인천지방법원 2025타경1375. 부평테크노타워 지1층 비04호로, 감정평가상 현재 공장으로 이용 중인 집합건물입니다. 말소기준권리는 2021.05.14. 설정된 주식회사국민은행 근저당권으로 채권최고액은 444,000,000원입니다. 이후 신용보증기금 가압류와 경매개시결정, 현재 남아 있는 압류는 매각으로 소멸하는 구조로 표시돼 있으며, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
다만 이 물건은 권리만 보고 단순하게 접근하기 어렵습니다. 감정평가서에는 “임대관계 미상”으로 적혀 있고, 국세·지방세 압류 관련 당해세가 존재할 경우 배당 순서와 후순위 미배당액이 달라질 수 있습니다. 또한 동일·유사 물건의 실거래 자료가 없어 최저가 157,094,000원이 실제 시장가보다 낮은지 여부는 확인할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1375 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 청천동 419-2 부평테크노타워 지1층비04호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장으로 이용중 |
| 건물 | 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 지1층 비04호 · 사용승인일 2020.03.27. |
| 소유자 | 오상희 지분 5분의 3 · 호예진 지분 5분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 458,000,000원 / 157,094,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 381,647,395원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.05.14. 주식회사국민은행 근저당권입니다. 이후 2025.05.22. 신용보증기금 가압류, 2025.10.28. 임의경매개시결정, 2025.11.05. 부평구 압류, 2026.05.06. 계양구의 각 지분 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 앞서 등기된 신탁 및 일부 압류는 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 낮아졌지만 시세 비교는 불가
현재 최저매각가는 157,094,000원으로, 감정가 458,000,000원에서 3회 유찰된 금액입니다. 현재 회차 시나리오에는 감정가의 34.3%로 표시돼 있습니다. 그러나 동일 또는 유사 물건의 최근 실거래가·최근 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로, 이 비율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”는 결론을 내릴 수 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 157,094,000원 | 154,094,684원 | 309,905,316원 |
| 4회 유찰 시 | 109,965,800원 | 107,626,279원 | 356,373,721원 |
| 5회 유찰 시 | 76,976,060원 | 75,190,491원 | 388,809,509원 |
유찰이 이어질수록 낙찰가와 채권자 배당액은 감소하고 미배당액은 커집니다. 다만 배당 시뮬레이션상 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미배당은 곧바로 매수인의 인수금액을 뜻하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 157,094,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,999,316원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 444,000,000원 | 154,094,684원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 464,000,000원 중 현재 회차 예상 배당액은 154,094,684원, 미배당액은 309,905,316원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 갈산역 북서측 인근 부평국가산업단지 내에 위치하며 공장, 아파트형공장 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 갈산역이 있어 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 지1층 비04호는 공장으로 이용 중입니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반공업지역·산업시설구역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 기재돼 있습니다.
- 건물. 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물이며 사용승인일은 2020.03.27.입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대·점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 사용관계, 임차 여부를 현장에서 확인하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건 관련 당해세 여부를 확인해야 실제 배당순서를 보다 정확하게 판단할 수 있습니다.
- 시세 확인. 감정가 대비 낙폭만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 같은 건물·인근 유사 공장 실거래와 매물가격을 별도로 확인하세요.
- 용도 확인. 현재 공장으로 이용 중이며 일반공업지역·산업시설구역에 속하므로 실제 사업 목적과 이용 가능 범위를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 세금 관련 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 인수 0원과 ‘저가 매수’는 다른 문제
이 사건의 등기상 핵심은 비교적 명확합니다. 2021.05.14. 주식회사국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리들은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 임대관계 미상, 세금 우선배당 가능성, 그리고 실거래 시세 부재는 별도의 확인사항입니다. 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 사실만으로 시장가보다 저렴하다고 결론내리기보다, 실제 점유와 세금, 공장 시세를 확인한 뒤 가격을 판단하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
