인수는 0원, 1회 유찰로 최근 시세의 79.8% — 검단신도시예미지트리플에듀 203호

인천지방법원 2025타경1221. 인천 서구 원당동 검단신도시예미지트리플에듀 2712동 203호, 전용면적 비교 기준 102.86㎡인 아파트입니다. 전상희가 2019년 12월 17일 매매계약을 원인으로 2022년 11월 4일 소유권을 이전받았고, 같은 날 신한은행이 채권최고액 528,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 신한은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 조형준의 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

현황조사와 매각물건명세서에는 채지민의 전입이 확인됩니다. 다만 전입일은 2023년 4월 17일로 말소기준권리인 2022년 11월 4일보다 늦습니다. 따라서 해당 전입자는 선순위 대항력을 갖지 못하며, 배당을 받지 못한 보증금이 있더라도 그 금액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았고 실제 점유관계도 점검해야 하므로, 명도와 배당순위 확인은 입찰 전 과제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2022년 11월 4일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 528,000,000원이며 채무자는 전상희입니다. 2024년 8월 19일 조형준 명의로 설정된 후순위 근저당권 45,000,000원과 2025년 6월 19일 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후의 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 배당 부족액이 발생하더라도 후순위 담보채권이 매수인에게 승계되지는 않습니다.

임차인·점유 분석

② 시세 비교 — 감정가는 높지만 현재 최저가는 낮다

검단신도시예미지트리플에듀의 비교 실거래는 전용 98.49㎡와 102.86㎡가 포함된 최근 12건입니다. 최근 12개월 평균은 669,000,000원, 최신 거래는 2026년 4월의 649,000,000원입니다. 현재 최저매각가 534,100,000원은 최근 평균의 79.8%로, 감정가 763,000,000원과 달리 1회 유찰된 현 회차에서는 최근 거래가격보다 낮은 수준입니다.

비교 거래 범위는 599,000,000원~705,000,000원입니다. 현 최저가는 이 범위의 최저 거래보다도 낮지만, 대상 물건은 25층 중 2층이고 비교표본 다수가 9층 이상입니다. 따라서 평균가와의 단순 차액을 전부 안전마진으로 볼 수는 없습니다. 내부 상태, 향, 조망, 소음과 저층 선호도 차이를 반영한 개별 가격 조정이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 534,100,000원 가정)

채권최고액 기준의 단순 예상배당입니다. 전체 담보채권 573,000,000원 중 526,359,000원이 배당되고 46,641,000원의 미배당이 발생합니다. 신청채권자 신한은행의 청구액 492,952,060원은 현재 회차 시나리오에서 충족됩니다. 당해세, 실제 원리금, 배당요구와 임차인 최우선변제 여부에 따라 배당액은 달라질 수 있으나 매수인 인수 예상액은 0원입니다.

회차별 미배당 변화

유찰이 거듭될수록 담보권자의 미배당은 커지지만, 말소기준 이후의 근저당과 대항력 없는 전입자의 보증금이 매수인에게 전가되지는 않습니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 내려가더라도 실질취득액이 별도 인수금 때문에 다시 증가하는 대항력 인수형이 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 입지. 인천이음고등학교 동측 인근에 위치하며, 신규 조성 중인 신도시의 대단지 아파트와 상가가 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통이며, 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
• 단지. 검단신도시예미지트리플에듀는 1,249세대이며 2022년 6월 30일 준공된 단지입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 25층 건물로 위생·급배수, 난방, 승강기, 화재경보설비가 구비되어 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역, 택지개발지구, 지구단위계획구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 도로. 대로3류와 중로1류에 접하며 토지는 평지의 사다리형입니다. 공시지가는 1,668,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 최근 비교 거래 12건이 확인되고 거래가격은 599,000,000원부터 705,000,000원까지 분포합니다. 다만 2층은 중고층 거래와 별도 비교가 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유자 확인. 채지민의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요.
• 대항력 기준일 대조. 전입일 2023.04.17이 말소기준일 2022.11.04보다 늦다는 점을 주민등록 전입세대 열람과 원본 서류로 다시 확인하세요.
• 저층 가격 조정. 대상은 25층 중 2층입니다. 최근 실거래 평균을 그대로 적용하지 말고 향, 조망, 도로·상가 소음과 사생활 노출을 현장에서 확인하세요.
• 내부 상태 확인. 2022년 준공 단지라도 개별 호수의 하자, 누수, 마감 상태와 수리비를 별도로 점검하세요.
• 토지거래허가구역 확인. 허가 적용 여부와 취득 목적에 따른 절차를 입찰 전에 확인하세요.
• 관리비 체납. 관리사무소를 통해 공용부분 체납관리비와 사용료 정산 범위를 확인하세요.
• 배당표 변동. 당해세, 실제 채권 원리금, 집행비용과 최우선변제 여부에 따라 선순위 채권 배당액은 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 직접 대조하세요.

맺으며 — 권리 인수보다 ‘점유 확인과 가격 조정’

이 물건의 말소기준은 2022년 11월 4일 신한은행 근저당입니다. 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 채지민의 2023년 4월 17일 전입도 말소기준일보다 늦어 대항력에 따른 보증금 승계는 없습니다. 따라서 매수인 인수 예상액은 0원입니다.

가격은 감정가만 보면 763,000,000원으로 최근 평균 669,000,000원보다 높았지만, 1회 유찰된 현재 최저가는 534,100,000원으로 최근 12개월 평균의 79.8%까지 내려왔습니다. 최신 거래 649,000,000원과 최근 실거래 최저 599,000,000원보다도 낮습니다. 다만 대상이 2층이고 점유자의 계약·배당 정보가 확인되지 않았으므로, 평균 시세와의 차이를 전부 수익으로 간주해서는 안 됩니다. 결론은 권리 인수는 안전한 편, 가격은 경쟁력 있으나 저층과 점유 리스크를 반영해 응찰가를 정할 물건입니다.