인천지방법원 2025타경752. 인천 중구 신흥동3가 11-54의 토지와 주택을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 목조 아연즙지붕 단층이고 이용상태는 주택(현황 공실)입니다. 토지는 98.5㎡, 지목은 대이며 조순이·최을년이 각 2분의 1 지분을 소유하고 있습니다.
현재 권리분석의 기준이 되는 것은 2018.02.02 설정된 남인천농업협동조합 근저당권 78,000,000원입니다. 그 뒤의 국민건강보험공단 압류와 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 조사된 임차인도 없습니다. 따라서 등기·임차 관계만 보면 매수인이 인수할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경752 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 신흥동3가 11-54 · 인천광역시 중구 인중로 58-48 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주택(현황 공실) |
| 토지 | 98.5㎡ · 대 · 주상기타 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(불) |
| 건물 | 목조 아연즙지붕 단층 · 외벽 페인팅 등 · 내벽 페인팅 등 |
| 소유자 | 조순이 2분의 1 · 최을년 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 221,615,120원 / 108,592,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남인천농업협동조합 / 60,312,381원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 감정평가상 현황도 공실로 조사되어 대항력 임차인의 보증금 인수 문제는 없습니다. 현재 말소기준권리는 2018.02.02 남인천농업협동조합 근저당권이고, 그 이후의 국민건강보험공단 압류 및 본건 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 확인은 별개
이 사건은 2회 유찰되어 최저매각가가 108,592,000원으로 내려왔고, 감정가 221,615,120원의 49% 수준입니다. 다만 비교할 최근 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 108,592,000원 | 78,000,000원 | 0원 | 28,271,712원 |
| 3회 유찰 시 | 76,014,400원 | 74,246,141원 | 3,753,859원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 53,210,080원 | 51,852,299원 | 26,147,701원 | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,320,288원을 제외하고 근저당권 채권최고액 78,000,000원이 전액 배당되며 소유자에게 28,271,712원이 남는 계산입니다. 3회 유찰 시에는 3,753,859원, 4회 유찰 시에는 26,147,701원의 채권 미배당이 발생합니다. 다만 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 108,592,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,320,288원 |
| 1. 근저당 · 남인천농업협동조합 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 28,271,712원 |
현재 최저가 기준 채권최고액은 전액 배당되는 계산이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당 잔여는 달라질 수 있습니다.
④ 현장·물적 리스크 — 권리보다 중요한 부분
등기상 권리 인수액이 0원이라는 점과 별개로, 실제 취득 후 이용·정리 과정에서는 제시외 건물의 정확한 범위와 적체물 상태가 비용과 활용성에 직접 영향을 줄 수 있습니다. 특히 이 물건은 아파트처럼 규격화된 물건이 아니라 토지와 단층 주택을 함께 보는 구조이므로 현황 확인의 비중이 큽니다.
⑤ 입지·토지이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신광초등학교 북동측 인근이며, 주변은 주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 용도지역. 일반상업지역과 제2종일반주거지역에 저촉되며, 방화지구·상대보호구역·과밀억제권역·특별관리해역에 해당합니다.
- 토지. 지목 대, 면적 98.5㎡, 평지·세로장방 형태이며 토지이용상황은 주상기타입니다.
- 공시지가. 1,073,000원/㎡입니다.
- 허가구역. 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함된 것으로 표시되어 있어 해당 적용 여부를 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 별도 확인. 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 인근 주택·토지 거래가격과 대조하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 실제 위치·면적·경계를 현장에서 확인하고 필요하면 측량으로 대조하세요.
- 적체물. 토지 안에 적체물이 다량 있다는 감정서 기재를 확인하고 정리·처리 범위와 비용을 점검하세요.
- 공실 확인. 감정평가상 현황 공실이지만 입찰 전 실제 점유상태를 다시 확인하세요.
- 토지이용규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역 저촉과 방화지구·상대보호구역 등 규제사항을 이용계획과 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 현장은 반드시 확인”
이 사건의 등기·임차 관계는 비교적 명확합니다. 임차인이 없고 말소기준 이후 권리가 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 2회 유찰로 최저가도 108,592,000원까지 내려왔습니다. 다만 최근 실거래 자료가 없어 현재 가격을 시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다.
따라서 핵심은 권리보다 물건 자체입니다. 제시외 건물이 일괄매각에 포함되고 위치·면적은 목측 산정이라 정확한 확인이 필요하며, 토지 안에 다량의 적체물도 존재합니다. 이 물건은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격·현장·활용성 검증을 끝낸 뒤 판단해야 하는 유형입니다.
