
② 가격 기준 — 감정가 70%, 그러나 ‘저가’ 판단은 유보
현재 최저매각가는 16,366,000원으로 감정가 23,379,700원의 70%이며 1회 유찰된 상태입니다. 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 비율 | 채권 배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 16,366,000원 | 70% | 15,671,412원 | 37,384,946원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 11,456,200원 | 49% | 10,849,988원 | 42,206,370원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 8,019,339원 | 34.3% | 7,474,991원 | 45,581,367원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 매수인의 등기상 인수액은 계속 0원이지만, 채권자들의 미배당액은 37,384,946원에서 45,581,367원까지 증가합니다. 미배당 채권은 채무자 측에 남는 금액이며, 이 배당표에서는 낙찰자 인수액으로 계산되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 16,366,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 694,588원 |
| 1. 갑구 2번 가압류 · 남영양농업협동조합 | 10,163,507원 | 10,163,507원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 7,050,616원 | 5,507,905원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 안영희 | 2,710,400원 | 0원 |
| 4. 갑구 10번 경매개시결정 · 김상애 | 33,131,835원 | 0원 |
| 5. 갑구 11번 가압류 · 안영희 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 694,588원을 제외한 15,671,412원이 채권자에게 배당됩니다. 남영양농업협동조합은 청구금액 전액을 배당받지만, 농업협동조합중앙회부터 미배당이 발생하고 신청채권자 김상애의 예상배당은 0원입니다. 총 채권 미배당액은 37,384,946원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 위치. 경상북도 영양군 석보면 택전리 현암마을 인근에 위치하며, 주위는 농경지와 단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 관련 토지는 농기계 또는 소형차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 토지. 면적 496㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·사다리형·소로한면입니다. 공시지가는 13,400원/㎡입니다.
- 건물. 시멘트블럭조 스레트 위 강판기와지붕 단층이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판지 및 타일, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수시설과 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 농림지역과 농업보호구역·공장설립제한지역·상수원보호기타·가축사육제한구역이 포함되고, 접도구역·소하천예정지·지방2급하천 저촉, 낙동강 수변구역 및 계획관리지역 접함 사항이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부상 지붕은 스레트지붕이나 실제는 스레트 위 강판기와지붕이며, 제시외 건물이 매각에 포함됩니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 농경지와 단독주택 중심 지역이고 비교 거래가격이 확인되지 않아, 재매각 가능성과 적정 입찰가는 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 원본 확인. 명세서의 해당 없음 표시와 비고의 성립 여부 불분명 기재가 함께 존재합니다. 토지·건물 소유관계와 성립 요건을 원본으로 확인하세요.
- 가등기 성격 확인. 갑구 7번 김상애 가등기의 원인·종류와 매각 후 말소 여부를 등기부 및 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 점유·임대차 조사. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대, 사업자등록, 임대차계약 존재 여부를 확인하세요.
- 제시외 건물 실측. 제시외 건물의 위치·구조·면적·이용상태와 매각 포함 범위를 현장에서 대조하세요.
- 지붕 및 건물 상태. 공부상 지붕과 실제 지붕이 다르므로 노후도, 누수, 보수 필요성과 건축물대장 표시를 확인하세요.
- 경계·진입로 확인. 496㎡ 토지의 실제 경계와 소로 접면, 차량 진입 가능 여부, 타인 토지 통행 필요 여부를 확인하세요.
- 토지이용규제 확인. 농업보호구역·접도구역·소하천예정지·지방2급하천 저촉 등 이용 제한이 실제 증축·개축·용도변경에 미치는 영향을 관계기관에 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 저가 입찰로 판단하지 말고, 인근 단독주택과 토지 거래, 건물 보수비, 처분 가능성을 별도로 조사하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각대상 목록을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 리스크 0”
이 사건은 등기 순위만 보면 정리가 비교적 명확합니다. 2014.06.27. 가압류가 말소기준이고, 이후 가압류·가등기·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 인수액은 0원입니다. 그러나 제시외 건물 포함, 임대관계 미상, 법정지상권 성립 여부 불분명이라는 요소가 남습니다.
현재 최저가는 감정가의 70%인 16,366,000원이지만, 비교 시세가 확인되지 않아 이 할인율만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 농촌 단독주택의 입지와 교통, 토지이용규제, 건물 상태, 매각범위를 모두 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다. 등기상 인수는 0원, 물건 실사는 필수. 이 사건의 승부처는 배당표보다 법정지상권과 현장 상태입니다.