인천지방법원 2025타경1362. 인천 남동구 간석동 메트로캐슬 9층 901호 오피스텔입니다. 감정가는 308,000,000원이지만 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 105,644,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 34.3% 수준이고, 최근 12개월 실거래 평균 190,000,000원과 비교해도 55.6%입니다. 그러나 이 사건은 가격보다 임차관계 확인이 먼저입니다.
말소기준권리는 2025.01.23 설정된 주식회사스타인의 근저당권입니다. 그런데 황혜화와 공사로 기재된 점유·임차 신고의 전입일은 모두 2024.12.10으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 자료상 두 건 모두 대항력이 있는 것으로 분류돼 있으며, 특히 황혜화의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 공사는 확정일자 2024.11.18, 배당요구 2025.07.29가 확인되지만 보증금은 미상으로 표시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1362 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 39-12 메트로캐슬 9층 901호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 용천로152번길 13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가서상 오피스텔로 이용 중 |
| 대상면적 | 76.68㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 18층 건물 중 9층 901호 |
| 소유자 | 함애경 |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 105,644,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박래수 / 16,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 전입
2025.01.23 주식회사스타인의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 삼성카드 주식회사 가압류, 주식회사우리카드 가압류, 박래수의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 우리금융캐피탈 주식회사 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 2024.12.10 전입은 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차·점유 관계 — 보증금 확인 전에는 인수액 확정 불가
| 성명 | 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황혜화 | 오피스텔 | 2024.12.10 | 미상 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 승계 아님 |
| 공사 | 주거 | 2024.12.10 | 2024.11.18 | 미상 | 대항력 있음 | 배당요구 2025.07.29 | 승계 아님 |
두 신고 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 중복 승계로 제거할 수 있는 항목은 없습니다. 자료상 실제 신고된 점유·임차 관계는 2건입니다. 황혜화는 보증금과 확정일자가 미상이고, 공사는 확정일자와 배당요구가 확인되지만 보증금이 미상으로 표시돼 있습니다. 따라서 매수인 최종 인수액은 현재 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮아졌지만 하락 추세도 확인
메트로캐슬의 대상 면적은 76.68㎡이고, 확인된 최근 거래 중 가장 최신 거래는 2026.06의 190,000,000원입니다. 최근 12개월 거래는 2건이며 평균도 190,000,000원입니다. 현재 최저가 105,644,000원은 이 최근 평균의 55.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 78.01㎡ | 8 | 190,000,000원 |
| 2026.06 | 78.01㎡ | 8 | 190,000,000원 |
| 2022.11 | 76.68㎡ | 17 | 200,000,000원 |
| 2022.05 | 76.68㎡ | 10 | 310,000,000원 |
| 2021.10 | 76.68㎡ | 15 | 240,000,000원 |
| 2021.08 | 74.75㎡ | 15 | 189,000,000원 |
| 2021.06 | 74.75㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 190,000,000원 |
전체 7건 평균은 219,857,142원이지만 과거 310,000,000원 거래 등이 포함돼 있습니다. 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래 190,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다. 최근 거래는 과거 거래보다 18.0% 낮은 추세로 집계돼 있어 시장가격 자체도 하락 방향입니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,644,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,279,016원 |
| 2. 근저당 · 주식회사스타인 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 7,524,544원 | 7,524,544원 |
| 4. 가압류 · 주식회사우리카드 | 7,424,424원 | 7,424,424원 |
| 5. 경매개시결정 · 박래수 | 16,000,000원 | 16,000,000원 |
| 6. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 63,601,116원 | 33,416,016원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 133,550,084원 중 예상 배당은 103,364,984원, 미배당은 30,185,100원입니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영된 계산이므로 실제 배당순서와 임차인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 권리 문제는 그대로
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 105,644,000원 | 30,185,100원 | 16,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 73,950,800원 | 61,330,398원 | 16,000,000원 |
| 5회 유찰 시 | 51,765,560원 | 83,116,304원 | 0원 |
유찰이 반복되면 매각가격은 73,950,800원, 51,765,560원으로 더 내려가지만 선순위 임차인의 보증금이 확인되지 않은 문제는 그대로 남습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 소멸되지 않는 구조라면, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득비용이 크게 줄지 않을 수도 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상인천중학교 북서측 인근이며, 주변은 중·소규모 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 대체로 보통 수준입니다.
- 이용상태. 감정평가서상 오피스텔로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 상·하수도, 급배수, 도시가스, 화재탐지, 승강기, 지하주차장, 기계식주차, 난방시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측 약 8M, 남동측 약 6M 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 상대보호구역 등이 포함됩니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지. 공시지가 2,181,000원/㎡, 토지면적 474.7㎡, 주상용으로 이용 중입니다.
- 거래. 메트로캐슬은 12세대이며 준공일은 2018.01.11입니다. 최근 거래 추세는 과거 대비 18.0% 낮게 집계됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 황혜화 보증금 확인. 2024.12.10 전입이 말소기준권리보다 앞서므로 실제 보증금과 배당 여부를 확인해야 합니다.
- 공사 신고 내용 확인. 확정일자 2024.11.18, 배당요구 2025.07.29가 확인되지만 보증금은 미상으로 표시돼 있습니다.
- 실질취득가 재계산. 확인된 인수보증금을 최저매각가에 더한 뒤 최근 시세 190,000,000원과 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거보다 18.0% 낮게 집계돼 있으므로 과거 전체 평균 219,857,142원을 기준으로 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.
- 배당표 재검증. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서에서 임차보증금과 배당요구 내용을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “55.6% 할인”보다 먼저 확인할 숫자가 있다
이 물건은 3회 유찰돼 최저가가 105,644,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 190,000,000원과 비교하면 표면상 큰 차이가 있습니다. 그러나 선순위 전입자의 보증금이 미상인 상태에서는 이 차이를 그대로 수익 여유로 볼 수 없습니다. 후순위 등기는 정리되는 구조지만, 2024.12.10 전입자의 미배당 보증금이 얼마인지에 따라 매수인의 실질취득비용이 달라집니다. 이 사건의 판단 기준은 최저가 자체가 아니라 105,644,000원 + 실제 인수보증금입니다.
