대구지방법원 2025타경11223. 경상북도 구미시 구평동 473-9의 토지와 건물을 일괄 매각하는 사건입니다. 감정평가상 1층은 할인마트, 2층부터 4층은 다가구주택으로 이용되고 있습니다. 말소기준권리는 2022.08.23. 설정된 김선미의 근저당권(채권최고액 200,000,000원)이며, 그 뒤의 국 압류, 임의경매개시결정, 구미시 압류는 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 “깨끗하다”고 결론 내릴 수 없습니다. 임차인 중 허남익은 2020.02.26., 정재용은 2021.12.23. 전입해 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 허남익의 보증금 1,500원은 배당 없이 매수인 인수로 계산돼 있고, 정재용은 확정일자와 배당요구가 있으나 보증금 자체가 미상입니다. 따라서 낙찰가만으로 실질 취득원가를 확정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11223 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 구평동 473-9 · 경상북도 구미시 인동46길 29 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 할인마트 · 2~4층 다가구주택 |
| 토지 | 186.0㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 소유자 | 김종현 |
| 감정가 / 최저가 | 477,532,200원 / 334,273,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 153,666,630원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 법정지상권 | 해당사항없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.08.23.
기준권리는 을구 4번 김선미 근저당권입니다. 채권최고액은 200,000,000원이고 채무자는 김종현입니다. 이후 등기된 2025.02.14. 국 압류, 2025.07.10. 임의경매개시결정, 2025.10.13. 구미시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 5명, 대항력 2명
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이진구 · 1층 111.0000㎡ | 2023.08.17 | 3,000원 | 2025.09.30 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 윤지선 · 201호 · 주거 | 2024.11.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 허남익 · 302호 | 2020.02.26 | 1,500원 | 2025.07.16 | 있음 | 미상 | 아님 |
| 박월분 · 303호 | 2022.08.31 | 2,000원 | 2025.08.01 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 정재용 · 205호 · 미상 | 2021.12.23 | 미상 | 2025.07.16 | 있음 | 있음 | 아님 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없어 실제 임차인은 5명입니다. 이 가운데 이진구·윤지선·박월분은 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력이 없습니다. 반면 허남익과 정재용은 기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있습니다.
③ 실질취득 — 334,274,500원에서 끝난다고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 334,273,000원입니다. 허남익의 보증금 1,500원은 배당 없이 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있으므로, 확인 가능한 금액만 합치면 실질취득은 334,274,500원입니다.
그러나 이것은 최소 확인액입니다. 정재용의 보증금이 얼마인지, 그중 매각대금에서 얼마가 배당되고 얼마가 남는지 확인되지 않았기 때문에 실제 실질취득액은 334,274,500원 + 정재용 미배당 보증금이 될 수 있습니다. 따라서 최저가 334,273,000원만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 334,273,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,479,822원 |
| 인수 · 임차인 허남익 보증금 | 1,500원 | 0원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 김선미 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 128,793,178원 |
위 계산에서는 김선미 근저당권 200,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 128,793,178원으로 계산됩니다. 다만 정재용의 보증금이 미상이므로 해당 임차인의 실제 배당액과 미배당 인수액은 확정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 확정 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 334,273,000원 | 200,000,000원 | 0원 | 128,793,178원 | 1,500원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 233,991,100원 | 200,000,000원 | 0원 | 29,915,225원 | 1,500원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 163,793,770원 | 160,700,657원 | 39,299,343원 | 0원 | 1,500원 |
낙찰가가 더 내려가면 채권자의 미배당이 발생합니다. 다만 허남익의 1,500원은 회차와 무관하게 매수인 인수로 계산돼 있고, 정재용의 보증금은 금액 자체가 확인되지 않아 어느 회차에서도 실제 총 인수액을 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구미시 구평동 소재 부영아파트 8단지 동측 인근. 주택 및 상가 혼용지대로 점포와 다가구주택 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 자유롭고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 1층은 할인마트, 2층~4층은 다가구주택입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건물이며 외벽은 화강석·타일·몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지·타일 등으로 기재돼 있습니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비가 있고, 다가구주택은 도시가스 난방입니다.
- 토지. 186.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 평지·사다리형·중로한면입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 제한. 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 706,200원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 정재용 보증금 확인. 대항력과 우선변제권이 확인되지만 보증금이 미상입니다. 실제 보증금·배당가능액·미배당 잔액 확인이 최우선입니다.
- 허남익 인수 반영. 보증금 1,500원은 배당 0원, 매수인 인수로 계산돼 있으므로 낙찰가와 별도로 합산합니다.
- 가격 판단 보류. 감정가 대비 70%까지 내려왔지만 최근 비교 실거래 수치가 없어 “싸다”는 판단 근거가 없습니다.
- 점유 구획 대조. 1층 111.0000㎡, 201호, 205호, 302호, 303호 등 임차 구획과 현황을 직접 확인해야 합니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 토지와 건물, 제시외 부분을 감정평가서·현황조사와 현장에서 대조해야 합니다.
- 배당표 재검산. 당해세·최우선변제 및 정재용 보증금이 실제 배당에 미치는 영향을 반영해 다시 계산해야 합니다.
맺으며 — “70%”보다 먼저 풀어야 할 것은 임차보증금이다
이 사건의 등기상 말소 구조는 비교적 명확합니다. 2022.08.23. 김선미 근저당권이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차관계는 단순하지 않습니다. 대항력 임차인이 2명이고, 허남익의 1,500원은 확정적으로 매수인이 인수합니다. 여기에 정재용의 보증금이 미상이라 최종 인수액을 아직 확정할 수 없습니다.
감정가 477,532,200원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 334,273,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 가격에 먼저 눈이 갈 수 있습니다. 그러나 실거래 비교값이 없는 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 이 물건은 가격보다 임차보증금 확인이 선행돼야 하는 사건입니다. 정재용의 실제 보증금과 예상 배당액을 확인한 뒤에야 실질취득원가와 입찰 상한을 계산할 수 있습니다.
