대구지방법원 2025타경11158. 경상북도 구미시 형곡동 143-8, 143-25, 143-35 일대의 근린시설과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 소유자는 주식회사일에스티플렛폼이고, 2024.03.15. 화원농업협동조합이 채권최고액 5,634,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이것이 현재 권리분석의 말소기준입니다. 이후 문아름·농협은행주식회사·신용보증기금·장봉규·박예림·네이버주식회사·박은정·임경주 등의 가압류와 압류, 경매개시결정이 이어졌지만 등기상 후순위라 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기부보다 점유관계입니다. 말소기준일보다 앞서 사업자등록 또는 전입한 점유자가 여러 명이고, 일부는 보증금까지 확인됩니다. 데이터상 대항력이 확정되고 보증금도 확인되는 8명의 보증금 합계는 102,000,000원입니다. 현재 회차 배당에서는 화원농업협동조합 근저당도 전액 배당되지 못해 이 임차보증금들이 배당받지 못하는 구조로 계산돼, 매수인에게 넘어가는 금액으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11158 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 형곡동 143-8, 143-25, 143-35 · 원준빌딩별관 · 경상북도 구미시 신시로7길 18 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 소유자 | 주식회사일에스티플렛폼 |
| 감정가 / 최저가 | 6,756,384,320원 / 2,317,439,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 4,927,900,410원 |
| 말소기준권리 | 2024.03.15. 화원농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 5,634,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 토지 | 1,194.1㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 중로한면 · 공시지가 1,064,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차관계는 별개
말소기준은 2024.03.15. 화원농업협동조합 근저당입니다. 이후 등기된 가압류·압류·임의경매개시결정·강제경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다. 2025.04.30. 구미시 압류는 2025.05.22. 해제로 이미 말소됐습니다. 따라서 등기부만 보면 말소기준 이후의 후순위 권리를 낙찰자가 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.
② 임차인·점유관계 — 알려진 1.02억보다 ‘미상’이 더 중요하다
| 점유자 | 점유부분 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계/인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이현주 | 지하 191.2000㎡ | 2017.01.13 | 10,000,000원 | 대항력 有 | 미확인 | 인수 |
| 김민승 | 나동 1층 172.8400㎡ | 2022.03.07 | 15,000,000원 | 대항력 有 | 미확인 | 인수 |
| 김정희 | 201호 224.2100㎡ | 2017.05.22 | 10,000,000원 | 대항력 有 | 미확인 | 인수 |
| 박미화 | 다진빌딩 2층 253.8700㎡ | 2010.08.03 | 15,000,000원 | 대항력 有 | 확정일 2025.07.14 | 미배당 잔액 인수 |
| 김경안 | 2층 379.8900㎡ | 2021.05.04 | 10,000,000원 | 대항력 有 | 미확인 | 인수 |
| 홍의표 | 3층 305.4800㎡ | 2015.12.30 | 20,000,000원 | 대항력 有 | 확정일 2025.07.10 | 미배당 잔액 인수 |
| 김학환 | 4층 전부 | 미상 | 20,000,000원 | 가능·미상 | 미확인 | 인수 가능 |
| (주)에이치원종합건설 | 601호 · 사무실 | 2012.04.02 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 인수 가능 |
| (주)한솔교육 | 602호 · 사무실 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 인수 가능 |
| 김병완 | 5층 501호 66.1160㎡ | 2023.08.07 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 인수 가능 |
| 조시남 | 5층 502호 217.5400㎡ | 2024.07.03 | 10,000,000원 | 대항력 없음 | — | 인수 없음 |
| 강수희 | 7층 256.2100㎡ | 2016.06.16 | 10,000,000원 | 대항력 有 | 확정일 2025.07.10 | 미배당 잔액 인수 |
| 김소희 | 1층 127.0000㎡ | 2023.03.15 | 12,000,000원 | 대항력 有 | 미확인 | 인수 |
| (주)지에스리테일대구영업소 | 127㎡ | 미상 | 12,000,000원 | 가능·미상 | 미확인 | 인수 가능 |
대항력이 확정되고 알려진 보증금이 있는 이현주·김민승·김정희·박미화·김경안·홍의표·강수희·김소희의 보증금 합계는 102,000,000원입니다. 반면 김학환·(주)에이치원종합건설·(주)한솔교육· 김병완·(주)지에스리테일대구영업소는 전입일 또는 보증금이 완전히 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 점유자의 실제 보증금이 존재하면 매수인의 실질취득액은 현재 계산보다 더 커질 수 있습니다.
③ 가격 — 감정가 대비 34.3%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가 6,756,384,320원에서 3회 유찰돼 현재 최저가는 2,317,439,000원, 감정가의 34.3% 수준입니다. 다음 회차까지 유찰되면 1,622,207,300원, 그 다음은 1,135,545,110원으로 내려가는 시나리오입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 알려진 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 2,317,439,000원 | 2,291,864,610원 | 4,572,620,416원 | 102,000,000원+ |
| 4회 유찰 시 | 1,622,207,300원 | 1,603,585,227원 | 5,260,899,799원 | 102,000,000원+ |
| 5회 유찰 시 | 1,135,545,110원 | 1,121,789,659원 | 5,742,695,367원 | 102,000,000원+ |
다만 이 사건에는 동일 물건과 직접 비교할 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가에서 얼마나 떨어졌는지만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정할 수 없습니다. 오히려 근린시설·토지 복합형이고 일부 공실, 주택 혼재, 다수 임차관계가 결합돼 있어 실제 매수자는 권리정리와 점유정리 비용까지 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,317,439,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 25,574,390원 |
| 인수 · 대항력 임차인 8명 알려진 보증금 | 102,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 29번 근저당권 · 화원농업협동조합 | 5,634,000,000원 | 2,291,864,610원 |
| 갑구 35번 가압류 · 문아름 | 9,271,903원 | 0원 |
| 갑구 37번 가압류 · 농협은행주식회사 | 465,127,537원 | 0원 |
| 갑구 38번 가압류 · 신용보증기금 | 612,134,764원 | 0원 |
| 갑구 41번 가압류 · 장봉규 | 64,952,028원 | 0원 |
| 갑구 45번 가압류 · 박예림 | 8,858,645원 | 0원 |
| 갑구 46번 가압류 · 네이버주식회사 | 23,051,645원 | 0원 |
| 갑구 47번 가압류 · 박은정 | 5,418,383원 | 0원 |
| 갑구 48번 가압류 · 임경주 | 41,670,121원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 25,574,390원을 제외한 매각대금이 화원농업협동조합에 배당되고도 근저당 채권최고액이 전액 충족되지 않습니다. 채권자 총 청구액 6,864,485,026원 중 예상 배당은 2,291,864,610원, 미배당은 4,572,620,416원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 건물·토지 이용상태
- 주위환경. 구미시 형곡동 시립중앙도서관 남동측 인근. 근린생활시설, 아파트단지, 공원, 숙박업소 등이 형성된 근린상업지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 일부 건물은 지하·1~3층 근린생활시설과 4층 단독주택으로 이용되고, 다른 건물은 지하2층 주차장·기계실·전기실·관리실, 지하1층 및 1~7층 근린생활시설, 일부 공실로 이용됩니다. 또 다른 건물은 지하1층·2층 근린생활시설 공실, 1층 근린생활시설, 3층 단독주택입니다.
- 건물구조. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층·7층·3층 건물이며 사용승인일은 각각 1990.05.29, 1998.01.21, 1990.05.25입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역이며 일부는 역사문화환경보존지역과 중로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 기타. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 목록7 건물 중 변소 3.63㎡는 현재 멸실입니다. 목록2의 도로명 주소는 신시로7길 20-1로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 원본 확인. (주)에이치원종합건설·(주)한솔교육·김병완 등 보증금 미상 점유자의 실제 임대차계약서를 확인해야 합니다.
- 전입·사업자등록일 확인. 김학환·(주)한솔교육·(주)지에스리테일대구영업소처럼 기준일이 확인되지 않은 점유자는 대항력 가능·미상으로 두고 조사해야 합니다.
- 상가임차인 배당 확인. 강수희·홍의표·박미화는 배당요구가 접수됐고, 비고란에 미배당 잔액의 매수인 인수가 명시돼 있으므로 배당순위와 실제 잔액을 확인해야 합니다.
- 최소 실질취득 기준. 현재 최저가 2,317,439,000원만 보지 말고 알려진 인수액을 더한 2,419,439,000원 이상을 출발점으로 계산해야 합니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류가 있고 당해세 해당 시 선순위 차감이 발생할 수 있으므로 교부청구와 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 공실·명도 조사. 여러 층에 일부 공실이 있으나 다수 점유자가 확인돼 실제 점유현황과 각 호실 인도 가능성을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 제시외 건물·멸실 확인. 일괄매각 범위와 제시외 건물, 멸실된 변소 3.63㎡를 현황과 공부에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “34.3%까지 내려왔다”보다 중요한 숫자는 102,000,000원+
이 사건은 감정가 6,756,384,320원에서 최저가 2,317,439,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 숫자만 보면 낙폭이 커 보이지만, 근린시설·토지 복합형에 일부 공실과 다수 점유자가 얽혀 있고, 현재 확인되는 대항력 임차보증금만 102,000,000원입니다. 그 결과 현재 회차의 최소 실질취득액은 2,419,439,000원으로 올라갑니다.
더 중요한 것은 이 금액이 끝이 아니라는 점입니다. 보증금이나 전입일이 확인되지 않은 대항력 가능·미상 점유자 5명이 남아 있습니다. 동일 물건의 실거래 비교값도 없어 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 시세 메리트를 평가할 수 없습니다. 등기권리는 정리되지만 임차관계는 아직 정리되지 않았다. 이 사건의 입찰 여부는 미상 임차인의 계약내용과 실제 인수액을 확정한 뒤 판단해야 합니다.
