인수는 0원이지만, 1회 유찰가도 최근 평균의 107.9% — 인천 올레오 2102호

인천지방법원 2025타경1313. 인천 미추홀구 도화동 ‘올레오’ 21층 2102호, 전용면적 76.175㎡ 아파트입니다. 감정가는 339,000,000원이었으나 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 237,300,000원으로 내려왔습니다. 소유자 진주원은 2022년 9월 5일 매매를 원인으로 388,000,000원에 취득했고, 2022년 9월 20일 소유권이전과 함께 서서울농업협동조합 앞으로 채권최고액 288,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.

권리관계에서 먼저 확인할 점은 2018년 담보권의 말소 여부입니다. 송화새마을금고의 187,680,000원 근저당은 2018년 10월 23일 설정됐지만 2018년 11월 20일 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 등기 기재만 놓고 보면 현재 존속하는 최초 담보권은 2022년 서서울농업협동조합 근저당으로 보는 것이 자연스럽습니다. 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 모두 그보다 뒤에 접수됐습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소된 2018년 담보권과 현재 담보권을 구분해야 한다

2018년 송화새마을금고 근저당은 설정 후 약 한 달 만인 2018년 11월 20일 해지를 원인으로 말소됐습니다. 2018년 우영인더스트리의 강제경매개시결정도 2018년 11월 12일 취하돼 말소됐습니다. 이후 2022년 진주원이 소유권을 취득하면서 설정한 서서울농업협동조합 근저당이 현재 존속하는 최초 담보권입니다.

2023년 8월부터 2024년 8월까지 미추홀구·국민건강보험공단·인천세무서장 관련 압류가 네 차례 접수됐고, 2025년 6월에는 주식회사 등화기전의 30,000,000원 가압류가 접수됐습니다. 국세·지방세 압류 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당에서 우선 차감돼 후순위 채권자의 미배당액이 더 커질 수 있습니다.

② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래를 봐야 한다

올레오의 전체 거래 평균은 276,000,000원이지만, 여기에는 2022년의 388,000,000원 거래 두 건이 포함돼 있습니다. 최근 12개월 거래 4건의 평균은 220,000,000원, 최신 거래는 2025년 12월의 240,000,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세는 -43.3%로 뚜렷한 하락 방향입니다.

현재 최저가 237,300,000원은 최근 12개월 평균보다 17,300,000원 높고, 최근 평균의 107.9%입니다. 최신 거래 240,000,000원보다는 2,700,000원 낮은 98.9% 수준이지만, 단 한 건의 최신 거래보다 하락 추세와 최근 평균을 우선하면 현재 회차를 시세보다 싸다고 평가하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 237,300,000원 가정)

채권최고액 기준 채권 합계는 505,680,000원, 채권자 예상배당은 233,177,800원, 미배당은 272,502,200원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 송화새마을금고 근저당의 말소 기재와 국세·지방세 압류의 당해세 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 도화1동 행정복지센터 남동측 인근으로, 주변에 아파트·오피스텔·근린생활시설·지하상가가 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인천지하철 2호선 시민공원역과 노선버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용 편의는 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 26층 건물 내 21층이며, 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·옥내소화전·기계식주차 설비가 있습니다.
• 도로. 북동측으로 노폭 약 35m, 남측으로 약 6m 도로에 각각 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함 또는 저촉됩니다.
• 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 104세대 단지이고 최근 거래는 195,000,000원부터 240,000,000원까지 확인됩니다. 경매 통계상 평균 유찰 3.6회, 매각률 0.0%입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 2018년 근저당 원본 대조. 송화새마을금고 근저당은 등기상 말소됐지만 배당 계산에는 반영돼 있습니다. 등기 원본과 매각물건명세서·채권계산서를 반드시 대조해야 합니다.
• 실질 말소기준 확인. 현재 존속하는 최초 담보권으로 보이는 2022.09.20. 서서울농업협동조합 근저당의 순위와 경매신청 채권 관계를 확인하세요.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건의 체납액과 법정기일, 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당 순서와 미배당액이 달라질 수 있습니다.
• 점유자 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 전입세대 확인을 통해 실제 점유관계를 확인하세요.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 276,000,000원보다 최근 12개월 평균 220,000,000원과 최신 거래 240,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래와 과거 거래의 추세가 -43.3%이므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 유찰 시나리오. 현재 237,300,000원, 2회 유찰 166,110,000원, 3회 유찰 116,277,000원의 회차별 가격을 자금 계획과 함께 비교하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 현재 가격은 싸지 않다”

이 물건의 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이고 임차인 신고 내역도 없습니다. 그러나 권리분석을 곧바로 ‘깨끗하다’고 끝내기에는 2018년 송화새마을금고 근저당의 말소 기재와 배당 반영 사이에 확인할 부분이 남아 있습니다. 세금 압류 네 건의 당해세 여부와 실제 점유관계도 입찰 전에 확인해야 합니다.

가격은 더 명확합니다. 현재 최저가 237,300,000원은 최근 12개월 평균 220,000,000원의 107.9%이고, 시장 추세도 -43.3%입니다. 최신 거래 240,000,000원과 비슷하다는 이유만으로 할인 물건이라 평가할 수 없습니다. 단지 경매 통계 역시 평균 유찰 3.6회·매각률 0.0%로, 현재 1회 유찰 단계에서 서둘러야 할 근거는 약합니다. 인수는 0원, 가격은 보류, 등기와 배당은 원본 확인. 이 세 문장이 이 물건의 결론입니다.