대구지방법원 2025타경11223. 구미시 구평동 473-9 토지 186.0㎡와 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물을 함께 매각하는 물건입니다. 감정 이용상태는 1층 할인마트, 2층부터 4층까지 다가구주택이며, 제시외 건물까지 포함한 일괄매각입니다. 단순한 아파트 한 세대가 아니라 상가와 다수의 주거 점유자가 섞여 있는 주상용 수익형 건물이므로, 권리분석과 명도 난도가 모두 높습니다.
말소기준권리는 2022.08.23. 설정된 김선미의 근저당권 채권최고액 200,000,000원입니다. 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 말소기준일보다 먼저 전입한 허남익·정재용과 같은 날보다 앞서 주소를 둔 김종현의 점유관계는 별도로 살펴야 합니다. 특히 허남익은 대항력 있는 임차인으로 분석됐고 우선변제권이 없어, 보증금 1,500만원 전액이 매수인에게 남는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11223 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 구평동 473-9 · 경상북도 구미시 인동46길 29 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 이용상태 | 1층 할인마트 · 2층~4층 다가구주택 |
| 토지 / 건물 | 토지 186.0㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 |
| 소유자 | 김종현 (2021.02.25. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 477,532,200원 / 477,533,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 새비산새마을금고 / 153,666,630원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.23. 근저당권 · 김선미 · 채권최고액 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.19 |
① 권리 흐름 — 소멸권리보다 임차관계가 핵심
말소기준권리 이후의 구미세무서 압류, 새비산새마을금고의 임의경매개시결정, 구미시 압류는 매각으로 소멸합니다. 법정지상권은 해당 없고 공부와의 차이도 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 등기 권리 자체보다 중요한 문제는 말소기준일 전 전입자와 보증금 미상 점유자입니다.
임차인·점유관계 분석
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이진구 | 1층 111.0000㎡ | 2023.08.17 | 3,000만원 | 2025.09.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤지선 | 201호 | 2024.11.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허남익 | 302호 | 2020.02.26 | 1,500만원 | 2025.07.16 | 있음 | 없음 | 1,500만원 인수 |
| 박월분 | 303호 | 2022.08.31 | 2,000만원 | 2025.08.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정재용 | 205호 | 2021.12.23 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 인수 가능 |
| 김종현 | 미상 | 2022.02.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 관계인 확인 |
② 가격 검증 — 신건이지만 ‘싼 가격’은 확인되지 않았다
감정가는 477,532,200원, 현재 최저매각가는 477,533,000원으로 차이는 800원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 사실상 감정가 전액에서 시작합니다. 다만 비교할 실거래 자료가 없어 감정가가 최근 시장가격보다 낮은지, 높은지 확인할 수 없습니다. 따라서 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 확정 인수 | 최소 실질취득 | 추가 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건·100%) | 477,533,000원 | 15,000,000원 | 492,533,000원 | 보증금 미상 2건 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 382,026,400원 | 15,000,000원 | 397,026,400원 | 보증금 미상 2건 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 305,621,120원 | 15,000,000원 | 320,621,120원 | 보증금 미상 2건 |
유찰되면 낙찰가와 최소 실질취득액은 내려가지만, 허남익의 인수 보증금 1,500만원은 그대로 남습니다. 정재용과 김종현 관련 보증금이 확인될 경우 실제 취득비용은 위 금액보다 더 커집니다. 특히 이 물건은 다수 점유자가 있는 주상용 건물이라 명도비·수선비·체납 관리비 또는 공과금까지 별도로 발생할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 477,533,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 약 1.5% 추정) | - | 7,175,330원 |
| 인수. 임차인 허남익 보증금 | 1,500만원 | 0원 매수인 인수 1,500만원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 김선미 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 270,357,670원 |
당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 허남익 보증금은 매각대금에서 배당되지 않고 매각대금 외부에서 매수인이 인수하는 금액이므로 도넛 차트의 매각대금 배분에는 포함하지 않았습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층은 할인마트, 2층부터 4층까지는 다가구주택으로 이용 중입니다. 상가와 주거 임차관계를 동시에 관리해야 하는 혼합용도 건물입니다.
- 입지. 구미시 구평동 부영아파트 8단지 동측 인근의 주택·상가 혼용지대이며, 점포와 다가구주택이 형성돼 있습니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 자유롭고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 대지 186.0㎡, 평지의 사다리형 토지로 중로 한 면에 접합니다. 공시지가는 706,200원/㎡입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 중로2류에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역에도 포함됩니다.
- 설비. 위생·급배수설비가 갖춰져 있고 다가구주택 부분은 도시가스 난방입니다.
- 환금성. 단일 아파트보다 매수층이 제한되는 상가·다가구 복합건물이고, 다수 점유자와 미상 임대차가 있어 재매각과 담보대출 심사가 까다로울 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 허남익 임대차 원본. 302호 임대차계약서, 보증금 지급내역, 실제 점유 여부와 배당요구 내용을 확인해 1,500만원 인수액을 확정하세요.
- 정재용 보증금. 205호 전입일이 말소기준보다 빠릅니다. 임대차계약서와 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 잡지 마세요.
- 김종현 관계. 소유자·채무자와 동일한 이름의 점유자입니다. 가장임차인인지, 단순 소유자 점유인지, 별도 임대차가 있는지 주민등록과 계약서로 구분해야 합니다.
- 명세서 문구 충돌. “인수권리 해당 없음” 문구와 허남익 보증금 인수 산정이 충돌하므로 매각물건명세서 원문과 정정·보완 여부를 확인하세요.
- 신청채권자 권리. 새비산새마을금고 청구 153,666,630원의 근거 권리와 배당순위를 확인하세요. 신청채권자 배당 0원과 소유자 잔여금 산정이 함께 제시돼 있습니다.
- 일괄매각 범위. 토지·4층 건물·제시외 건물의 위치와 면적, 소유관계, 감정평가 포함 범위를 현장에서 대조하세요.
- 점유·명도 계획. 할인마트와 여러 주거 점유자를 개별적으로 확인하고, 인도명령 대상 여부와 명도 기간·비용을 각각 산정하세요.
- 가격 상한. 신건 최저가가 아니라 492,533,000원에 미상 보증금·명도비·수선비를 더한 총원가를 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
- 현장 상태. 각 층의 공실 여부, 임대료, 체납 공과금, 건물 수선상태, 할인마트 영업관계를 직접 조사하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구서, 전입세대확인서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 신건 가격보다 먼저 ‘총 인수액’을 닫아야 한다
이 사건은 말소기준 이후 권리가 소멸한다는 점만 보면 단순해 보이지만, 실제 승부처는 등기가 아니라 임차관계입니다. 허남익 보증금 1,500만원은 확정적인 매수인 부담으로 산정돼 현재 회차의 최소 실질취득액이 492,533,000원입니다. 정재용과 김종현 관련 보증금은 미상이라 총취득비용의 상한조차 확정되지 않았습니다.
실거래 비교자료가 없는 상태에서 감정가 477,532,200원과 신건 최저가 477,533,000원만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 상가와 다가구주택이 섞인 저환금성 용도, 다수 점유자, 명세서 문구 충돌, 신청채권자 배당 구조의 확인 필요성까지 겹칩니다. 가격 검토보다 임대차 원본 확인이 먼저이며, 미상 인수액이 해소되기 전에는 입찰 보류가 합리적입니다.