대구지방법원 2025타경11272. 구미시 구평동 부영아파트 708동 5층 506호로, 감정 이용상태는 아파트입니다. 현재 소유자는 허정은이며 2023.02.13 매매를 원인으로 거래가 140,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기상 선순위 주택임차권입니다. 곽영미의 임차보증금은 145,000,000원, 점유개시는 2022.08.02, 주민등록은 2022.08.03, 확정일자는 2022.07.01입니다. 말소기준인 2025.03.27 대전신용보증재단 가압류보다 모두 앞서므로 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다.
현재 최저매각가 127,000,000원 가정 배당에서는 집행비용 2,578,000원을 뺀 124,422,000원이 임차보증금에 배당되고, 부족분 20,578,000원이 매수인 인수로 산정됩니다. 그런데 2026.07.22 주택도시보증공사 — 주택임차권자 곽영미의 양수인 — 가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 정확도 규칙상 이 임차인과 관련한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 실제 임차인은 곽영미 1명이며, 주택도시보증공사는 별도 임차인이 아니라 양수인 겸 신청채권자입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11272 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 구평동 475 부영아파트 제708동 제5층 제506호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 대상면적 59.987㎡ · 철근콘크리트구조 17층건 내 5층 |
| 소유자 | 허정은 (2023.02.13 매매 · 거래가 140,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 127,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 150,076,074원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 핵심
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 곽영미 | 145,000,000원 | 대항력 有 전입 2022.08.03 | 우선변제 有 확정 2022.07.01 · 배당요구 | 실질 인수 0원 2026.07.22 대항력 포기 확약 |
등기상 주택임차권은 2024.08.19 설정됐고, 말소기준은 그보다 뒤인 2025.03.27 대전신용보증재단 가압류 32,375,005원입니다. 따라서 확약이 없다면 선순위 임차권의 미배당 보증금은 매수인에게 남는 구조입니다. 현 배당표 기준 그 금액은 20,578,000원입니다.
② 시세 비교 — 실질취득 1.27억은 최근 시세 이상
부영7 동일면적 59.99㎡의 최근 거래 12건입니다. 가격 메리트 판단은 전체 장기평균이 아니라 최근 12개월 평균 112,750,000원과 최신 거래 104,000,000원을 우선합니다. 확약 반영 후 실질취득액은 최저가와 동일한 127,000,000원으로, 최근 12개월 평균의 112.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.99㎡ | 10 | 104,000,000원 |
| 2026.09 | 59.99㎡ | 5 | 109,500,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 11 | 134,000,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 7 | 136,000,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 13 | 104,000,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 12 | 135,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 17 | 96,500,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 5 | 113,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 12 | 102,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 6 | 113,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 5 | 106,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.99㎡ | 12건 | 112,750,000원 |
최근 거래 범위는 96,500,000원~136,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 112,750,000원입니다. 현재 실질취득 127,000,000원은 이 평균보다 높으며, 최신 거래 104,000,000원과 비교해도 높은 가격입니다. 따라서 전체 평균 대비 할인처럼 보이는 숫자를 근거로 가격 가점을 주기 어렵고, 현재 회차를 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 127,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,578,000원 |
| 1. 임차인 곽영미 보증금 | 145,000,000원 | 124,422,000원 |
| 2. 가압류 · 대전신용보증재단 | 32,375,005원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 150,076,074원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체는 임차보증금 미배당분 20,578,000원을 매수인 인수로 계산합니다. 다만 2026.07.22 대항력 포기 확약을 정확도 규칙에 반영하면 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차 실질취득은 127,000,000원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구미시 구평동 소재 구평남부등학교 서측 인근으로, 아파트단지·학교·근린생활시설이 함께 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 17층건 내 5층 506호이며, 위생·급배수·승강기·소방·도시가스 개별난방 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 단지 동측·남측 왕복 4차선, 북측 왕복 2차선 도로와 접하고 서측에는 노폭 약 8m 보행자 전용도로가 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 절대보호구역·상대보호구역 등에 저촉됩니다. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 환금성. 부영7은 1,002세대, 2004.06.15 준공 단지입니다. 동일면적 최근 거래 12건이 확인되지만 거래가격은 96,500,000원부터 136,000,000원까지 차이가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건 권리분석의 결론을 바꾸는 핵심은 2026.07.22 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약입니다. 입찰 전 문구와 적용 범위를 원문으로 재확인해야 합니다.
- 룰상 인수와 실질 인수 구분. 배당표상 미배당 보증금 20,578,000원은 매수인 인수로 계산되지만, 확약을 반영한 실질 인수는 0원입니다.
- 가격 상한 보수적으로 설정. 실질취득 127,000,000원이 최근 12개월 평균 112,750,000원의 112.6%입니다. 권리 해소만 보고 현재 가격을 할인 매물로 해석하지 마세요.
- 최근 거래 우선. 최신 거래는 2026.09의 104,000,000원입니다. 장기 평균이나 과거 고가 거래보다 최근 거래 수준을 입찰가 판단에 우선 반영해야 합니다.
- 현장 상태 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 외부관찰·동일단지 평가사례·탐문조사에 의존했습니다. 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리 리스크는 확약으로 낮아졌지만, 가격은 아직 높다”
이 사건은 표면만 보면 보증금 145,000,000원의 선순위 임차권 때문에 낙찰가가 내려갈수록 인수가 늘어나는 전형적인 인수형 구조처럼 보입니다. 실제 배당 계산도 현재 회차에서 20,578,000원의 매수인 인수를 산출합니다. 그러나 2026.07.22 주택도시보증공사가 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했으므로, 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 현재 회차가 매력적인 가격이 되는 것은 아닙니다. 확약 반영 후 실질취득은 127,000,000원이고, 최근 12개월 동일면적 평균 112,750,000원의 112.6%입니다. 최신 거래도 104,000,000원입니다. 즉 이 사건의 결론은 “권리는 확약으로 정리됐지만, 가격은 최근 시세 이상”입니다. 권리 때문에 피해야 할 물건은 아니지만, 현재 최저가만 보고 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
