891,100,000원
인천지방법원 2025타경1342. 인천 중구 운서동 더예스포레스트 제2층 제204호입니다. 등기부는 집합건물로 작성돼 있고, 감정평가상 건물은 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔)로 구성된 지하 6층·지상 10층 건물입니다. 해당 호실은 현재 공실상태로 조사됐습니다. 사건상 용도는 대지이며, 전체 토지는 2,138.2㎡의 상업용 대지로 일반상업지역·경제자유구역·지구단위계획구역 등에 포함됩니다.
소유자는 주식회사화풍정입니다. 2024년 4월 5일 거래가액 1,338,758,498원에 소유권을 이전받은 날, 남동농업협동조합이 채권최고액 1,008,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 등기된 압류 3건, 인천신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 모두 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1342 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운서동 3094-2 더예스포레스트 2층 204호 도로명주소: 인천광역시 중구 흰바위로 113 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 내 제2층 제204호 · 공실상태 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 6층, 지상 10층 · 외벽 복합판넬 마감 · 유리 창호 |
| 소유자 | 주식회사화풍정 (2024.04.05. 거래가액 1,338,758,498원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,273,000,000원 / 891,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남동농업협동조합 / 868,765,046원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
초기 소유권은 우리자산신탁주식회사 명의로 보존됐다가 주식회사예스코리아로 귀속됐고, 이후 수협은행 신탁을 거쳐 2024년 4월 5일 다시 주식회사예스코리아로 귀속된 뒤 같은 날 주식회사화풍정으로 이전됐습니다. 해당 신탁등기는 모두 말소 처리돼 현재 말소기준보다 앞선 별도 인수 신탁은 나타나지 않습니다.
말소기준은 2024년 4월 5일 설정된 남동농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 인천세무서장 압류, 인천신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단 압류, 인천광역시 중구 압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 계산상 매수인이 떠안을 등기권리와 임차보증금은 0원입니다.
② 점유·임대차 — 공실이지만 임대차관계는 미상
확인된 임차인 신고는 없고 예상 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 해당 호실이 공실상태라고 기재된 동시에 임대차관계가 미상으로 표시돼 있습니다. 따라서 현재 사람이 보이지 않는다는 사실만으로 점유관계가 완전히 정리됐다고 단정해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 891,100,000원으로 감정가 1,273,000,000원의 70%입니다. 그러나 비교할 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가가 없어, 이 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 특히 운서역 인근 상업지대의 근린생활시설·업무시설은 호실 위치, 전용면적, 임대수익, 공실기간과 관리비에 따라 가격 차이가 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 891,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,311,000원 | 매각대금에서 우선 차감 |
| 1. 근저당권 · 남동농업협동조합 | 1,008,000,000원 | 879,789,000원 | 미배당 발생 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 33,184,101원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
총 채권액 1,041,184,101원 중 예상배당액은 879,789,000원이며, 현재 회차 미배당액은 161,395,101원입니다. 시나리오상 신청채권자 청구액 868,765,046원은 현재 회차에서 충족되는 것으로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 공항철도 운서역 남동측 인근에 위치하며, 주변은 운서역 인근 상업지대입니다.
- 교통. 공항철도 운서역과 시내버스정류장이 인접하며 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 토지는 평지의 가로장방형이며 남서측·북서측 대로, 남동측 중로에 3면 접합니다.
- 토지. 전체 토지면적은 2,138.2㎡이고 지목은 대, 이용상황은 상업용입니다. 공시지가는 3,434,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역·장애물제한표면구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 시설. 상하수도설비와 공동위생설비를 갖추고 있으며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 운서역 인근 상업지대라는 입지는 있으나, 근린생활시설·업무시설의 공실 물건이므로 실제 임대수요와 적정 임대료 확인이 선행돼야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 세금 원본 확인. 인천세무서장·국민건강보험공단·인천광역시 중구 압류의 체납액과 당해세 여부를 확인하세요.
- 점유 재확인. 감정평가상 공실이지만 임대차관계는 미상입니다. 매각기일 전 현장 점유와 출입상태를 다시 확인하세요.
- 관리비 확인. 공실기간의 관리비·공용부분 체납액과 관리단의 점유 또는 유치 주장이 있는지 확인하세요.
- 시세 조사. 운서역 인근 동일 건물·유사 층·유사 용도 호실의 매매가와 임대료를 확인한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
- 용도와 규제 확인. 건축물대장상 정확한 전유부분 용도와 토지거래계약 허가구역 적용 여부를 확인하세요.
- 신탁 이력 대조. 과거 우리자산신탁주식회사와 수협은행의 신탁등기가 말소됐는지 등기부 원본과 신탁원부에서 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 종기 이후 제출서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 가격과 현장은 미확인
이 사건의 등기구조는 비교적 분명합니다. 2024년 4월 5일 남동농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 투자판단은 별개입니다. 현재 최저가 891,100,000원은 감정가의 70%이지만 비교할 실거래 자료가 없고, 호실은 공실상태이며 임대차관계는 미상입니다. 세금 압류의 우선배당 여부, 실제 점유, 관리비, 임대수익과 유사 호실 시세를 확인하지 않으면 감정가 할인율만 보고 입찰하게 됩니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 보류입니다.