인수는 0원인데, 실질취득이 최근 시세보다 13.5% 높다 — 간석동 메트로캐슬 901호

인천지방법원 2025타경1362. 인천 남동구 간석동 ‘메트로캐슬’ 9층 901호, 전용 76.68㎡ 오피스텔입니다. 권리분석의 기준은 2018.01.17. 설정된 인주새마을금고 근저당권이며, 채권최고액은 1,300,000,000원입니다. 이후 등기된 근저당권·가압류·압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 점유자 2명도 2024.12.10. 전입해 말소기준보다 늦으므로 대항력이 없고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 권리가 단순하다는 사실과 가격이 싸다는 평가는 별개입니다. 이 물건은 감정가 308,000,000원에서 한 차례 유찰돼 215,600,000원까지 내려왔지만, 최근 12개월 동일·유사 면적의 평균 거래와 최신 거래는 모두 190,000,000원입니다. 따라서 현 최저가는 최근 시세보다 낮은 가격이 아니라 최근 시세 이상입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 임차인은 대항력 없음

말소기준권리는 2018.01.17. 인주새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액이 1,300,000,000원이고 공동담보가 설정돼 있으며, 최저가 215,600,000원 가정 시 집행비용을 제외한 211,781,600원이 선순위 근저당권에 배당됩니다. 후순위 채권자는 배당받지 못하지만, 그 미배당 채권이 매수인에게 이전되는 구조는 아니므로 매수인 인수액은 0원입니다.

임차인·점유 관계

조사상 보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 실제 임차인 또는 점유 신고자는 2명입니다. 두 사람 모두 전입일이 2024.12.10.로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 황혜화의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 명도 협의 전 원문 서류와 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 최근 거래보다 13.5% 높다

메트로캐슬의 확인된 거래 7건 중 최근 12개월 거래는 2026.06.의 2건이며, 두 거래 모두 전용 78.01㎡·8층·190,000,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가가 모두 190,000,000원인 반면, 현 최저가와 실질취득액은 215,600,000원입니다.

전체 평균은 219,857,142원이지만, 2022.05.의 310,000,000원과 과거 거래가 포함돼 최근 시장을 높게 보이게 할 수 있습니다. 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 190,000,000원과 최신 거래 190,000,000원을 우선해야 합니다. 현 최저가는 최근 시세의 113.5%이고, 최근 거래는 과거 대비 18.0% 하락했습니다. 따라서 전체 평균 대비 수치만 보고 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 215,600,000원 가정)

총 채권액 1,625,681,295원 중 211,781,600원이 배당되고, 미배당액은 1,413,899,695원입니다. 신청채권자 박래수의 청구액 16,000,000원도 배당되지 않는 예상이지만, 후순위 미배당 채권은 매수인 인수 대상이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중이며, 토지는 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용되고 있습니다.
• 입지. 상인천중학교 북서측 인근으로, 주변에 중·소규모 공동주택과 업무시설, 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 18층 건물의 9층으로, 승강기·지하주차장·기계식주차·도시가스·난방시설이 설치돼 있습니다.
• 도로·토지. 남서측 약 8m, 남동측 약 6m 포장도로에 접하며 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역에 속합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 12세대 소규모 건물이고 확인된 전체 거래는 7건입니다. 최근 12개월 거래는 2건으로 표본이 적고, 최근 가격 추세는 과거 대비 18.0% 하락했습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 감정가 할인율보다 최근 거래 우선. 감정가 대비 70%라는 수치보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 190,000,000원을 가격 기준으로 삼아야 합니다.
• 실질취득액 확인. 인수액은 0원이지만 현 최저가 자체가 최근 시세의 113.5%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 가점을 주면 안 됩니다.
• 점유자 원문 대조. 황혜화의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 상태를 현황조사서 및 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 인주새마을금고 근저당은 공동담보목록 제2018-99호가 기재돼 있으므로 배당 및 채권 잔액 관련 원문을 대조해야 합니다.
• 매각 결과 확인. 매각기일은 2026.07.21.이므로 매각 여부, 변경·연기 여부와 후속 절차를 법원 원문에서 확인해야 합니다.
• 관리비·주차 확인. 체납 관리비 중 공용부분 부담 가능성과 기계식주차 이용 조건을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원문을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — 권리는 합격, 현재 가격은 보류

이 물건은 권리관계만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 조사된 두 점유자는 모두 후순위 전입자여서 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 현 최저가 215,600,000원이 곧 실질취득액이며, 최근 12개월 평균과 최신 거래 190,000,000원의 113.5%입니다.

더구나 최근 거래 추세는 과거 대비 18.0% 하락했고, 12세대 소규모 오피스텔이라는 환금성 제약도 있습니다. 감정가 대비 30% 할인됐다는 표면적 수치만으로는 부족합니다. 권리는 합격이지만 가격은 최근 시세 이상이며, 현 회차에서 가격 메리트가 확인되지 않습니다.