대전지방법원 2025타경504079. 둔산동 레지던스힐링 7층 703호입니다. 소유자는 전유정이고, 말소기준권리는 2014.05.21. 주식회사신한은행 근저당권 50,160,000원입니다. 그 뒤의 신용보증기금 가압류 5,002,873원, 세종신용보증재단 가압류 117,958,363원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 국민건강보험공단 압류 2건과 삼성카드 가압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.
권리만 보면 낙찰자가 이어받을 금액은 0원입니다. 그러나 이 물건은 일반 주거용 아파트와 성격이 다릅니다. 감정평가상 생활숙박시설로 이용 중이고, 매각물건명세서에는 공부상 용도 역시 생활숙박시설이며 현황은 “레지던스 호텔 라인”으로 위탁운영되고 있다고 적혀 있습니다. 따라서 낙찰 이후 실제 위탁운영 또는 개별적인 사용·운영이 가능한지는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경504079 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 둔산동 1351 레지던스힐링 7층 703호 |
| 도로명 | 대전광역시 서구 둔산로51번길 76 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 생활숙박시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 13층 중 7층 |
| 소유자 | 전유정 |
| 감정가 / 최저가 | 56,000,000원 / 27,440,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 34,796,437원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 기타참고사항에는 임대관계가 미상이라고 기재돼 있습니다. 따라서 현재 자료상 매수인에게 승계되는 임차보증금은 없지만, 실제 점유·운영관계는 입찰 전 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다. 등기상 말소기준은 2014.05.21. 신한은행 근저당권이고, 그 이후 존속하는 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 감정가 49%지만 시세 판단은 별개
감정가는 56,000,000원, 현재 최저매각가는 27,440,000원으로 감정가의 49%입니다. 이미 2회 유찰된 상태이며, 한 차례 더 유찰될 경우 제시된 시나리오상 최저가는 19,208,000원, 4회 유찰 시에는 13,445,600원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 27,440,000원 | 146,575,156원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 19,208,000원 | 154,658,980원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 13,445,600원 | 160,317,657원 |
③ 예상배당표 (매각가 27,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 893,920원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 50,160,000원 | 26,546,080원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 5,002,873원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 세종신용보증재단 | 117,958,363원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 173,121,236원 중 26,546,080원이 배당되는 가정으로, 미배당액은 146,575,156원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시뮬레이션입니다.
④ 생활숙박시설 — 이 물건의 핵심 리스크
매각물건명세서에는 공부상 용도가 “생활숙박시설”이고, 현황은 “레지던스 호텔 라인”으로 위탁운영 중이라고 기재돼 있습니다. 낙찰 후 위탁운영 및 개별적인 사용·운영 가능 여부는 위탁운영업체와 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전을지대학교병원 서측 인근이며 각종 근린생활시설, 병원, 관공서, 숙박시설, 오피스텔 등이 혼재한 중심상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 정부청사역이 있으며 간선도로 접근성을 포함한 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 현재 생활숙박시설로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소방·승강기·기계식 주차장 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 3,863,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측 중로변과 동측 포장도로에 각각 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 위탁운영 계약 확인. 현재 “레지던스 호텔 라인”으로 위탁운영 중이라는 기재가 있으므로, 낙찰 후 계약관계와 운영 지속 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 개별 사용 가능성 확인. 생활숙박시설의 개별 사용·운영 가능 여부를 관련 법규와 실제 운영조건에 맞춰 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 운영주체를 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 49%여도 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 할인율만 보고 적정가를 판단하지 않는 편이 안전합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당액이 146,575,156원 발생하더라도 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격 할인보다 사용 가능성이 먼저”
이 사건의 등기상 권리구조는 어렵지 않습니다. 2014.05.21. 신한은행 근저당을 기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 실제 판단의 핵심은 용도입니다. 현황은 생활숙박시설이고 위탁운영 중이며, 낙찰 뒤 위탁운영 또는 개별 사용·운영이 가능한지 별도 확인이 요구됩니다.
최저매각가는 27,440,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이를 곧바로 시세보다 싸다고 볼 근거는 없습니다. 최근 실거래 비교자료가 없는 데다 이미 2회 유찰됐습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 여부보다 실제 사용·운영 조건과 가격 검증을 먼저 끝낸 뒤 입찰가를 정해야 하는 유형입니다.
