인천지방법원 2025타경1362. 인천광역시 남동구 간석동 메트로캐슬 9층 901호 오피스텔입니다. 전용면적은 76.68㎡이며, 지상 18층 건물 중 9층에 위치합니다. 감정가 308,000,000원으로 출발했지만 4회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 73,951,000원입니다. 감정가의 약 24% 수준으로 내려온 상태입니다.
겉으로 보면 가격 하락폭이 매우 큽니다. 최근 12개월 동일·유사 면적 실거래 평균은 190,000,000원이므로, 최저매각가와 시세 사이에 상당한 차이가 있습니다. 하지만 이 물건은 가격보다 권리관계가 먼저입니다. 말소기준권리는 2025년 1월 23일 주식회사스타인의 근저당권인데, 그보다 앞선 2024년 12월 10일 전입 기록이 확인됩니다. 특히 황혜화의 임대차보증금이 불명확해 낙찰자가 부담할 금액의 상한을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1362 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 39-12 메트로캐슬 9층 901호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 용천로152번길 13 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) |
| 전용면적 / 층수 | 76.68㎡ · 지상 18층 중 9층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 함애경 |
| 감정가 | 308,000,000원 |
| 최저매각가 | 73,951,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 | 박래수 |
| 청구금액 | 16,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 말소기준권리 | 2025.01.23 주식회사스타인 근저당권 · 채권최고액 39,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소되는 채권과 남을 수 있는 임차권
등기부상 말소기준권리는 2025.01.23 설정된 주식회사스타인의 근저당권입니다. 채권최고액은 39,000,000원이며, 이후 설정된 삼성카드·우리카드·우리금융캐피탈의 가압류와 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다. 이보다 앞선 삼성카드의 2025.01.15 가압류는 2025.01.22 이미 말소되었습니다.
문제는 등기부상 채권이 아니라 말소기준권리보다 앞선 점유·전입 관계입니다. 황혜화와 공사 명의의 관련 기록에 2024.12.10 전입일이 기재되어 있습니다. 임대차보증금과 실제 점유관계, 두 명의의 관계가 확정되지 않아 매수인이 인수할 임차권의 범위를 별도로 검증해야 합니다.
② 점유·임차 관계 — 인수위험의 핵심
| 명의 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 황혜화 오피스텔 |
2024.12.10 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미확인 승계 신고 없음 |
| 공사 주거 |
2024.12.10 | 2024.11.18 | 0원 기재 실제 금액 확인 필요 |
대항력 확인 필요 우선변제 가능 승계 신고 없음 |
현황조사 및 매각물건명세서에 기재된 점유·임차 관련 명의입니다. 두 명의가 동일한 전입일을 갖고 있어 각각 독립된 임차관계인지, 동일 임대차와 관련된 기록인지 확인이 필요합니다. 보증금 합계와 실제 독립 임차인 수는 확정하지 않습니다.
- 전입일: 2024.12.10
- 말소기준권리: 2025.01.23
- 보증금: 미상
- 확정일자: 미상
- 배당요구: 확인되지 않음
- 판정: 대항력 가능·미상, 매수인 인수 가능성
③ 실질취득비용 — 최저가만 보면 안 되는 이유
이 물건의 최저매각가는 73,951,000원입니다. 그러나 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 낙찰대금에서 보증금이 배당되지 않는다면, 낙찰자가 부담하는 실질취득비용은 아래와 같이 달라집니다.
실질취득비용 ≈ 해당 보증금
취득세·명도비·기타 부대비용은 별도입니다. 임차인의 실제 대항력, 배당 여부와 보증금이 확정되어야 계산할 수 있습니다.
가령 선순위 임차인의 확정된 보증금이 낙찰가보다 높고 배당으로 회수되지 않는 구조라면, 낙찰가가 내려가는 만큼 매수인 인수액이 늘어날 수 있습니다. 이 경우 유찰이 반복되더라도 실질취득비용은 보증금 수준에서 고정되는 현상이 발생합니다.
④ 실거래 비교 — 가격은 낮지만 시세도 하락 중
메트로캐슬의 최근 12개월 실거래 평균은 190,000,000원입니다. 최근 거래는 2026년 6월 190,000,000원으로 기록되어 있습니다. 반면 전체 7건의 평균은 219,857,142원으로, 과거 고가 거래가 포함되어 최근 가격 수준보다 높습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 78.01㎡ | 8 | 190,000,000원 |
| 2026.06 | 78.01㎡ | 8 | 190,000,000원 |
| 2022.11 | 76.68㎡ | 17 | 200,000,000원 |
| 2022.05 | 76.68㎡ | 10 | 310,000,000원 |
| 2021.10 | 76.68㎡ | 15 | 240,000,000원 |
| 2021.08 | 74.75㎡ | 15 | 189,000,000원 |
| 2021.06 | 74.75㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 219,857,142원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 190,000,000원 |
2026년 6월 동일 면적·층·금액의 기록이 2건 기재되어 있어 독립 거래 여부는 원본 확인이 필요합니다. 과거 거래에는 면적·층수 차이가 있으므로 단순 평균이 해당 호실의 확정 시세를 의미하지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 73,951,000원 가정)
현재 최저매각가를 기준으로 계산된 예상배당입니다. 집행비용과 등기부상 채권을 중심으로 계산한 추정표이며, 선순위 임차인의 보증금 배당 및 인수 가능성이 확정된 배당표는 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,731,118원 |
| 1. 근저당 · 주식회사스타인 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 | 7,524,544원 | 7,524,544원 |
| 3. 가압류 · 우리카드 | 7,424,424원 | 7,424,424원 |
| 4. 경매신청채권자 · 박래수 | 16,000,000원 | 16,000,000원 |
| 5. 가압류 · 우리금융캐피탈 | 63,601,116원 | 2,270,914원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
총 채권액 133,550,084원 · 예상 채권자 배당액 72,219,882원 · 미배당액 61,330,202원. 집행비용은 별도 추정 반영되었습니다. 실제 배당순위와 금액은 확정된 임차권, 조세채권 및 법원의 배당 판단에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 추가 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미배당
현재 4회 유찰 상태이며, 추가 유찰 시 다음과 같은 매각가와 미배당액이 계산됩니다. 다만 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 인수하는 구조라면 최저가 하락이 실질취득비용 하락으로 이어진다는 보장은 없습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 감정가 24.01% |
73,951,000원 | 61,330,202원 | 16,000,000원 |
| 5회 유찰 감정가 16.81% |
51,765,700원 | 83,116,167원 | 0원 |
| 6회 유찰 감정가 11.76% |
36,235,990원 | 98,366,342원 | 0원 |
추가 유찰 가격은 계산상 시나리오이며 실제 매각기일과 최저가격은 법원의 진행 결과에 따릅니다. 미배당액은 채권자 기준 계산값으로, 매수인의 인수 보증금과 동일하지 않습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동 상인천중학교 북서측 인근입니다. 주변에 동유형의 중·소규모 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 전반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 2018.01.11 준공된 메트로캐슬로, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 18층 건물입니다. 외벽은 페인팅 및 석재 마감, 창호는 하이샷시 창호입니다.
- 설비. 상·하수도, 급배수설비, 도시가스, 화재탐지설비, 승강기, 지하주차장, 기계식주차설비 및 난방시설이 갖추어져 있습니다.
- 도로. 남서측 약 8m, 남동측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 관련 규제가 확인됩니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항이 확인되지 않습니다. 임대관계는 미상으로 조사되었습니다.
- 환금성. 총 12세대 규모로, 대단지 아파트와 비교하면 거래 표본이 적습니다. 최근 12개월 거래 표본은 2건이며 최근 가격 추세도 -18.0%입니다. 매도 시 수요와 거래가격 변동 위험에 주의해야 합니다.
- 단지 경매 이력. 평균 유찰 횟수 3.3회로 집계되어 있습니다. 현재 물건도 4회 유찰된 상태이므로 낮은 최저가를 곧바로 환금성의 장점으로 해석하기 어렵습니다.
⑧ 입찰 전 필수 체크리스트
- 황혜화의 실제 임대차보증금 확인. 임대차계약서와 매각물건명세서를 대조해 보증금·차임·계약기간을 확인해야 합니다. 보증금이 확정되지 않으면 실질취득비용도 산정할 수 없습니다.
- 대항력 성립 여부 확인. 전입일 2024.12.10이 말소기준권리보다 앞서지만 실제 주택 인도, 점유 계속 여부, 임대차계약의 유효성 등 대항요건을 확인해야 합니다.
- 공사 명의의 권리관계 확인. 확정일자 2024.11.18, 전입일 2024.12.10, 배당요구일 2025.07.29 기록의 법적 의미를 검증해야 합니다. 황혜화와 공사가 별개의 임차인인지, 동일 임대차와 관련되는지도 확인해야 합니다.
- 배당 후 미변제 보증금 확인. 배당요구가 있더라도 보증금 전액이 변제되는지 별도로 검토해야 합니다. 대항력이 인정되는 임차인의 미변제 보증금이 남으면 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.
- 배당표 재검토. 예상 채권자 미배당액은 61,330,202원이지만 이는 임차인 인수액을 의미하지 않습니다. 임차권·당해세·우선변제채권을 반영한 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 실질취득비용과 최근 시세 비교. 최저가 73,951,000원과 최근 시세 190,000,000원을 단순 비교하지 말고, 최종 낙찰가에 실제 인수할 금액을 더한 총액을 기준으로 판단해야 합니다.
- 점유자 명도 및 인도 가능성. 점유 형태와 인도 가능성을 조사하고, 대항력이 인정되는 임차인이 있는 경우 인도명령만으로 해결 가능한지 별도 검토해야 합니다.
- 관리비 및 기타 부담 확인. 체납 관리비 중 승계 문제가 발생할 수 있는 부분과 취득세·명도비·수리비 등을 별도로 확인해야 합니다.
- 경매 진행상태 확인. 매각기일 2026.11.05 전 법원의 변경·취하·정지 여부 및 최신 매각물건명세서 공고 내용을 재확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약 관계 및 실거래 원본을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
권리: 말소기준권리보다 선행하는 전입·점유 관련 기록이 존재하며 실제 대항력 및 보증금 인수범위가 불명확합니다.
시장: 최근 거래 추세 -18.0%, 총 12세대의 제한적인 거래 표본, 단지 평균 유찰 3.3회와 현재 4회 유찰이 위험 요인입니다.
결론: 선순위 임차인의 법적 지위와 실제 보증금이 확인되지 않는 한 낮은 최저가를 투자 기회로 평가할 수 없습니다.
맺으며 — “낙찰가가 낮아도 실질취득비용은 낮지 않을 수 있다”
인천 메트로캐슬 901호는 감정가 308,000,000원에서 최저매각가 73,951,000원까지 떨어진 4회 유찰 물건입니다. 최근 실거래 평균 190,000,000원과 비교하면 낙찰대금 자체는 크게 낮습니다. 그러나 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차 관련 명의와 보증금 미상이라는 핵심 권리위험이 남아 있습니다.
특히 선순위 대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 그 보증금이 배당으로 변제되지 않는다면, 낙찰가가 추가로 내려가도 매수인 실질취득비용은 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다. 따라서 감정가 대비 약 24%라는 숫자만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
최근 실거래 추세도 -18.0%로 하락 방향이고, 소규모 오피스텔 특성상 환금성도 신중하게 평가해야 합니다. 현재 필요한 것은 추가적인 가격 하락을 기다리는 전략보다 황혜화·공사 관련 임차권의 실체, 실제 보증금, 대항력과 배당 후 인수금액을 확정하는 일입니다.
최종 결론: 권리위험 미해소 · 실질취득비용 산정 불가 · 입찰 보류. 보증금과 임차권이 확인된 이후에만 최근 실거래 시세 190,000,000원을 기준으로 가격 메리트를 재평가할 수 있습니다.
