608,195,000원
대구지방법원 2025타경11173. 구미시 선산읍 완전리 135-3 토지와 지상 4층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 공부상 건물은 완전리 135-3과 135-4 양 지상으로 표시되지만 토지 합병으로 실제로는 135-3 지상에 소재하며, 건물은 1층 계단실, 2층부터 4층까지 다가구주택으로 이용되고 있습니다. 토지면적은 334㎡이고, 건물은 2014.09.24 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 단독주택입니다.
현재 소유자는 주식회사제이캐슬입니다. 과거 동신새마을금고의 420,000,000원 근저당은 이미 말소됐고, 현 권리분석의 말소기준은 2021.04.12 설정된 김도형의 채권최고액 75,000,000원 근저당입니다. 이후의 압류·경매개시결정·임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하지만, 말소기준보다 먼저 전입한 점유자가 있어 단순한 “후순위 전부 소멸” 사건으로 끝나지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11173 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 선산읍 완전리 135-3 · 남문로3길 18-3 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 철근콘크리트구조 4층 단독주택(다가구주택) |
| 이용상태 | 1층 계단실 · 2층~4층 다가구주택 |
| 토지 | 대 334㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사제이캐슬 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 868,850,000원 / 608,195,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김영준 / 17,102,054원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 매각 조건 | 토지·건물 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 점유를 분리해야 한다
2014.09.26 설정된 동신새마을금고 근저당 420,000,000원은 이미 말소됐으므로 현 경매의 말소기준이 아닙니다. 현재 기준권리는 2021.04.12 김도형 근저당 75,000,000원입니다. 그 뒤에 설정된 국세·지방세 압류, 김영준의 강제경매개시결정, 동신새마을금고의 임의경매개시결정, 허호준·백상훈의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 신고 16건
보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 임차인 또는 점유자로 조사·기재된 건은 16건입니다. 말소기준일 2021.04.12보다 앞선 전입자는 이근정과 문용훈입니다. 기사항전은 전입일·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력과 인수 여부를 별도로 확인해야 합니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전호선 | 203호 | 2024.08.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박순희 | 301호 | 2021.04.19 | 2,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박은성 | 303호 | 2025.03.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문용훈 | 201호 | 2019.04.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·금액 미상 |
| 신하영 | 202호 | 2022.12.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 선우성룡 | 302호 | 2024.09.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영준 | 305호 | 2023.05.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고현승 | 306호 | 2024.02.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이근정 | 501호 | 2016.10.04 | 3,000원 | 있음 | 없음 | 3,000원 인수 |
| 윤홍열 | 502호 | 2021.04.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정순복 | 503호 | 2024.07.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진산 | 505호 | 2022.07.04 | 3,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 도대호 | 506호 | 2022.01.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허호준 | 206호 45㎡ | 2024.01.05 | 15,000,000원 | 없음 | 미상 | 임차권 소멸 |
| 백상훈 | 205호 40㎡ | 2024.03.05 | 15,000,000원 | 없음 | 미상 | 임차권 소멸 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
③ 가격 판단 — 감정가 70%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 감정가 868,850,000원의 70%인 608,195,000원입니다. 감정가보다 260,655,000원 낮아졌지만, 비교할 실거래 자료가 확인되지 않아 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
확인된 인수액 3,000원만 더하면 현재 회차의 최소 실질취득은 608,198,000원입니다. 그러나 문용훈의 보증금과 기사항전의 임차관계가 확인되지 않았으므로, 실질취득 총액은 이 금액으로 고정되지 않습니다. 선순위 보증금이 추가로 확인되면 낙찰가와 별도로 매수인 부담이 증가할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 608,195,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,481,950원 |
| 인수. 임차인 이근정 보증금 | 3,000원 | 0원 |
| 2. 근저당권 · 김도형 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 김영준 | 17,102,054원 | 17,102,054원 |
| 4. 경매개시결정 · 동신새마을금고 | 17,102,054원 | 17,102,054원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 490,508,942원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 집행비용과 기재 채권이 모두 배당되고 소유자 잔여금도 발생합니다. 다만 국세·지방세의 실제 금액, 임차인 최우선변제, 문용훈 등 미확정 임차보증금은 반영되지 않아 실제 배당과 잔여금은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 미상 인수는 남는다
| 회차 | 매각가 | 확인된 인수 | 최소 실질취득 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 608,195,000원 | 3,000원 | 608,198,000원+ | 490,508,942원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 425,736,500원 | 3,000원 | 425,739,500원+ | 309,875,027원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 298,015,550원 | 3,000원 | 298,018,550원+ | 183,839,224원 |
각 시나리오의 “+”는 문용훈과 기사항전 등 미확정 임차관계가 남아 있다는 뜻입니다. 낙찰가가 낮아져도 선순위 임차보증금이 확인되면 그 금액은 낙찰가와 별도로 실질취득비용에 더해집니다. 따라서 회차별 최저가만 비교하지 말고, 임차보증금 원본 확인 후 총액을 다시 계산해야 합니다.
⑥ 세금·압류 — 배당표의 소유자 잔여를 그대로 믿기 어렵다
등기에는 국세·지방세 압류 이력이 있습니다. 2023.11.09 구미시 압류는 2023.12.08 말소됐고, 2024.01.26 국 명의 압류와 2024.12.27 구미시 압류는 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
⑦ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 선산시장 북서측 인근으로 단독주택·다가구주택·상가가 혼재하며, 주위환경과 생활편의시설 접근성은 보통입니다.
- 교통. 소형 차량 접근이 가능하고 인근 도로여건을 포함한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 단독주택으로, 외벽은 몰탈 위 페인트·본타일· 치장석 붙임, 내부는 벽지·타일·장판지 등으로 마감돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 개별난방설비, 도시가스 보일러가 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역과 준주거지역에 걸쳐 있고, 공시지가는 406,800원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역에 포함 또는 저촉됩니다.
- 현황. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 문용훈 계약 원본. 2019.04.16 전입의 실제 점유 여부, 보증금, 임대차계약일, 전입 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 이근정 보증금. 배당표상 3,000원 인수로 계산된 금액과 우선변제권 없음의 근거를 임대차계약서·문건접수 자료와 대조해야 합니다.
- 기사항전 확인. 성명, 점유 호실, 전입일, 보증금이 확인되지 않아 실제 임차인인지와 대항력 발생 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 명세서 불일치. 인수권리 해당사항 없음이라는 기재와 이근정 인수 계산이 일치하는지 매각물건명세서·현황조사서·배당요구 자료를 대조해야 합니다.
- 김영준 관계. 305호 점유자 김영준과 신청채권자 김영준의 동일인 여부 및 임대차·채권 관계를 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 동고양세무서와 구미시 압류의 체납세액, 당해세 여부와 법정기일을 확인해야 합니다.
- 다수 점유 명도. 임차인·점유 신고 16건에 대해 실제 점유 호실과 퇴거 여부, 배당요구 여부를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지 합병 전 지번 표기와 현황상 건물 위치가 일치하는지 등기부·토지대장·건축물대장·현황도를 대조해야 합니다.
- 시세 조사. 실거래 비교가 확인되지 않으므로 인근 다가구주택의 토지가격, 임대수익, 공실, 수선비를 별도로 조사해 응찰 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 선순위 보증금이 먼저다
이 사건의 표면은 감정가 868,850,000원에서 608,195,000원으로 내려온 1회 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 이근정의 보증금 3,000원은 매수인 인수로 계산됐고, 문용훈은 말소기준보다 앞서 전입했지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 전입일조차 확인되지 않은 기사항전과 다수 점유자, 미확정 세금까지 남아 있습니다.
현재 확인되는 최소 실질취득은 608,198,000원이지만, 이는 확정 총액이 아닙니다. 실거래 비교도 없어 감정가의 70%라는 수치만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 가격은 보류, 권리는 정밀확인. 선순위 임차보증금·세금·점유관계를 원본으로 확정한 뒤에야 비로소 입찰가를 계산할 수 있는 사건입니다.