인수 0원, 최저가는 최근 시세의 60.3% — 구미 부영아파트 604동 303호

대구지방법원 2025타경11311. 구미시 구평동 부영아파트 604동 3층 303호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 소유자 권영욱은 2018년 5월 21일 거래가 107,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 우리은행이 채권최고액 93,500,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 2025년 8월 6일 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.

등기부에 남아 있는 매수인 인수권리는 없고, 임차인도 확인되지 않습니다. 매각물건명세서에 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재돼 있어 최저가 85,400,000원에 낙찰된다는 가정에서는 실질취득액도 85,400,000원입니다. 선순위 임차보증금이나 전세권을 추가로 떠안아 실질취득액이 상승하는 구조가 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

현재 권리분석의 기준은 2018년 5월 21일 설정된 우리은행 근저당권 93,500,000원입니다. 해당 근저당권과 그 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 국민은행 근저당권, 삼성생명보험 근저당권, 김승범의 전세권은 이미 등기부상 말소돼 현재 매수인이 인수할 권리가 아닙니다.

② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 60.3%

부영6 단지의 비교 면적 81.17㎡ 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 141,666,666원, 최신 거래는 2026년 7월 124,000,000원입니다.

최근 거래 범위는 110,000,000원~174,000,000원으로 편차가 큽니다. 다만 현재 실질취득액 85,400,000원은 최근 12개월 평균의 60.3%이고, 표본 중 가장 낮은 110,000,000원보다도 낮습니다. 감정가 122,000,000원 자체도 최근 평균보다 낮지만, 한 차례 유찰로 최저가가 85,400,000원까지 내려오면서 가격 간격이 더 커졌습니다.

③ 예상배당표 (매각가 85,400,000원 가정)

근저당권 채권최고액 기준으로 10,037,200원의 미배당이 발생하지만, 이는 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 예상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당절차에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 천생초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 대단위 아파트단지와 단독주택, 근린생활시설, 공원 등으로 형성돼 있습니다. 인근에 초·중·고등학교가 입지합니다.
• 교통. 단지까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 대체로 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트벽식조 평슬래브지붕 15층 건물 중 3층이며, 위생·급배수·화재탐지· 경보·옥내소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 단지 동측으로 폭 약 15m, 서측과 남측으로 폭 약 10m의 포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 소로1류와 중로2류에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대·절대보호구역에 속합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인되지 않았습니다. 공시지가는 772,700원/㎡입니다.
• 환금성. 2002년 준공된 546세대 아파트로 최근 12건의 동일 면적 거래가 확인되지만, 거래가격 편차가 커 개별 호수 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유관계 확인. 임차인 내역은 없지만 실제 점유자와 인도 가능 시기는 현황조사서, 전입세대확인서와 현장 방문으로 다시 확인하세요.
• 채권승계 원본 대조. 우리은행 근저당권과 현재 경매개시 채권자 사이의 채권양도·승계 관계를 등기부 부속서류와 매각물건명세서에서 확인하세요.
• 내부 상태·수리비. 본건은 3층이며 동일 면적 실거래 편차가 큽니다. 내부 노후도와 수리 범위를 확인해 비용을 응찰가에서 차감해야 합니다.
• 관리비 체납. 관리사무소를 통해 공용부분 체납관리비와 장기수선충당금 정산 관계를 확인하세요.
• 회차별 자금계획. 현재 회차 매각가는 85,400,000원이며, 2회 유찰 시 시나리오는 59,779,999원, 3회 유찰 시 시나리오는 41,845,999원입니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리와 가격이 함께 열려 있다

이 물건의 핵심은 단순합니다. 말소기준은 2018년 우리은행 근저당권이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인과 매수인 인수권리가 없어 최저가 85,400,000원이 곧 권리상 실질취득액입니다. 최근 12개월 동일 면적 거래 평균은 141,666,666원, 최신 거래는 124,000,000원, 거래 최저는 110,000,000원입니다. 현재 실질취득액은 최근 평균의 60.3%로 가격 간격이 분명합니다.

다만 실거래가 110,000,000원부터 174,000,000원까지 넓게 형성돼 있어, 단순 평균만 보고 접근해서는 안 됩니다. 실제 점유, 내부 상태, 체납관리비와 우리은행에서 현재 경매개시 채권자로 이어지는 채권승계 관계를 확인해야 합니다. 권리상 인수는 0원, 가격은 최근 거래보다 낮음. 원본 확인과 현장조사에서 추가 부담이 발견되지 않는지가 최종 입찰 판단의 기준입니다.