창원지방법원 2024타경13505. 창녕군 계성면 사리 877, 도로명주소로는 계성화왕산로 320에 있는 옥천목화관광농원 건물 및 토지 일괄매각 건입니다. 감정평가상 이용상태는 1층 근린생활시설(연회장·강당·식당·회의실 등), 2층 민박·사택 등이고, 제시외 샤워장도 포함됩니다. 외형은 관광농원·근린생활시설형 수익 부동산이지만, 비고상 실제 옥외간판은 코튼(cotton) 관광농원으로 표기되어 있고 상당기간 영업하지 않음이 확인됩니다. 이 물건의 승부처는 단순히 “감정가 대비 싸다”가 아니라, 낙찰 후 실제로 다시 운영·처분할 수 있는가입니다.
권리상 말소기준은 2012.08.28 갑구 2번 가압류(서인수, 청구금액 150,000,000원)로 잡힙니다. 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 배당표상 채권 총액은 8,822,430,632원이고, 현재 최저가 기준 예상 배당 후에도 7,255,163,852원의 미배당이 발생합니다. 매수인이 이 미배당 채권을 인수하는 구조는 아니지만, 이 정도로 권리 이력이 무겁다는 점은 가격과 환금성 판단에 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경13505 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창녕군 계성면 사리 877 옥천목화관광농원 제1동(2동)호 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 1층 근린생활시설(연회장·강당·식당·회의실 등), 2층 민박·사택 등 |
| 토지 | 대 · 9,995.0㎡ · 보전관리지역 · 공시지가 102,200원/㎡ · 주거기타 |
| 소유자 | 주식회사스페이스에이 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 4,622,512,200원 / 1,585,522,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 제이엠커피그룹 / 507,561,643원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소는 되지만, 이력은 매우 무겁다
자료상 말소기준권리는 2012.08.28 서인수 가압류입니다. 이후 2012~2025년에 가압류·근저당·압류·경매개시결정이 반복되고, 2023.07.11에는 임의경매로 주식회사스페이스에이가 소유권을 취득했습니다. 현 소유자 취득 이후에도 2023.07.11 논공농업협동조합 근저당 2,400,000,000원, 2024.02.21 주식회사제이엠커피그룹 근저당 550,000,000원, 2024.12.19·2024.12.26 경매개시결정, 2025.01.14 창녕군 압류가 이어집니다.
② 임차인·점유 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음으로 보이는 구조
확인되는 실제 임차인은 2명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라, 서인수와 컴퍼니청년의꿈 주식회사가 별도로 확인됩니다. 두 임차인의 전입신고일은 모두 말소기준권리 이후이므로, 자료상 대항력은 없습니다. 다만 서인수는 보증금이 확인되지 않고, 등기부상 권리자·채무자와 동일 인물로 나타나 관계인 또는 가장임차인 가능성까지 점검해야 합니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서인수 | 미상 | 2020.04.20 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 컴퍼니청년의꿈 주식회사 | 미상 | 2023.11.16 | 200,000,000원 | 15,000,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
③ 가격 구조 — 3회 유찰은 싸다는 신호가 아니라 ‘시장 저항’의 신호
현재 최저매각가는 1,585,522,000원으로 감정가 4,622,512,200원의 34.3%입니다. 겉으로는 할인 폭이 매우 커 보입니다. 그러나 이 물건은 단순 주거용 아파트가 아니라 보전관리지역의 관광농원·근린생활시설·토지 결합 물건입니다. 실거래 평균 같은 비교값이 확인되는 아파트형 물건이 아니므로, 최저가의 낮음만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 34.3% | 1,585,522,000원 | 1,567,266,780원 | 7,255,163,852원 | 미충족 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 1,109,865,400원 | 1,096,366,746원 | 7,726,063,886원 | 미충족 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 776,905,780원 | 766,736,722원 | 8,055,693,910원 | 미충족 |
④ 예상배당표 (매각가 1,585,522,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,255,220원 |
| 갑구 2번 가압류 · 서인수 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 박현주 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 김현희 | 61,000,000원 | 61,000,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 산영건설주식회사 | 27,400,000원 | 27,400,000원 |
| 을구 2번 근저당권 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 대구원대새마을금고 | 2,379,000,000원 | 128,866,780원 |
| 후순위 채권자 및 소유자 | 4,994,774,632원 | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 8,822,430,632원 중 예상 배당은 1,567,266,780원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 창녕군 계성면 사리 소재 전평마을 서측 인근입니다. 부근은 소규모 상업시설, 농경지, 임야, 농가주택 등으로 형성되어 있고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하며, 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 건물입니다. 1층은 연회장·강당·식당·회의실 등 근린생활시설, 2층은 민박·사택 등으로 평가되어 있습니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화설비가 되어 있고, 제시외 샤워장에는 급배수설비 등이 있습니다.
- 토지. 보전관리지역, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지입니다. 토지면적은 9,995.0㎡, 지목은 대, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 환금성. 실제 옥외간판 표기는 코튼(cotton) 관광농원이고 상당기간 영업하지 않은 상태입니다. 일반 주거 물건보다 매수층이 좁고, 운영형 부동산으로서 재가동 비용 확인이 필수입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 실제 임차인 2명의 점유 위치와 사용 범위를 현장에서 확인해야 합니다. 특히 서인수는 보증금 미상이고 관계인 가능성이 표시되어 있습니다.
- 명도 비용. 대항력 인수는 없어 보여도 임차인과 영업시설 점유가 얽히면 명도 기간과 비용이 커질 수 있습니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 이력이 여러 차례 확인됩니다. 당해세가 있으면 배당에서 먼저 차감되어 후순위 배당이 더 줄 수 있습니다.
- 제시외 포함 범위. 제시외 건물 및 구축물이 포함된 일괄매각입니다. 포함 범위와 실제 현황을 원본 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 운영 재개 가능성. 상당기간 영업하지 않은 관광농원입니다. 설비 상태, 인허가, 소방, 수선비, 재영업 가능성을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 환금성 보수 평가. 아파트처럼 즉시 비교 가능한 실거래 표본이 아니라 용도 특수 물건입니다. 보수적인 재매각가를 기준으로 입찰 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — “34% 최저가”보다 중요한 것은 다시 팔 수 있느냐다
이 물건의 숫자만 보면 감정가 4,622,512,200원이 1,585,522,000원까지 내려와 매력적으로 보입니다. 그러나 최저가가 낮아진 이유가 있습니다. 실제 임차인 2명, 점유 범위 미상, 상당기간 미영업, 보전관리지역의 관광농원·근린생활시설 용도, 국세·지방세 압류, 그리고 7,255,163,852원의 대규모 미배당이 겹칩니다. 권리상 매수인 인수는 0원으로 정리되더라도, 낙찰 후 수익화·명도·재매각을 감당해야 하는 것은 매수인입니다. 결론은 권리 인수는 낮지만 사업 리스크는 높다입니다. 이 물건은 가격이 내려왔다고 들어가는 물건이 아니라, 운영 계획과 출구 가격이 먼저 서야 하는 물건입니다.