476,700,000원
인천지방법원 2025타경1244. 인천 중구 중산동 메디피아 제1동 제1층 제103호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있으나, 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설 ‘이태리양조장’입니다. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 8층 건물의 1층 상가로, 사용승인일은 2016.01.27.입니다. 소유자 이명덕은 2022.06.02. 매매를 원인으로 거래가액 650,000,000원에 취득했고, 같은 날 등기된 주식회사하나은행 근저당권을 기초로 임의경매가 진행됐습니다.
권리 흐름에서 가장 먼저 바로잡아야 할 부분은 2016년 근저당권입니다. 2016.05.27. 설정된 주식회사하나은행 근저당권 393,600,000원은 2022.06.27. 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 실질적인 말소기준권리는 같은 날 새로 설정된 을구 5번 주식회사하나은행 근저당권 612,000,000원으로 보는 것이 등기 흐름에 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1244 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 중산동 1875-12 메디피아 제1동 제1층 제103호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 중구 하늘달빛로 70 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 감정상 근린생활시설(이태리양조장) · 제1층 제103호 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 지하 2층, 지상 8층 · 사용승인 2016.01.27. |
| 소유자 | 이명덕 (2022.06.02. 매매 · 거래가액 650,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 681,000,000원 / 476,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 476,887,963원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소된 2016년 근저당과 현존 2022년 근저당을 구분해야 한다
현재 점유 임차인 김수현은 보증금 30,000,000원, 월차임 2,000,000원이며 전입일은 2026.03.30.입니다. 현존 말소기준권리인 2022.06.27. 근저당권보다 늦고, 경매개시결정일인 2025.06.20.보다도 늦으므로 대항력이 없습니다. 김현희 관련 임차보증금 40,000,000원의 상가건물임차권은 2020.08.27. 등기됐으나 2021.04.26. 해제로 말소된 과거 권리입니다. 전입신고일은 확인되지 않아 당시 대항력은 가능·미상이지만, 현재 등기상 존속하는 임차권은 아닙니다.
② 임차인·점유 분석
| 구분 | 점유·계약 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김수현 현재 조사된 점유 임차인 | 46㎡ 전입 2026.03.30. | 30,000,000원 월 2,000,000원 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 승계 없음 |
| 김현희 말소된 과거 임차권등기 | 제1층 제103호 46㎡ 전부 임차권등기 2020.08.27. | 40,000,000원 차임 기재 없음 | 가능·미상 전입일 미상 · 2021.04.26. 말소 | 미상 | 현재 승계 없음 |
현재 조사상 실제 점유 임차인은 김수현 1명이며, 김현희 건은 2021.04.26. 말소된 과거 임차권등기입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 실거래 검증 전에는 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 681,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 476,700,000원, 감정가의 70%입니다. 그러나 동일 건물·동일 상권의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않아 시세 대비 할인율은 판단할 수 없습니다. 상가·근린생활시설은 임대수익, 공실, 업종 제한, 전용면적, 가시성, 주차와 상권에 따라 가치 편차가 크므로 감정가 대비 유찰률만으로 가격 가점을 주는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 476,700,000원 가정 · 자동 산정 수치)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,167,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 393,600,000원 | 393,600,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 612,000,000원 | 75,933,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
자동 산정상 총 채권액은 1,005,600,000원, 현재 회차 채권자 배당액은 469,533,000원, 미배당액은 536,067,000원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다.
⑤ 현장 핵심 — 103호와 104호의 경계벽체가 제거돼 있다
매각물건명세서에는 인접한 104호와의 경계벽체를 제거해 일괄로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 경계벽체의 복원은 건축물대장 현황도면을 참고하면 가능할 것으로 판단됐지만, 경매 목적물은 103호이므로 실제 점유범위와 영업시설이 104호에 걸쳐 있는지 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 근린생활시설인 이태리양조장으로 이용 중입니다. 기본 위생·급배수·화재경보·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 입지. 인천영종초등학교 남동측 인근으로, 근린생활시설·업무시설·대단위 아파트단지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하며 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 남동측 약 20m, 북동측 약 15m, 남서측 약 36m 포장도로에 접하고 북서측 약 20m 보행자전용도로에 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역에 포함됩니다.
- 토지. 2필 일단의 세장형 평지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 3,693,000원/㎡입니다.
- 공부상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 상가 물건으로 주거용보다 매수층이 제한될 수 있으며, 현재 104호와 통합 사용 중인 점이 독립 매각성과 재임대에 영향을 줄 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2016년 근저당은 2022.06.27. 말소됐으므로, 을구 5번 근저당을 기준으로 매각물건명세서와 등기부를 다시 대조하세요.
- 배당표 재산정. 자동 산정표가 말소된 을구 1번 근저당을 포함하고 있습니다. 법원의 채권계산서와 배당요구 내역을 확인하세요.
- 103호·104호 경계 확인. 건축물대장 현황도면, 현장 실측, 출입구와 설비 배치를 통해 독립 복원 범위를 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 김수현의 실제 계약 상대방, 영업 주체, 104호 사용 관계와 집기 소유자를 확인하세요.
- 임대수익 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 현재 임대료, 공실률, 관리비, 보증금과 주변 1층 상가 임대사례를 별도로 조사하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세, 최우선변제 가능성을 관리주체와 집행기록에서 확인하세요.
- 토지이용계획 확인. 중심상업지역·경제자유구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등 표시사항을 원본에서 재확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리형, 승부처는 ‘경계벽과 실제 점유’
등기 흐름을 바로잡아 보면 2016년 근저당권과 2020년 임차권은 모두 경매 전에 말소됐고, 현존하는 말소기준권리는 2022.06.27. 주식회사하나은행 근저당권입니다. 현재 임차인 김수현은 그보다 늦게 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원으로 판단됩니다.
하지만 이 사건은 권리만 보고 입찰하기에는 현장 변수가 큽니다. 103호와 104호의 경계벽체가 제거된 채 하나의 영업장으로 이용되고 있고, 자동 산정 배당표에도 말소된 근저당이 포함돼 있습니다. 실거래 비교자료도 없어 최저가 476,700,000원의 가격 메리트는 아직 입증되지 않았습니다. 결론은 권리상 인수는 낮지만, 현장·배당 검증 전에는 보수적으로 접근할 C등급 물건입니다.
