최저가 8,890만원의 착시 — 인수액을 더하면 실질취득은 1억4,700만원대

대구지방법원 2025타경11272. 구미시 구평동 부영아파트 708동 506호, 전용면적 59.987㎡의 아파트입니다. 감정가는 127,000,000원이고 한 차례 유찰되어 최저매각가는 88,900,000원까지 내려왔습니다. 표면적인 할인율만 보면 관심을 끌 만하지만, 이 사건의 매수 판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득액입니다.

임차인 곽영미의 보증금은 145,000,000원이며, 전입일 2022.08.03과 확정일자 2022.07.01이 말소기준권리인 2025.03.27 가압류보다 빠릅니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 현재 최저가 기준 예상배당은 86,899,800원, 미배당액은 58,100,200원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 빠르다

이 사건의 말소기준권리는 2025.03.27 접수된 대전신용보증재단 가압류 32,375,005원입니다. 그보다 앞선 2022.08.03에 임차인의 주민등록이 완료됐고 2024.08.19에는 보증금 145,000,000원의 주택임차권등기가 설정됐습니다. 따라서 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 임차인의 미변제 보증금은 매수인에게 승계됩니다.

과거 국민은행·한국외환은행 명의의 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 담보권이 아니라 선순위 대항력 임차인 1명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고가 아니라 실제 임차인 곽영미 1명으로 집계됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제권 모두 있음

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 147,000,200원으로 비교

부영7단지 동일 면적대의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 평균은 111,833,333원, 최신 거래가는 113,000,000원, 거래 범위는 97,500,000원~135,000,000원입니다.

최저가 88,900,000원만 비교하면 최근 평균의 79.5%입니다. 하지만 이는 인수액을 제외한 수치입니다. 실질취득 147,000,200원은 최근 평균보다 35,166,867원 높고, 최신 거래가 113,000,000원보다 34,000,200원 높습니다. 최근 거래 최고가 135,000,000원과 비교해도 실질취득액이 12,000,200원 높습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 총부담은 거의 그대로

낙찰가가 88,900,000원에서 43,560,999원으로 내려가도 인수액은 58,100,200원에서 102,623,099원으로 증가합니다. 실질취득액은 147,000,200원에서 146,184,098원으로만 변합니다. 즉 추가 유찰은 표시상 최저가를 낮출 뿐, 매수인의 총 부담을 크게 낮추지 못합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 88,900,000원 가정)

매각대금에서 집행비용을 제외한 86,899,800원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 58,100,200원은 매수인이 인수합니다. 대전신용보증재단과 주택도시보증공사의 채권에는 예상배당이 없습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 17층 건물 내 5층 506호입니다.
• 단지. 부영7단지는 1,002세대이며 준공일은 2004.06.15입니다.
• 주위환경. 구평남부등학교 서측 인근으로 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
• 도로. 단지 동측·남측으로 왕복 4차선 도로, 북측으로 왕복 2차선 도로, 서측으로 노폭 약 8m 내외 보행자 전용 도로와 접합니다.
• 설비. 위생·급배수, 승강기, 소방, 도시가스 개별난방설비가 구비돼 있습니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 842,500원/㎡입니다.
• 물적 하자. 위반건축물 사항이 없고 공부와의 차이도 해당 사항이 없습니다.
• 현장조사. 이해관계인 부재로 외부관찰, 동일 단지 평가사례 및 탐문조사에 따라 평가됐습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 입찰가가 아닌 총부담으로 판단. 응찰가에 예상 인수액을 더해 최근 실거래와 비교해야 합니다.
• 임차인 배당액 재계산. 당해세 등 선순위 항목이 확인되면 임차인 배당이 줄고 인수액이 증가할 수 있습니다.
• 임차권등기 원본 확인. 임대차계약일, 점유개시일, 전입일, 확정일자와 보증금 145,000,000원을 원본 서류로 대조해야 합니다.
• 인도 조건 확인. 임차권등기 상태와 현재 점유 여부, 보증금 반환 및 명도 조건을 별도로 확인해야 합니다.
• 추가 유찰의 착시 경계. 2회·3회 유찰 시에도 실질취득액은 146,000,000원대로 유지됩니다.
• 관리비 확인. 관리사무소를 통해 공용부분을 포함한 체납 관리비와 납부 주체를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임차권등기 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰될수록 싸지는 물건”이 아니다

이 물건은 최저가만 보면 감정가 대비 70%, 최근 실거래 평균 대비 79.5%입니다. 하지만 선순위 대항력 임차인의 보증금이 145,000,000원이고, 현재 회차에서 매수인이 인수할 미배당액은 58,100,200원입니다. 따라서 매수인의 실질취득은 147,000,200원으로 최근 평균 111,833,333원과 최신 거래가 113,000,000원을 크게 웃돕니다.

더 유찰돼 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 반대로 늘어나 총부담은 146,000,000원대에 머뭅니다. 권리구조를 모르면 88,900,000원짜리 할인 물건으로 보이지만, 실제로는 최근 거래 최고가 135,000,000원보다도 높은 비용을 부담할 수 있는 대항력 임차인 인수형입니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 싸 보이지만 실질취득은 시세 이상이며, 추가 유찰도 가격 메리트를 만들지 못합니다.