대전지방법원 2025타경504079. 대전 서구 둔산동 레지던스힐링 7층 703호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있으나, 감정평가상 이용상태와 매각물건명세서 비고는 이 호실을 생활숙박시설 및 레지던스 호텔 라인으로 설명합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 단순히 감정가 5,600만원에서 최저가 2,744만원까지 떨어진 가격이 아니라, 낙찰 후 위탁운영이나 개별적인 사용·운영이 가능한지를 위탁운영업체와 관련 법규를 통해 확인하는 데 있습니다.
등기상 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 2014년 5월 21일 설정된 주식회사신한은행 근저당권 50,160,000원이 말소기준권리이며, 그 뒤에 등기된 신용보증기금 가압류 5,002,873원, 세종신용보증재단 가압류 117,958,363원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가를 기준으로는 선순위 근저당권도 전액 배당되지 않지만, 배당 부족액은 채권자의 미회수 문제이고 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경504079 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 둔산동 1351 레지던스힐링 7층 703호 도로명: 대전광역시 서구 둔산로51번길 76 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 생활숙박시설로 이용 중 · 레지던스 호텔 라인 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 13층 중 7층 · 위생·급배수·난방·소방·승강기·기계식 주차장 설비 |
| 소유자 | 전유정 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 56,000,000원 / 27,440,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유아이제사십일차유동화전문 유한회사(양도인: 주식회사신한은행) / 34,796,437원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 인수액은 0원
말소기준권리는 2014.05.21. 설정된 신한은행 근저당권입니다. 2015년에 국민건강보험공단이 등기한 압류 2건은 각각 2015.02.11.과 2016.07.05. 해제로 이미 말소됐고, 2025.03.24. 삼성카드 가압류도 2025.04.04. 해제로 말소됐습니다. 현재 확인되는 후순위 신용보증기금·세종신용보증재단 가압류 및 경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다.
② 가격·유찰 분석 — 49%지만 시세 비교는 보류
이 물건은 감정가 56,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가가 27,440,000원, 감정가의 49%입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 3회 유찰 19,208,000원, 4회 유찰 13,445,600원입니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 27,440,000원 | 146,575,156원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 19,208,000원 | 154,658,980원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 13,445,600원 | 160,317,657원 | 0원 |
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 결론 낼 수 없습니다. 특히 공부상·현황상 생활숙박시설인 만큼 실제 거래가치와 운영가치는 위탁운영 조건, 개별 사용·운영 가능 여부, 현재 점유 상태를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 27,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 893,920원 | - |
| 1. 근저당권 · 주식회사신한은행 | 50,160,000원 | 26,546,080원 | 23,613,920원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 5,002,873원 | 0원 | 5,002,873원 |
| 3. 가압류 · 세종신용보증재단 | 117,958,363원 | 0원 | 117,958,363원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
채권 총액 173,121,236원 중 예상 배당액은 26,546,080원이며, 총 미배당액은 146,575,156원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있으나, 제시된 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 생활숙박시설 운영 리스크
매각물건명세서는 공부상 용도가 생활숙박시설이고 현황은 레지던스 호텔 라인이라고 기재합니다. 낙찰 이후 위탁운영 및 개별적인 사용·운영이 가능한지는 위탁운영업체와 관련 법규를 통해 반드시 확인해야 합니다. 감정평가서 역시 해당 호의 위탁운영이나 개별 사용·운영 가능 여부를 경매 참여자가 별도로 재확인하도록 안내하고 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 생활숙박시설로 이용 중입니다.
- 운영 형태. 레지던스 호텔 라인으로 위탁운영되며, 낙찰 후 위탁운영 및 개별적인 사용·운영 가능 여부 확인이 필요합니다.
- 임대관계. 임대관계는 미상입니다. 확인된 임차인 신고가 없다는 사실만으로 점유자가 없다고 단정할 수 없습니다.
- 내부 상태. 이해관계인 부재로 외부 관찰과 주변 탐문 등을 통해 평가되어 실제와 다를 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전을지대학교병원 서측 인근이며 근린생활시설, 병원, 관공서, 숙박시설, 오피스텔이 혼재한 중심상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 정부청사역이 있으며 간선도로 접근성을 감안한 교통상황은 양호합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·둔산지구 지구단위계획구역이며 서측 중로와 동측 포장도로에 접합니다.
- 토지. 장방형 평지의 생활숙박시설 건부지이며 공시지가는 3,863,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소방·승강기와 기계식 주차장 설비가 되어 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 최저가 27,440,000원의 시세상 위치는 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 위탁운영계약 확인. 현재 운영업체, 계약 승계 여부, 운영 수익·비용 및 계약 종료 조건을 확인하세요.
- 개별 사용·운영 가능 여부. 낙찰 후 개별적인 사용 또는 운영이 가능한지 위탁운영업체와 관련 법규를 통해 확인하세요.
- 점유·임대관계 확인. 임대관계 미상이므로 현장 점유자와 객실 사용 관계를 직접 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가가 외부 관찰과 탐문 중심으로 진행됐으므로 내부 마감과 설비 상태를 확인하세요.
- 가격 비교자료 확보. 감정가 대비 49%라는 숫자만 보지 말고 동일 건물 또는 인근 생활숙박시설의 실제 거래와 운영 조건을 비교하세요.
- 배당 원본 대조. 현재 시나리오상 인수액은 0원이지만 당해세·최우선변제 미반영 사항과 최신 매각물건명세서·등기부를 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
이 사건은 말소기준권리가 명확하고 후순위 가압류와 경매개시결정이 소멸하며, 제시된 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 등기상 권리 구조만 놓고 보면 비교적 단순한 물건입니다.
그러나 감정가의 49%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 실거래 비교자료가 없고, 생활숙박시설의 위탁운영 및 개별적인 사용·운영 가능 여부가 확인되지 않았으며 임대관계도 미상입니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 운영 가능성 확인이 우선입니다.
