인천지방법원 2025타경1342. 인천 중구 운서동 더예스포레스트 제2층 제204호가 경매에 나왔습니다. 등기상 소유자는 주식회사화풍정이며, 2024년 4월 5일 거래가액 1,338,758,498원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 남동농업협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 1,008,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 국세·공과금 관련 압류와 신용보증재단 가압류가 이어졌고, 2025년 7월 14일 남동농업협동조합이 임의경매를 개시했습니다.
주목할 부분은 권리상 인수액과 배당받지 못하는 채권액을 구분해야 한다는 점입니다. 현재 최저가를 낙찰가로 가정하면 채권자들의 미배당액은 740,616,159원에 이릅니다. 하지만 이 금액을 낙찰자가 자동으로 떠안는 것은 아닙니다. 현재 배당계산에서 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 반면 가격 측면에서는 4회 유찰이라는 신호를 무시할 수 없습니다. 등기상 소멸할 권리가 많다는 사실만으로 안전한 투자라고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1342 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운서동 3094-2 더예스포레스트 제2층 제204호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 중구 흰바위로 113 |
| 물건종류 / 용도 | 등기상 집합건물 · 사건 용도 표기 대지 · 감정평가상 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 복합건물 내 호실 |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 6층 / 지상 10층 중 2층 204호 |
| 이용상태 | 감정평가상 공실 · 임대차관계 미상 |
| 소유자 | 주식회사화풍정 (2024.04.05 소유권이전) |
| 소유권 취득 거래가액 | 1,338,758,498원 |
| 감정가 | 1,273,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 305,647,000원 (4회 유찰) |
| 최저가 / 감정가 | 24.01% |
| 신청채권자 | 남동농업협동조합 |
| 경매 신청 청구금액 | 868,765,046원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 말소기준권리 | 2024.04.05 남동농업협동조합 근저당권 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 (확인된 권리·배당 산정 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024년 근저당
이 사건의 말소기준권리는 2024년 4월 5일 설정된 남동농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,008,000,000원이며, 소유자 주식회사화풍정이 채무자입니다. 이후 등기된 압류 3건, 가압류 1건, 임의경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류됩니다.
소유권 흐름도 살펴볼 필요가 있습니다. 2022년 우리자산신탁주식회사 명의 신탁에서 시작해 2023년 주식회사예스코리아와 수협은행 신탁을 거쳤으며, 2024년 4월 5일 신탁등기가 말소된 뒤 주식회사화풍정에 소유권이 이전됐습니다. 과거 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 다만 신탁 이력이 있었던 집합건물인 만큼 최종 소유권과 대지권의 등기 내용을 대조하는 것이 좋습니다.
② 점유·임차관계 — 공실이지만 확인은 필요
감정평가에서 해당 호실의 이용상태는 공실로 기재됐습니다. 현재 파악된 임차인은 없으며, 확인된 임차보증금 인수액도 없습니다. 따라서 배당 시뮬레이션에서는 매수인의 인수금액을 0원으로 계산합니다.
다만 감정평가의 임대차관계는 미상입니다. 공실이라는 현장 평가만으로 모든 점유·임대차 관련 위험이 확정적으로 해소됐다고 볼 수는 없습니다. 보증금과 확정일자, 사업자등록 또는 전입 관련 사항이 확인되지 않은 점유자를 임의로 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도 없습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 24%는 시세 24%가 아니다
이 물건의 감정가는 1,273,000,000원입니다. 4회 유찰된 현재 최저매각가는 305,647,000원, 감정가 대비 24.01% 수준입니다. 감정가와 최저가의 차이만 보면 큰 폭의 가격 하락입니다. 하지만 이는 경매 절차에서 설정된 최저가격의 하락이지, 현재 시장에서 확인된 거래시세 대비 할인율이 아닙니다.
특히 이 물건은 운서역 인근 상업지역에 위치한 근린생활시설·업무시설 복합건물의 개별 호실입니다. 정확한 호실 용도, 임대수익, 공실 위험 및 실제 거래가격을 확인하지 않으면 현재 최저가가 적정한지 평가하기 어렵습니다. 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 가격 가점을 주는 것은 부적절합니다.
| 경매 단계 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 가격 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 305,647,000원 | 실거래·수익성 검증 필요 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 213,952,900원 | 가정 시나리오 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 149,767,030원 | 가정 시나리오 |
5회·6회 유찰 가격은 후속 회차의 가정 시나리오입니다. 실제 매각기일 및 최저매각가격은 법원 공고를 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 305,647,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정하에 집행비용을 먼저 차감하고 남동농업협동조합 근저당권자에게 배당하는 추정 계산입니다. 근저당권의 채권액은 실제 확정채권액이 아니라 채권최고액 1,008,000,000원 기준으로 반영됐습니다.
| 배당 항목 | 채권액 / 기준액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,079,058원 |
| 1. 근저당 · 남동농업협동조합 | 1,008,000,000원 | 300,567,942원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 33,184,101원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 배당 합계 | 1,041,184,101원 | 300,567,942원 |
| 채권자 미배당 합계 | — | 740,616,159원 |
| 매수인 인수 추정 | — | 0원 |
집행비용 5,079,058원은 추정액입니다. 국세·지방세·공과금 관련 압류의 실제 배당액과 우선순위는 별도로 반영되지 않았으며, 당해세 등이 인정되면 근저당권 배당액과 후순위 채권의 미배당액이 달라질 수 있습니다. 실제 배당은 확정채권액 및 배당순위에 따라 변동됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 매각가는 낮아져도 인수액은 동일
| 구분 | 현재 · 4회 | 5회 유찰 시 | 6회 유찰 시 |
|---|---|---|---|
| 최저가 | 305,647,000원 | 213,952,900원 | 149,767,030원 |
| 채권자 총배당 | 300,567,942원 | 210,157,559원 | 146,870,292원 |
| 채권자 미배당 | 740,616,159원 | 831,026,542원 | 894,313,809원 |
| 매수인 인수 | 0원 | 0원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | 0원 | 0원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자들이 배당받지 못하는 금액은 증가하지만, 현재 계산에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 이 사건은 대항력 있는 임차보증금의 미배당분이 낙찰자에게 이전되는 유형으로 확인되지는 않았습니다.
따라서 확인된 인수액을 기준으로 한 현재 최저가의 실질취득금액은 305,647,000원입니다. 다만 이는 낙찰대금과 산정 인수액만 반영한 값으로 취득 관련 세금·비용, 명도, 관리비, 수선비 등은 포함하지 않습니다. 추가 유찰 시 최저매각가격은 낮아질 수 있지만, 가격이 낮아진다는 이유만으로 시장 대비 수익성이 확보되는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용 현황 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 운서동 소재 공항철도 운서역 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 운서역 인근 상업지대로, 근린생활시설 및 업무시설이 자리하는 지역입니다.
- 교통. 공항철도 운서역과 시내버스정류장이 인접하며, 감정평가상 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 6층·지상 10층 건물입니다. 해당 물건은 제2층 제204호이며, 외벽은 콘크리트 위 복합판넬 마감, 창호는 유리마감입니다.
- 설비. 상하수도설비 및 공동위생설비가 설치돼 있습니다. 개별 호실의 실제 사용 가능 상태와 필요한 내부 정비 범위는 별도 확인이 필요합니다.
- 도로. 건물 부지는 남서측과 북서측으로 대로, 남동측으로 중로에 접합니다. 도로접면 조건은 상업시설 접근성 검토에서 긍정적으로 볼 수 있으나, 개별 호실의 가시성까지 확인된 것은 아닙니다.
- 토지. 대지면적 2,138.2㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 가로장방형의 평탄한 토지이며 공시지가는 3,434,000원/㎡입니다. 해당 면적과 공시지가는 부지 기준으로, 제204호의 전유면적이나 개별 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
- 지역·지구. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 성장관리권역, 장애물제한표면구역에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역도 표시돼 있습니다. 개별 취득·이용계획에 대한 규제 적용 여부는 확인이 필요합니다.
- 공부 및 건축. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 제204호의 건축물대장상 용도와 대지권 비율은 원본으로 대조해야 합니다.
- 환금성. 운서역 인근 상업 입지는 접근성 측면의 장점이 있으나, 근린생활시설·업무시설 복합건물의 개별 호실은 주거용 아파트와 수요층이 다릅니다. 4회 유찰 이력을 감안하면 실제 거래수요와 임대 가능성 검증이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최신 등기부 확인. 2024.04.05 남동농업협동조합 근저당권이 말소기준인지 재확인하고, 이후 압류·가압류의 변경 및 추가 등기 여부를 확인하세요.
- 매각물건명세서 확인. 매수인에게 인수되는 권리, 법정지상권·대지권 관련 특약 및 특별매각조건이 있는지 확인하세요.
- 실제 호실 용도. 사건 용도는 대지로 표시되지만 감정평가상 건물은 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔)입니다. 제204호의 정확한 건축물대장상 용도와 대지권을 반드시 대조해야 합니다.
- 임차인·점유 확인. 공실 평가와 별도로 현장 점유, 사업자등록, 전입, 임대차계약 및 보증금 존재 여부를 확인하고 대항력·우선변제 가능성을 점검하세요.
- 압류·당해세 확인. 인천세무서장과 인천 중구 관련 세금의 법정기일·당해세 여부 및 국민건강보험공단 압류채권의 배당순위를 확인하세요.
- 실거래가격 조사. 더예스포레스트 내 유사 용도·유사 층·유사 면적 호실의 최근 거래를 조사하고 감정가가 아니라 실제 시장가격과 비교하세요.
- 임대수익 검증. 해당 호실의 예상 임대료, 공실 기간, 임차수요, 관리비 및 유지보수비를 확인하세요. 임대수익이 확보되지 않은 채 최저가만으로 판단해서는 안 됩니다.
- 미납 관리비. 공동관리비 중 매수인에게 부담될 가능성이 있는 부분과 별도 시설관리비를 관리주체에 확인하세요.
- 현장 상태. 공실 상태에서의 누수·설비·전기·공조 등 내부 상태와 수선 필요 여부를 점검하세요.
- 유찰의 원인. 4회 유찰이 시장가격, 물건 용도, 권리관계, 공실 또는 기타 조건 중 무엇과 관련 있는지 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서 및 건축물대장을 최종 확인하세요.
맺으며 — “24%라는 숫자보다 중요한 것은 실제 가치”
인천 운서동 더예스포레스트 204호는 감정가 1,273,000,000원에서 최저가 305,647,000원까지 내려온 4회 유찰 물건입니다. 이 숫자만 보면 파격적인 기회로 보일 수 있습니다. 실제로 말소기준권리 이후 등기는 매각으로 소멸하는 구조이고, 확인된 배당계산에서는 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 권리가 소멸한다는 사실과 물건을 좋은 가격에 취득한다는 사실은 별개입니다. 이 물건은 일반 아파트가 아닌 근린생활시설·업무시설 복합건물의 호실로, 정확한 개별 용도와 거래가격·임대수익을 검증해야 합니다. 공실 평가에도 불구하고 임대차관계는 미상이며, 국세·공과금 관련 압류도 존재합니다. 특히 4회 유찰됐다는 사실은 가격과 물건의 시장성을 더 엄격히 살펴야 할 이유가 됩니다.
현 시점의 결론은 “확인된 등기상 인수액은 0원”, 그러나 “시세 대비 가격 메리트는 미확정”입니다. 낮아진 최저가 자체에 가점을 주기보다는, 호실의 실질 용도·거래사례·임대수익·점유 상태를 확인한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다. 권리상 소멸 구조는 긍정적이지만, 가격과 환금성은 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
