인천지방법원 2025타경1375. 부평국가산업단지 안에 있는 부평테크노타워 지1층비04호로, 감정평가상 공장으로 이용 중인 집합건물입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2021.05.14. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 444,000,000원입니다. 이후 등기된 신용보증기금 가압류, 지방자치단체와 국민건강보험공단의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기에는 근저당 설정 전 신탁 이력이 있으나, 2021.05.14. 신탁등기가 말소되고 대일소재주식회사에서 호종관에게 소유권이 이전됐습니다. 호종관의 당시 거래가액은 478,507,420원입니다. 이후 2025.01.27. 상속을 원인으로 오상희가 5분의 3, 호예진이 5분의 2 지분을 승계했고, 소유권이전등기는 2025.09.22. 접수됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1375 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 청천동 419-2 부평테크노타워 지1층비04호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 기타 · 공장으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 지1층비04호 · 사용승인일 2020.03.27. |
| 소유자 | 오상희 5분의 3 · 호예진 5분의 2 (2025.01.27. 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 458,000,000원 / 320,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 381,647,395원 |
| 매각기일 | 2026.07.21. |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준인 국민은행 근저당권보다 앞서 존속하는 인수 권리는 확인되지 않습니다. 2025.05.22. 신용보증기금 가압류 20,000,000원과 경매개시결정 이후의 지분 압류도 매각으로 소멸합니다. 자료상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 비교 — 2021년 거래가액은 현재 시세가 아니다
현재 최저매각가는 320,600,000원으로 감정가 458,000,000원의 70%입니다. 등기상 2021.04.20. 매매 거래가액 478,507,420원과 비교하면 최저가는 약 67.0% 수준이고, 감정가는 약 95.7% 수준입니다.
| 가격 기준 | 기준일·회차 | 금액 | 2021년 거래가 대비 |
|---|---|---|---|
| 등기상 거래가액 | 2021.04.20. | 478,507,420원 | 100.0% |
| 감정가 | 감정평가 기준 | 458,000,000원 | 95.7% |
| 최저가·실질취득 | 1회 유찰·인수 0원 가정 | 320,600,000원 | 67.0% |
그러나 2021년 거래가액은 현재 시점의 최근 거래가가 아닙니다. 최근 12개월 평균이나 최신 거래 자료가 없으므로, 320,600,000원이 현재 시장가격보다 낮은지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 특히 이 물건은 일반 주거용이 아니라 부평국가산업단지 내 지하층 공장이어서, 동일 건물·유사 층·유사 용도의 최근 거래와 임대수익을 확인하지 않은 채 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 320,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,288,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 444,000,000원 | 315,311,600원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 464,000,000원 중 315,311,600원이 배당되고, 예상 미배당은 148,688,400원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있으나, 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 320,600,000원 | 315,311,600원 | 148,688,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 224,420,000원 | 220,478,120원 | 243,521,880원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 157,094,000원 | 154,094,684원 | 309,905,316원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 위치. 갈산역(인천지하철 1호선) 북서측 인근의 부평국가산업단지 안에 있으며, 공장·아파트형공장·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 갈산역이 있어 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가 당시 공장으로 이용 중이며, 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물 부지는 북측과 동측에서 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 일반공업지역·산업시설구역·과밀억제권역이며, 토지거래계약허가구역은 외국인 등의 주택용도 취득을 대상으로 2025.08.26.부터 2026.08.25.까지 지정된 것으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 지하층 공장이라는 용도와 위치 특성상 최근 동일 건물·유사 물건의 거래량과 임대수익을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 점유자·사용자·임대차계약 존재 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 세금 법정기일 확인. 부평구와 계양구 압류가 남아 있으므로 교부청구액, 세목, 법정기일 및 당해세 여부를 매각기일 기준 원본에서 확인해야 합니다.
- 최근 시세 확인. 2021년 거래가액이 아닌 최근 동일 건물 지하층 공장 거래와 매물 호가를 기준으로 가격을 검증해야 합니다.
- 임대수익 검증. 현재 공장 사용 상태, 실제 임대료, 공실 여부와 관리·운영 조건을 확인한 뒤 수익률을 계산해야 합니다.
- 산업단지 이용조건 확인. 산업시설구역 내 공장으로서 입주 가능 업종과 사용 제한을 관계기관에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 세금 관련 교부청구 내역을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리, 가격은 검증”
이 사건은 말소기준 근저당 이후 권리가 매각으로 정리되고 자료상 매수인 인수액도 0원이라는 점에서 권리 구조는 비교적 단순합니다. 하지만 감정가 458,000,000원에서 한 차례 유찰돼 320,600,000원까지 내려왔다는 사실만으로는 충분하지 않습니다. 비교 가능한 최신 시장가격이 없고, 지하층 공장이라는 용도, 임대관계 미상, 세금 압류 이력이 함께 존재하기 때문입니다.
권리는 통과, 가격은 보류. 최근 동일 건물·유사 공장의 거래가와 임대수익, 실제 점유관계, 세금의 법정기일을 확인한 뒤에야 320,600,000원의 적정성을 판단할 수 있습니다.