대구지방법원 2025타경11267. 구미시 인의동 ‘인동서한이다음’ 101동 2층 201호, 전용 120.222㎡ 아파트입니다. 소유자 김광수는 2008.07.18. 거래가액 246,240,000원으로 소유권을 취득했습니다. 2014.04.24. 설정된 형곡새마을금고 근저당권 250,900,000원이 말소기준권리이고, 이후의 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사 내역도 없고 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항이 없어, 낙찰자가 권리상 떠안을 금액은 0원입니다.
가격 측면에서는 감정가 262,000,000원이 한 차례 유찰돼 최저매각가가 183,400,000원으로 내려왔습니다. 권리상 인수액이 없으므로 실질취득도 183,400,000원입니다. 동일 면적 최근 12개월 평균 260,428,571원과 최신 거래 245,000,000원보다 낮아 현재 회차에는 가격 차이가 존재합니다. 다만 최근 거래군의 추세가 -11.1%이므로, 과거 전체 평균 274,000,000원만을 기준으로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11267 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 인의동 578 인동서한이다음 101동 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 120.222㎡ · 14층 건물 중 2층 |
| 사용승인일 / 세대수 | 2007.12.21 · 313세대 |
| 소유자 | 김광수 (2008.07.18. 거래가액 246,240,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 183,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 형곡새마을금고 / 250,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 모두 소멸
임차인 없음. 보증금·전입일·확정일자를 검토할 임차관계가 없으며, 보증기관의 대위·승계 신고도 없습니다. 말소기준은 2014.04.24. 형곡새마을금고 근저당권 250,900,000원입니다. 이후 설정된 이종규 근저당권 70,000,000원, 차선희 가압류 70,000,000원, 박지영 근저당권 120,000,000원, 홍필유 가압류 100,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 가격 우위와 하락 추세를 함께 본다
인동서한이다음 전용 120.22㎡ 동일 면적의 거래 12건입니다. 전체 평균은 274,000,000원이지만, 가격 판단은 더 최신인 최근 12개월 7건 평균 260,428,571원, 최신 거래 245,000,000원, 최근 추세 -11.1%를 우선했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 120.22㎡ | 5 | 245,000,000원 |
| 2025.08 | 120.22㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2025.08 | 120.22㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2025.06 | 120.22㎡ | 12 | 250,000,000원 |
| 2025.03 | 120.22㎡ | 3 | 340,000,000원 |
| 2025.02 | 120.22㎡ | 12 | 278,000,000원 |
| 2025.02 | 120.22㎡ | 1 | 250,000,000원 |
| 2024.12 | 120.22㎡ | 11 | 280,000,000원 |
| 2024.09 | 120.22㎡ | 13 | 275,000,000원 |
| 2024.05 | 120.22㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 2023.12 | 120.22㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2022.09 | 120.22㎡ | 9 | 330,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 120.22㎡ | 7건 | 260,428,571원 |
| 전체 평균 | 120.22㎡ | 12건 | 274,000,000원 |
현재 실질취득 183,400,000원은 최근 12개월 평균의 70.4%입니다. 실거래 표본의 최저 거래가 230,000,000원과 최신 거래 245,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차에는 수치상 가격 우위가 있습니다. 다만 최근 거래군이 이전 거래군보다 -11.1% 낮아진 하락 추세이므로, 340,000,000원과 같은 과거 고가 거래나 전체 평균 274,000,000원을 그대로 목표 시세로 삼는 것은 보수적이지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 183,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,367,600원 |
| 1. 근저당 · 형곡새마을금고 | 250,900,000원 | 180,032,400원 |
| 2. 근저당 · 이종규 | 70,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 차선희 | 70,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 박지영 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 홍필유 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 610,900,000원 중 예상배당은 180,032,400원이며 미배당액은 430,867,600원입니다. 미배당액은 후순위 채권자와 신청채권자의 부족분으로, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 183,400,000원 | 180,032,400원 | 430,867,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 128,379,999원 | 125,782,679원 | 485,117,321원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 89,865,999원 | 87,848,411원 | 523,051,589원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택인 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 14층 건물 중 2층 201호입니다.
- 주위환경. 대단지 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 대중교통 사정이 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 상하수도 위생설비, 도시가스보일러 개별난방, 엘리베이터 시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동·서·남·북으로 폭 8~25m 도로에 접하고 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지. 아파트 부지로 이용 중인 평지이며 토지면적은 15,085㎡, 공시지가는 654,800원/㎡입니다.
- 위반사항. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 거래 우선. 전체 평균 274,000,000원보다 최근 12개월 평균 260,428,571원과 최신 거래 245,000,000원을 중심으로 응찰가를 판단하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -11.1% 낮아졌으므로 과거 고가 거래를 기준으로 수익을 계산하지 마세요.
- 2층 상태 확인. 동일 면적 거래라도 층·향·내부 수리 상태에 따라 가격 차이가 발생할 수 있으므로 현장 상태를 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차인 인수는 없지만 실제 점유자와 인도 일정은 현황조사서 및 현장 방문으로 재확인하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납 여부와 금액을 관리사무소에 확인하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 채권자 미배당액 430,867,600원은 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·실거래 원본을 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 하락장 검증이 필요하다
이 물건의 권리분석 결론은 명확합니다. 2014.04.24. 형곡새마을금고 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인과 명시 인수권리도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
현재 실질취득 183,400,000원은 최근 12개월 평균 260,428,571원의 70.4%이고, 최신 거래 245,000,000원과 실거래 최저 230,000,000원보다 낮아 가격상 여유가 있습니다. 그러나 최근 거래 추세는 -11.1%로 하락 중입니다. 따라서 이 물건은 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 접근할 대상이 아니라, 최신 거래 흐름과 2층 개별 상태를 확인한 뒤 응찰 상한을 정해야 하는 물건입니다. 권리는 합격, 가격은 보수적 검증 후 접근. 이것이 현재 회차의 핵심입니다.
