인천지방법원 2025타경1342. 인천 중구 운서동 더예스포레스트 2층 204호입니다. 감정평가상 공항철도 운서역 남동측 인근의 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 건물에 위치합니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하 6층·지상 10층이며, 이 물건은 그중 2층 204호입니다.

소유자 주식회사화풍정은 2024년 4월 5일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 등기상 거래가액은 1,338,758,498원입니다. 같은 날 남동농업협동조합의 채권최고액 1,008,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이후 압류와 가압류가 이어졌습니다.

현재 최저매각가는 436,639,000원입니다. 감정가 및 과거 등기상 거래가액과의 차이는 크지만, 이 차액만으로 현재 시장가치나 투자수익을 산정할 수는 없습니다. 상업용 구분건물의 실제 거래 가능 가격과 공실 상태를 함께 검증해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 예정

말소기준권리는 2024년 4월 5일 설정된 남동농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,008,000,000원이며, 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류됩니다.

이후 등기된 국세 압류, 인천신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단 압류, 인천광역시 중구 압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 압류의 등기상 소멸과 조세채권의 실제 배당 우선순위는 구분해야 합니다.

과거 우리자산신탁주식회사 및 수협은행 관련 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다. 현재 소유자는 주식회사화풍정으로 기재돼 있습니다.

② 가격 분석 — 감정가의 34.3%, 그러나 시세 할인율은 미확인

이 물건은 감정가 1,273,000,000원에서 3회 유찰됐으며 현재 최저매각가는 436,639,000원입니다. 감정가 대비 비율은 34.3%입니다.

향후 회차는 유찰을 가정한 시나리오입니다. 실제 매각 진행 및 최저매각가격은 법원 공고로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 436,639,000원 가정)

매각대금 436,639,000원을 가정하면, 추정 집행비용 6,766,390원을 제외한 429,872,610원이 남동농업협동조합에 배당되는 계산입니다. 인천신용보증재단의 예상배당과 소유자 잔여금은 모두 0원입니다.

배당 계산상 채권총액은 1,041,184,101원, 채권자 예상배당 합계는 429,872,610원, 미배당액은 611,311,491원입니다. 신청채권자의 청구금액 868,765,046원도 전액 충족되지 않습니다.

④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당 증가와 매수인 부담 구분

현재 회차에서는 채권총액 1,041,184,101원 가운데 611,311,491원이 미배당됩니다. 4회 유찰 시 미배당액은 740,615,863원, 5회 유찰 시에는 831,026,335원으로 증가합니다.

채권자의 미배당액과 매수인의 인수액은 다른 개념입니다. 각 시나리오에 기재된 매수인 인수액은 0원으로, 채권이 전액 배당되지 않는다는 이유만으로 그 차액을 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다. 다만 실제 점유 및 미확인 임대차의 승계 가능성은 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 중구 운서동 소재 공항철도 운서역 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 운서역 인근 상업지대이며, 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔)이 소재합니다.
• 교통. 공항철도 운서역과 시내버스정류장이 인접하고, 감정평가에서는 대중교통 상황을 보통으로 평가했습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 6층·지상 10층 건물의 2층 204호입니다. 외벽은 콘크리트 위 복합판넬 마감, 창호는 유리 마감이며 상하수도 및 공동위생설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 남서측과 북서측으로 대로, 남동측으로 중로에 접하는 3면 접도 상태입니다.
• 토지. 지목은 대이며, 토지면적은 2,138.2㎡입니다. 가장형으로 인접 토지와 등고평탄하고 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 이 면적은 개별 204호의 전유면적이나 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
• 용도지역·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역· 장애물제한표면구역·성장관리권역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함돼 있어 해당 매각대상의 허가 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 개별공시지가는 3,434,000원/㎡입니다. 이는 204호 구분건물의 실제 매매시세를 뜻하지 않습니다.
• 물건 상태. 감정 당시 공실이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 임대차관계는 미상입니다.
• 환금성. 운서역 인근 상업지대라는 입지 특성은 확인되지만, 3회 유찰 이력과 공실 상태를 고려할 필요가 있습니다. 실거래 및 임대차 비교자료가 확인되지 않아 개별 호실의 환금성을 확정적으로 평가할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각대상과 용도 일치 여부. 대지 표기와 집합건물 등기, 감정평가상 근린생활시설·업무시설 내 204호의 관계를 확인하세요. 건축물대장상 전유부분 용도와 면적, 대지권 및 매각 제외 사항을 원본 서류에서 대조해야 합니다.
• 시세 재산정. 감정가 1,273,000,000원이나 과거 거래가액 1,338,758,498원을 현재 시세로 가정하지 마세요. 최근 실거래, 실제 매물의 호가와 거래 가능 가격을 확인한 후 436,639,000원의 적정성을 판단해야 합니다.
• 임대차·점유. 감정 당시 공실이라고 해도 임대차관계는 미상입니다. 현재 점유상태, 임대차계약 및 보증금, 사업자등록과 관련 권리의 존재 여부를 확인하세요.
• 국세·지방세. 국세·지방세 관련 압류 3건의 체납 내역, 법정기일과 당해세 여부를 확인해야 합니다. 예상배당표에는 당해세 우선배당이 반영돼 있지 않습니다.
• 대출·자금조달. 상업용 구분건물로서 금융기관별 담보평가와 대출 가능 금액이 달라질 수 있으므로 낙찰대금 조달 가능성을 사전에 확인하세요.
• 공실 유지비용. 임대수익 발생 여부와 실제 관리비, 공용부분 관리비 체납, 시설 유지비 및 재임대 가능성을 확인하세요.
• 유찰 회차. 현재 최저가 436,639,000원, 4회 유찰 시 305,647,300원, 5회 유찰 시 213,953,110원입니다. 회차별 가격 하락이 곧 시세 메리트의 발생을 의미하지는 않습니다.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 공고를 입찰 전에 대조하세요.

맺으며 — “감정가의 34.3%”와 “시세보다 저렴”은 다르다

이 물건은 3회 유찰돼 최저매각가가 436,639,000원까지 내려왔다는 점이 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 말소기준인 남동농업협동조합 근저당과 이후 등기된 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 감정 당시 공실이었다는 사실만으로 임대차관계가 완전히 정리됐다고 판단할 수는 없습니다. 국세·지방세 압류 3건으로 실제 배당순위가 달라질 수 있고, 물건 용도 및 정확한 매각 범위도 원본 확인이 필요합니다.

더욱 중요한 문제는 가격의 기준점입니다. 현재 최저가가 감정가의 34.3%라는 사실은 확인되지만, 최근 실거래 가격이나 임대수익에 근거한 현재 시세는 확인되지 않았습니다. 근린생활시설 및 업무시설 내 구분건물이라는 특성, 공실 상태와 3회 유찰 이력까지 고려하면 감정가 대비 할인만으로 저평가 물건이라고 결론 내릴 수 없습니다.

결론적으로, 등기상 매각소멸 구조와 배당표상 인수 0원은 확인되지만, 임대차·세금·용도 검증 및 실제 거래시세 확인이 선행돼야 합니다. 추가 유찰 시 가격이 더 낮아지더라도 실제 시장가치보다 저렴한지 확인하기 전에는 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 종합 평가는 보수적으로 C등급입니다.