대구지방법원 2025타경10277. 경상북도 영덕군 남정면 원척리 244-2에 있는 토지와 주상용 건물입니다. 토지는 지목 ‘대’, 면적 595.0㎡이며 건물은 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 2층으로 주상용 이용 중입니다. 등기상 말소기준은 2020.08.18. 강구신용협동조합의 채권최고액 324,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 배경호 근저당권과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 점유관계에 있습니다. 고규민은 말소기준일보다 앞선 2020.06.26. 전입자로 조사됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력이 있다고 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 특히 고규민은 등기부상 강구신용협동조합 근저당권의 채무자와 동일해, 실제 임대차인지 관계인의 점유인지 추가 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10277 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영덕군 남정면 원척리 244-2 · 경상북도 영덕군 남정면 동해대로 3747-49 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주상용 |
| 토지 | 595.0㎡ · 지목 대 · 단독 이용 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 2층 · 전기 난방설비 |
| 소유자 | 김경리 (2020.07.29. 소유권보존 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 830,975,200원 / 581,683,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강구신용협동조합 / 234,805,778원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 매각으로 정리
말소기준인 강구신용협동조합 근저당권 이후 설정된 배경호의 350,000,000원 근저당권과 포항석재·이기열·강구신용협동조합의 가압류, 포항석재의 근저당권부채권 압류 및 경매개시결정은 매각으로 정리되는 순위입니다. 배경호 근저당권 중 20,000,000원이 신선대에게 일부 이전됐으나, 원래의 2번 근저당권에 부수되는 후순위 권리입니다.
② 전입자 분석 — 2명 모두 관계인 여부 확인
보증기관 대위·승계 신고가 아닌 전입자는 2명입니다. 다만 두 사람 모두 등기부상 채무자 또는 근저당권자와 이름이 일치해, 실제 임대차계약과 보증금 지급 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
| 전입자 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고규민 | 2020.06.26 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 말소기준 전 전입. 보증금 확인 전 인수액 확정 불가. 등기부상 근저당 채무자 고규민과 동일. |
| 배경호 | 2025.01.09 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 말소기준 후 전입. 등기부상 2번 근저당권자 배경호와 동일. |
③ 가격 판단 — 70%라는 할인율만으로는 부족하다
현재 최저가는 감정가 830,975,200원의 70%인 581,683,000원입니다. 그러나 이 물건은 아파트가 아니라 토지 595.0㎡와 주상용 건물이 결합된 물건이고, 계획관리지역과 자연환경보전지역에 걸쳐 있습니다. 동일 조건의 실거래와 임대수익, 건물 상태를 별도로 확인하기 전에는 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 70%) | 581,683,000원 | 573,466,170원 | 217,136,158원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 407,178,100원 | 400,706,319원 | 389,896,009원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 285,024,670원 | 280,234,325원 | 510,368,003원 |
④ 예상배당표 (매각가 581,683,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,216,830원 |
| 1. 근저당 · 강구신용협동조합 | 324,000,000원 | 324,000,000원 |
| 2. 근저당 · 배경호 | 350,000,000원 | 249,466,170원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 포항석재 | 25,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이기열 | 61,500,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 강구신용협동조합 | 30,102,328원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 790,602,328원 중 573,466,170원이 배당되고 217,136,158원이 미배당되는 모형입니다. 근저당권 배당액은 채권최고액 기준이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원으로 계산됐지만, 고규민의 보증금이 확인되기 전에는 이를 최종 인수액으로 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상북도 영덕군 남정면 원척리 소재 원척경로당 남서측 인근이며, 주위는 단독주택과 자연림 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 토지와 지하 1층·지상 2층 철근콘크리트 건물이 결합된 주상용 물건입니다. 위생·급배수설비와 전기 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지 형태. 면적 595.0㎡, 지목 대, 완경사·부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 135,100원/㎡입니다.
- 용도·규제. 계획관리지역·자연환경보전지역·성장관리계획구역(관광유도형)에 해당하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 보전산지·공익용산지·도로구역과 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 주상용 건물과 토지가 함께 매각되고 복수의 용도지역이 적용되는 구조여서, 단순 주거용 집합건물보다 매수층과 활용방안이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 고규민 임대차 확인. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 실제 점유 개시일, 점유 범위와 김경리와의 관계를 확인해야 합니다.
- 배경호 관계 확인. 350,000,000원 근저당권자이면서 2025.01.09. 전입한 배경호의 점유 목적과 임대차 성립 여부를 확인해야 합니다.
- 명세서 원본 대조. 명시 인수권리 없음이라는 기재와 전입자 조사 내용, 배당요구 여부를 최신 원본에서 함께 대조해야 합니다.
- 건물·토지 활용 검토. 주상용 이용상태와 계획관리지역·자연환경보전지역·성장관리계획구역 규제를 전제로 실제 사용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 현장 점검. 지하 1층·지상 2층의 내부 상태, 전기 난방설비, 진입도로와 경계, 토지 595.0㎡의 실제 이용현황을 확인해야 합니다.
- 배당 변동요인. 당해세·최우선변제·실제 피담보채권액에 따라 배당액과 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 매각 진행 확인. 매각기일은 2026.07.24로 표시되어 있으므로 입찰 전 사건 진행 결과와 다음 절차를 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 소멸, 실질취득은 미확정”
이 물건은 등기부만 보면 비교적 명확합니다. 2020.08.18. 강구신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후의 근저당·가압류·압류는 매각으로 정리됩니다. 하지만 최종 판단을 좌우하는 것은 등기 순위가 아니라 고규민의 선순위 전입입니다. 보증금과 실제 임대차 성립 여부가 확인되지 않았으므로 매수인의 실질취득비용은 최소 581,683,000원에서 더 늘어날 수 있습니다.
또한 감정가의 70%라는 할인율을 시세 할인으로 곧바로 해석할 근거도 충분하지 않습니다. 주상용 건물·토지라는 용도, 자연림과 단독주택 위주의 주변 환경, 복수 용도지역과 토지 규제를 함께 검토해야 합니다. 권리 소멸 구조는 확인됐지만, 인수액과 가격 적정성은 아직 보류. 선순위 전입자의 임대차와 보증금이 확인된 뒤에야 입찰가 상한을 정할 수 있는 사건입니다.
