인천지방법원 2025타경1425. 송도동 더샵그린워크1차 1602동 24층 2401호 아파트입니다. 감정가는 807,000,000원이고 한 차례 유찰돼 최저매각가는 564,900,000원으로 내려왔습니다. 더샵그린워크1차는 736세대, 사용승인일은 2014.08.29이며 비교 대상 면적은 84.3408㎡입니다. 최근 동일 면적대 거래 12건이 794,000,000원에서 840,000,000원 사이에 형성돼 있어, 표면 가격만 보면 경매 최저가와 시세 사이의 간격이 큽니다.
현재 소유자는 김건혜·이우창으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 등기에는 2014.11.14 하나은행 근저당 343,200,000원이 말소기준으로 산정돼 있고 이후 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됐습니다. 그러나 같은 근저당은 2016.08.16 해지를 원인으로 말소된 내역도 존재합니다. 이 부분은 단순한 표기 문제가 아니라, 2021.11.12 전입자의 대항력 판정과 매수인 인수액을 바꿀 수 있는 핵심 확인사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1425 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 18-6 더샵그린워크1차 제1602동 제24층 제2401호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 연수구 아트센터대로97번길 30 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 비교 대상 전용 84.3408㎡ |
| 소유자 | 김건혜 2분의 1 · 이우창 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 807,000,000원 / 564,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 함양농업협동조합 / 168,447,409원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 단지 | 더샵그린워크1차 · 736세대 · 사용승인 2014.08.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 재확인이 핵심
갑구 6번에는 김건혜·이우창 각 2분의 1 지분과 거래가액 720,000,000원이 기재돼 있으며, 별도로 가등기·담보가등기 성격 확인 필요 경고가 있습니다. 권리 산정에서는 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 처리됐지만, 가등기의 정확한 목적과 본등기 여부는 원본을 통해 확인해야 합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이충우 | 2021.11.12 | 미상 | 2025.10.14 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
제공된 판정은 2014.11.14 근저당을 기준으로 전입일이 늦어 대항력 없음으로 계산됐습니다. 그러나 해당 근저당의 2016.08.16 말소기재가 확인되므로, 보수적으로는 대항력 가능·미상으로 보고 점유개시일·임대차계약서·보증금·확정일자와 실제 기준권리를 다시 확인해야 합니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 1명입니다.
② 시세 비교 — 최저가는 최근 평균의 69.1%
더샵그린워크1차 동일 면적대의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 817,500,000원, 최신 2026.07 거래는 835,000,000원입니다. 최저가는 최근 12개월 평균의 69.1%로, 권리 문제가 해소된다는 전제에서는 가격 차이가 분명합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.87㎡ | 19층 | 835,000,000원 |
| 2026.06 | 84.34㎡ | 25층 | 835,000,000원 |
| 2026.06 | 84.87㎡ | 12층 | 800,000,000원 |
| 2026.06 | 84.87㎡ | 2층 | 840,000,000원 |
| 2026.06 | 84.87㎡ | 19층 | 830,000,000원 |
| 2026.05 | 84.34㎡ | 12층 | 835,000,000원 |
| 2026.05 | 84.34㎡ | 14층 | 810,000,000원 |
| 2026.05 | 84.87㎡ | 7층 | 820,000,000원 |
| 2026.05 | 84.34㎡ | 11층 | 795,000,000원 |
| 2026.05 | 84.87㎡ | 21층 | 820,000,000원 |
| 2026.05 | 84.34㎡ | 23층 | 794,000,000원 |
| 2026.03 | 84.87㎡ | 6층 | 796,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 817,500,000원 |
최근 거래 최저는 794,000,000원, 최고는 840,000,000원입니다. 감정가 807,000,000원은 최근 평균과 큰 차이가 없지만, 한 차례 유찰된 최저가는 564,900,000원까지 내려왔습니다. 다만 이 차액을 온전히 가격 메리트로 평가하려면 매수인 인수액이 실제로 0원인지부터 확정해야 합니다. 대항력 임차보증금이 확인될 경우 시세 비교 기준은 최저가가 아니라 최저가와 인수액을 합친 실질취득액으로 바뀝니다.
③ 예상배당표 (매각가 564,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,049,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 343,200,000원 | 343,200,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 363,000,000원 | 213,651,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 주식회사에스비아이저축은행 | 139,200,000원 | 0원 |
| 4. 을구 7번 근저당권 · 제이티친애저축은행주식회사 | 631,800,000원 | 0원 |
| 5. 을구 8번 근저당권 · 방민오 | 20,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 8번 근저당권 · 유영두 | 20,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 5번 가압류 · 주식회사 한빛자산관리대부 | 16,941,628원 | 0원 |
| 8. 을구 13번 근저당권 · 함양농업협동조합 | 228,000,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 9번 가압류 · 엠지캐피탈주식회사 | 303,285,756원 | 0원 |
| 10. 갑구 10번 가압류 · 삼성카드주식회사 | 8,479,020원 | 0원 |
| 11. 갑구 12번 가압류 · 군자농업협동조합 | 30,613,408원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,104,519,812원 중 예상 배당액은 556,851,000원, 미배당액은 1,547,668,812원입니다. 신청채권자 청구액 168,447,409원은 회차별 시뮬레이션에서 배당 0원으로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 미배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 564,900,000원 | 556,851,000원 | 1,547,668,812원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 395,430,000원 | 389,093,980원 | 1,715,425,832원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 276,801,000원 | 272,125,786원 | 1,832,394,026원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당액은 증가하지만, 제공된 계산상 등기 채권의 미배당액은 매수인에게 승계되지 않습니다. 다만 임차인의 대항력과 보증금은 별도 문제입니다. 이충우에게 대항력이 인정되고 보증금이 배당되지 않는 구조라면, 실제 인수액은 회차별 표의 0원과 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 용도. 토지이용상황은 아파트이며, 단지는 736세대입니다. 비교 대상 면적과 최근 거래 면적이 일치하는 것으로 확인됩니다.
- 거래 유동성. 2026.03부터 2026.07까지 동일 면적대 거래 12건이 확인되며 거래가는 794,000,000원에서 840,000,000원입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 30,721.7㎡이며 평지·정방형·광대소각 조건입니다. 공시지가는 ㎡당 2,807,000원입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·성장관리권역·경제자유구역에 포함됩니다.
- 보호·거래구역. 절대보호구역과 상대보호구역에 저촉되며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 도로. 대로1류·대로3류·중로1류에 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 대조. 2014.11.14 하나은행 근저당을 기준권리로 본 산정과 2016.08.16 말소기재가 함께 존재합니다. 매각물건명세서와 등기 원본의 현재 유효 권리를 확인해야 합니다.
- 이충우 임대차 확인. 전입일 2021.11.12, 배당요구일 2025.10.14입니다. 보증금·확정일자·점유개시일·계약 당사자를 확인해야 합니다.
- 갑구 6번 확인. 김건혜·이우창 소유권 및 거래가액 720,000,000원 기재와 함께 가등기 성격 확인 경고가 있으므로 담보가등기 여부와 본등기 관계를 확인해야 합니다.
- 배당표 재산정. 등기상 이미 말소된 근저당이 배당 시뮬레이션에 포함돼 있으므로 실제 배당순위와 채권신고액을 배당요구종기 이후 서류로 다시 계산해야 합니다.
- 토지거래 관련 확인. 토지거래계약 허가구역 포함 여부와 경매취득 시 적용 관계를 관할기관에 확인하세요.
- 점유·명도. 실제 점유자와 소유자 점유 여부, 인도명령 대상 여부, 협의명도 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 아파트 공용부분 관리비 체납액은 관리사무소를 통해 별도로 확인해야 합니다.
- 매각 진행 확인. 매각기일 2026.07.21의 진행·변경 여부를 법원 공고와 사건기록에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 합격, 권리는 확인 전 보류”
최저가 564,900,000원은 최근 12개월 실거래 평균 817,500,000원의 69.1%입니다. 최근 거래도 794,000,000원에서 840,000,000원 사이에 이어져, 인수액이 없다면 가격 매력은 뚜렷합니다.
하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 말소기준으로 제시된 하나은행 근저당이 등기상 2016년에 말소됐고, 그 뒤인 2021.11.12 전입한 이충우의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 여기에 갑구 6번 가등기의 성격 확인 문제도 남습니다. 따라서 현재 자료만으로는 “인수 0원·권리 안전”을 확정할 수 없습니다.
가격만 보면 적극 검토 대상, 권리만 보면 원본 확인 전 입찰 보류. 말소기준권리와 임대차관계가 정리된 뒤에도 실질취득액이 564,900,000원에 머문다는 것이 확인될 때 비로소 최근 시세 대비 할인 폭을 온전히 평가할 수 있습니다.
