인수 0원·최근 시세의 77% — 다만 하락 추세와 용도 확인이 남았다

대구지방법원 2025타경639. 울진읍 연지리 성산빌리지 3층 306호로, 사건상 용도 표기는 창고지만 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 이영애 씨가 2023.12.21. 거래가 300,000,000원에 취득했고, 같은 날 울진새마을금고가 채권최고액 234,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이후 정학수 씨의 후순위 근저당 144,000,000원이 추가됐고, 울진새마을금고가 청구액 192,962,338원으로 임의경매를 신청한 구조입니다.

권리 순서는 단순합니다. 2023.12.21. 울진새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 정학수 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 무궁화신탁 명의의 신탁등기도 등기부상 이미 말소됐습니다. 제공된 배당계산에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 근저당까지 매각으로 소멸

말소기준권리는 2023.12.21. 접수된 울진새마을금고 근저당 234,000,000원입니다. 2024.01.29. 설정된 정학수 근저당 144,000,000원과 2025.06.25. 임의경매개시결정은 모두 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 각각 해당 사항 없음입니다.

② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 77%

성산빌리지의 면적 유사 거래 12건은 275,000,000원~340,000,000원에 분포하고, 전체 평균은 315,416,666원입니다. 다만 가격 판단에서는 더 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 10건 평균은 313,500,000원, 최신 2026.06. 거래는 300,000,000원이며 최근 가격 추세는 이전 구간보다 -3.5%입니다.

현재 최저가 241,500,000원은 최근 12개월 평균보다 72,000,000원, 최신 거래보다 58,500,000원 낮습니다. 명시 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준도 241,500,000원입니다. 가격만 보면 비교 거래보다 낮지만, 최근 흐름이 -3.5% 하락하고 있어 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만을 기준으로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 241,500,000원 가정)

배당표는 근저당 채권최고액 기준입니다. 채권자 채권액 합계 378,000,000원 중 집행비용을 제외한 예상배당은 237,319,000원이고, 미배당은 140,681,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 확정 채권액에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 회차별 미배당 — 유찰돼도 매수인 인수는 0원

유찰될수록 정학수 후순위 근저당뿐 아니라 신청채권자의 청구액도 배당으로 전부 충족되지 않을 가능성이 커집니다. 그러나 제공된 권리관계상 이 미배당액이 매수인 인수로 바뀌지는 않습니다. 채권자 미배당과 매수인 인수는 별개의 문제입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 울진고등학교 인근으로, 주변은 상가와 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 일반적인 교통상황은 양호한 것으로 조사됐습니다.
• 도로. 단지 북측으로 폭 약 12미터, 남동측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 단위세대로, 도시가스난방·승강기·화재탐지·위생 및 급배수설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 사다리형 평지의 공동주택부지이며, 토지면적은 2,339㎡, 공시지가는 221,400원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 중로3류에 접하고, 가축사육제한구역과 울진고등학교 상대보호구역에 포함됩니다.
• 공부 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
• 거래 표본. 면적 유사 거래 12건이 확인되지만, 단지는 28세대 규모이고 최근 거래가격은 275,000,000원부터 340,000,000원까지 차이가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 용도 원본 대조. 사건 용도 ‘창고’와 감정 이용상태 ‘연립주택’의 관계를 건축물대장·등기부·감정평가서 원문으로 확인하세요.
• 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 현황조사서와 매각물건명세서 원문, 전입세대 및 현장 점유 상태를 확인하세요.
• 최근 거래 우선. 전체 평균 315,416,666원보다 최근 12개월 평균 313,500,000원과 최신 거래 300,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 흐름이 -3.5%이므로 현재 가격과 매각기일까지의 시장 변화를 별도로 점검하세요.
• 내부 상태. 동일 단지 거래라도 층·내부 마감·관리 상태에 따라 가격이 달라질 수 있으므로 306호의 실제 상태를 확인하세요.
• 배당과 인수 구분. 후순위 채권의 미배당액이 크더라도 제공된 권리관계상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 확정 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
• 관리비·인도 비용. 체납 관리비와 실제 점유자 인도에 필요한 기간·비용을 현장에서 확인하세요.

맺으며 — “가격은 낮아졌고, 확인 과제는 남았다”

이 물건의 장점은 분명합니다. 현재 최저가 241,500,000원은 최근 12개월 평균 313,500,000원의 77.0%이고, 최신 거래 300,000,000원보다도 낮습니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하며 명시 인수액도 0원입니다.

그러나 최근 시세는 -3.5% 하락 중이고, 단지는 28세대 규모입니다. 무엇보다 사건 용도는 ‘창고’, 감정 이용상태는 ‘연립주택’이며 임대관계가 미상입니다. 따라서 결론은 권리와 현재 가격은 검토할 만하지만, 용도·점유 확인 전에는 확정 판단을 보류해야 하는 물건입니다. 할인율은 충분해 보이지만, 그 할인율이 동일한 주거가치를 전제로 한 것인지 확인하는 과정이 이번 입찰의 핵심입니다.