대구지방법원 2025타경11158. 구미시 형곡동 시립중앙도서관 남동측 인근의 근린시설·토지 일괄매각 물건입니다. 감정가는 6,756,384,320원, 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 4,729,469,000원입니다. 등기상 말소기준은 2024년 3월 15일 화원농업협동조합 근저당권으로, 그 뒤 설정된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 사건의 난도는 등기부가 아니라 임대차 현황에서 올라갑니다. 확인된 임차인·점유자는 14명이고, 이 가운데 10명은 전입 또는 사업자등록일이 말소기준보다 앞서 대항력이 있는 것으로 분류됐습니다. 보증금이 확인된 대항력 임차인 8명의 인수 예상액은 102,000,000원이지만, 대항력 있는 임차인 2명의 보증금은 미상입니다. 대항력 판정 자체가 어려운 점유자도 3명 있어 낙찰대금만으로 총취득비용을 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11158 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 형곡동 143-8, 143-25, 143-35 · 원준빌딩별관 · 경상북도 구미시 신시로7길 18 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 1,194.1㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 중로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트조 4층·7층·3층 건물 · 사용승인일 1990.05.29 / 1998.01.21 / 1990.05.25 |
| 이용상태 | 근린생활시설·주차장·기계실·전기실·관리실·단독주택 · 일부 층 공실 |
| 소유자 | 주식회사일에스티플렛폼 · 2022.05.04 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 6,756,384,320원 / 4,729,469,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 화원농업협동조합 / 4,927,900,410원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차권리는 별도
말소기준권리는 2024.03.15 설정된 화원농업협동조합 근저당권 5,634,000,000원입니다. 이후 문아름·농협은행·신용보증기금·장봉규·박예림·네이버·박은정·임경주의 가압류와 대구광역시동구청·구미시 압류, 임의·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 1990년대부터 2023년까지 설정됐던 과거 근저당·가압류·전세권 등은 대부분 이미 말소돼 현재 인수대상으로 남아 있지 않습니다.
② 임차인 분석 — 확인 인수 102,000,000원, 미상분 별도
보증기관 대위나 승계 중복신고는 없으며, 아래 14명은 실제 임차인 또는 점유자로 조사됐습니다. 대항력 있음 10명, 대항력 없음 1명, 대항력 가능·미상 3명입니다. 보증금이 확인된 대항력 임차인 8명의 금액은 합계 102,000,000원입니다.
| 임차인·점유자 | 점유부분 | 전입·사업자등록 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이현주 | 지하 191.2000㎡ | 2017.01.13 | 10,000,000원 | 확인 안 됨 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 김민승 | 나동 1층 172.8400㎡ | 2022.03.07 | 15,000,000원 | 확인 안 됨 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 김정희 | 201호 224.2100㎡ | 2017.05.22 | 10,000,000원 | 확인 안 됨 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 박미화 | 다진빌딩 2층 253.8700㎡ | 2010.08.03 | 15,000,000원 / 1,200,000원 | 2025.07.15 | 있음 | 확정일 2025.07.14 | 없음 |
| 김경안 | 2층 379.8900㎡ | 2021.05.04 | 10,000,000원 | 확인 안 됨 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 홍의표 | 3층 305.4800㎡ | 2015.12.30 | 20,000,000원 / 1,100,000원 | 2025.07.15 | 있음 | 확정일 2025.07.10 | 없음 |
| 김학환 | 4층 전부 | 미상 | 20,000,000원 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| (주)에이치원종합건설 | 601호 · 사무실 | 2012.04.02 | 미상 | 확인 안 됨 | 있음 | 미상 | 없음 |
| (주)한솔교육 | 602호 · 사무실 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김병완 | 5층 501호 66.1160㎡ | 2023.08.07 | 미상 | 확인 안 됨 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 조시남 | 5층 502호 217.5400㎡ | 2024.07.03 | 10,000,000원 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강수희 | 7층 256.2100㎡ | 2016.06.16 | 10,000,000원 / 700,000원 | 2025.07.15 | 있음 | 확정일 2025.07.10 | 없음 |
| 김소희 | 1층 127.0000㎡ | 2023.03.15 | 12,000,000원 | 확인 안 됨 | 있음 | 미상 | 없음 |
| (주)지에스리테일대구영업소 | 127㎡ | 미상 | 12,000,000원 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 70%만으로는 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가 6,756,384,320원의 70%인 4,729,469,000원입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 표본이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 근린시설과 토지, 일부 단독주택이 섞인 일괄매각 물건은 임대수익·공실·건물 상태·토지가치에 따라 가격 편차가 크기 때문입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 4,729,469,000원 | 4,679,774,310원 | 2,184,710,716원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 3,310,628,300원 | 3,275,122,017원 | 3,589,363,009원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 2,317,439,810원 | 2,291,865,412원 | 4,572,619,614원 |
유찰이 반복되면 낙찰대금은 낮아지지만, 대항력 임차인의 미배당 보증금 인수 가능성은 그대로 남습니다. 따라서 추가 유찰을 단순한 할인으로 볼 것이 아니라, 매 회차마다 임차인별 예상배당과 인수잔액을 다시 계산해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,729,469,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 49,694,690원 |
| 1. 근저당 · 화원농업협동조합 | 5,634,000,000원 | 4,679,774,310원 |
| 2. 가압류 · 문아름 | 9,271,903원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행주식회사 | 465,127,537원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 612,134,764원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 장봉규 | 64,952,028원 | 0원 |
| 6. 강제경매 · 신용보증기금 | 미상 | 0원 |
| 7. 가압류 · 박예림 | 8,858,645원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 네이버주식회사 | 23,051,645원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 박은정 | 5,418,383원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 임경주 | 41,670,121원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 6,864,485,026원 중 예상배당은 4,679,774,310원, 미배당은 2,184,710,716원입니다. 국세·지방세 압류 3건과 당해세, 임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구미시 형곡동 시립중앙도서관 남동측 인근으로, 근린생활시설·아파트단지·공원·숙박업소 등이 혼재한 근린상업지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 토지. 1,194.1㎡, 평지의 세로장방형 토지로 중로 한 면에 접합니다. 공시지가는 1,064,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·가축사육제한구역이며 일부 필지는 역사문화환경보존지역 또는 중로3류에 접합니다.
- 이용상태. 근린생활시설·단독주택·주차장·기계실·전기실·관리실이 혼재하고, 여러 층에 공실이 확인됩니다.
- 환금성. 토지와 복수 건물을 한꺼번에 인수하는 대형 혼합용도 물건으로, 소형 주거물건보다 수요층이 제한되고 임대차 정리와 공실 해소에 시간이 필요할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 전수 확인. 14명의 계약서 원본, 실제 점유부분, 보증금, 차임, 사업자등록일, 확정일자를 호실별로 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 3명 확인. (주)에이치원종합건설·(주)한솔교육·김병완의 보증금이 확인돼야 총 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 대항력 미상 3명 확인. 김학환·(주)한솔교육·(주)지에스리테일대구영업소의 전입·사업자등록 및 실제 점유 시점을 확인해야 합니다.
- 배당요구 3명 계산. 강수희·홍의표·박미화의 예상배당액과 미배당 보증금 잔액을 별도로 산정해야 합니다.
- 상가임차인 중복점유 확인. 1층 127㎡에는 김소희와 (주)지에스리테일대구영업소가 함께 조사돼 동일 공간의 계약관계를 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 구미시·대구광역시동구청 및 관련 세무관서에서 당해세와 체납세액을 확인해야 합니다.
- 주소·멸실 대조. 신시로7길 18과 신시로7길 20-1 이용 현황, 목록7 변소 3.63㎡ 멸실 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공실·수익성 검증. 일부 공실을 반영한 현재 임대수익과 수선비·관리비·명도비를 산정한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·임대차계약서·배당요구서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 인수액 확정이 먼저”
등기부만 보면 말소기준 이후의 가압류·압류·경매개시결정이 모두 소멸하므로 단순해 보입니다. 그러나 이 물건에는 임차인·점유자가 14명 있고, 그중 10명이 대항력 있는 것으로 분류됐습니다. 현재 확인되는 인수액만 102,000,000원이며, 보증금이 밝혀지지 않은 대항력 임차인과 대항력 판정이 어려운 점유자까지 남아 있습니다.
따라서 현재 최저가 4,729,469,000원은 총취득비용이 아닙니다. 최소한 4,831,469,000원 이상으로 봐야 하고, 미상 보증금과 세금·배당 변수를 반영하면 실제 부담은 더 커질 수 있습니다. 시세 비교자료도 확인되지 않아 감정가의 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 등기권리는 정리되지만 임차인 인수액은 아직 정리되지 않은 물건. 임대차계약서와 배당표가 확정되기 전까지는 입찰가 산정보다 사실관계 확인이 우선입니다.