대구지방법원 2025타경10271. 경상북도 울진군 후포면 후포리 69에 있는 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 사건의 용도 분류는 연립·다세대와 토지이고, 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 건물은 조적조 슬래브지붕 단층이며, 토지는 397㎡의 잡종지로 제1종일반주거지역에 속합니다.
등기 권리만 보면 말소기준은 1998년 후포수산업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 2023년 채권최고액이 300,000,000원으로 변경됐고, 그 뒤 설정된 박병도 근저당권 158,000,000원, 임의경매개시결정, 울진군 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상이므로, 현장 점유자와 명도 상대는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10271 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 울진군 후포면 후포리 69 · 경상북도 울진군 후포면 후포6길 119 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 조적조 슬래브지붕 단층 · 적벽돌 및 페인팅 외벽 · 벽지·타일 내벽 · 장판지·타일 바닥 · 샷시창호 |
| 토지 | 397㎡ · 잡종지 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) · 제1종일반주거지역 |
| 소유자 | 김춘희 (2018.09.06. 협의분할에 의한 상속, 2019.01.02. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 202,265,290원 / 141,586,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박병도 / 158,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수권리는 없다
확인된 임차인 0명. 보증기관의 대위·승계 신고도 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 임차관계가 없다고 단정하기보다는 현장 점유자, 전입세대, 사업자등록, 배당요구 여부를 원본 기록과 현장에서 다시 확인하는 편이 안전합니다.
② 특수조건 — 등기보다 현장을 먼저 봐야 한다
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 202,265,290원, 현재 최저매각가는 141,586,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없어, 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 여부는 확인되지 않습니다.
특히 이번 매각에는 분묘 제외와 분묘기지권 성립여지, 목록2 지분매각, 컨테이너 제외, 일부 현황 도로 이용이 함께 존재합니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하기보다, 취득 지분과 실제 사용 가능 범위를 확인한 뒤 별도의 가격 상한을 산정해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 141,586,000원 | 138,803,796원 | 19,196,204원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 99,110,200원 | 96,926,216원 | 61,073,784원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 69,377,140원 | 67,728,351원 | 90,271,649원 |
④ 예상배당표 (매각가 141,586,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,782,204원 |
| 1. 근저당권 · 후포수산업협동조합 | 미상 | 0원 |
| 2. 근저당권 · 박병도 | 158,000,000원 | 138,803,796원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
후포수산업협동조합 근저당권은 채권액이 확인되지 않아 배당 계산에서 제외됐습니다. 따라서 박병도에게 138,803,796원이 배당되는 위 표는 제공된 계산 조건에 따른 시뮬레이션이며, 실제 배당순위와 금액은 선순위 근저당권의 실제 피담보채권액, 당해세 및 집행기록에 따라 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 계산됐습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 후포동부초등학교 북동측 인근이며, 주변은 단독주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 조적조 슬래브지붕 단층 단독주택으로 난방, 위생 및 급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 397㎡ 잡종지로 평지·부정형이며, 토지이용상황은 단독, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 계획. 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류 저촉, 가축사육제한구역 및 후포동부초등학교 상대보호구역에 해당합니다.
- 공시지가. 168,700원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와 현황의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 분묘 위치 확인. 제외되는 분묘의 정확한 위치, 수량, 점유 면적과 진입 동선을 현장에서 확인하세요.
- 분묘기지권 검토. 설치 시기, 토지 소유관계, 관리 흔적과 연고자 존재 여부를 조사해 성립 가능성과 사용 제한 범위를 확인하세요.
- 지분 범위 확인. 목록2에서 취득하는 김춘희 지분의 정확한 비율과 나머지 공유자를 토지등기부 및 매각목록으로 대조하세요.
- 제외물건 확인. 이동 가능한 컨테이너가 매각 대상이 아니므로 소유자, 철거·반출 협의와 점유 상태를 확인하세요.
- 도로 이용 면적 확인. 일부 토지가 현황 도로로 이용되는 구간과 실제 독점 사용 가능한 면적을 측량자료로 확인하세요.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상이므로 전입세대, 사업자등록, 현장 점유자를 확인하세요.
- 선순위 채권 확인. 후포수산업협동조합 근저당권의 실제 피담보채권액을 확인해 예상 배당표의 변동 가능성을 점검하세요.
- 가격 상한 재산정. 최근 실거래 비교자료 없이 감정가 대비 70%만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 지분·분묘·도로 사용 제한을 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각목록 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “사용상 안전”은 다르다
이 사건은 등기 권리만 보면 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하고 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 연고 미상 분묘는 매각에서 제외되고 분묘기지권 성립여지가 있으며, 목록2는 지분만 매각됩니다. 컨테이너도 제외되고 일부 토지는 현황 도로로 이용됩니다.
현재 최저가 141,586,000원이 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실만으로는 부족합니다. 최근 시장가격 비교자료가 없는 데다 실제 취득 지분과 사용 가능 면적이 제한될 수 있기 때문입니다. 등기상 인수는 0원, 현황상 확인 과제는 다수. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 분묘·지분·경계와 점유관계를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.