인천지방법원 2025타경1437. 인천 연수구 연수동 연수푸르지오2단지 202동 8층 804호 오피스텔입니다. 소유자 장금화는 2013.03.22. 거래가액 184,340,550원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 이문1동2동새마을금고 명의의 채권최고액 154,037,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 감정가 150,000,000원에서 한 차례 유찰된 105,000,000원입니다. 배당표상 매수인이 승계할 금액은 0원이므로 실질취득도 105,000,000원입니다. 그러나 감정가 대비 70%라는 숫자는 감정가와의 비교일 뿐, 최근 거래 시세보다 낮다는 증거는 아닙니다. 이 물건은 권리와 가격을 분리해 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1437 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 연수동 593 연수푸르지오2단지 8층 202동-804호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 연수구 벚꽃로 130-4 |
| 물건종류 | 오피스텔 |
| 소유자 | 장금화 (2013.03.22. 거래가액 184,340,550원으로 취득, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 105,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 더좋은새마을금고(변경 전 이문1동2동새마을금고) / 109,768,760원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 2013년 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준은 2013.03.22. 설정된 이문1동2동새마을금고의 근저당권입니다. 이후 2025년에 설정된 삼성카드 주식회사 가압류 6,213,942원, 인천신용보증재단 가압류 63,470,000원과 2025.08.05. 임의경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다. 2020년과 2021년 미추홀구 압류는 각각 해제되어 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 보증금 확인 필요
| 임차인 | 사용 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 문호점 | 오피스텔 | 2022.04.04 | 미상 | 미상 | 2025.09.04 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 문호점 1명입니다. 전입일 2022.04.04.는 말소기준권리 2013.03.22.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.09.04. 접수됐지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당액은 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 70%, 시세 판단은 보류
현재 최저가는 105,000,000원으로 감정가 150,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 최저가 시나리오는 73,500,000원, 3회 유찰 시에는 51,450,000원입니다. 모든 시나리오에서 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 105,000,000원 | 70% | 102,730,000원 | 120,990,942원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 73,500,000원 | 49% | 71,777,000원 | 151,943,942원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 51,450,000원 | 34.3% | 50,123,900원 | 173,597,042원 | 0원 |
최저가가 내려가면 채권자 미배당액은 증가하지만, 그 미배당 채권을 매수인이 떠안지는 않습니다. 다만 최근 실거래와의 비교 근거가 확인되지 않으므로 105,000,000원이 실제 시장가격보다 낮은지는 별도 거래사례로 검증해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 | - |
| 1. 근저당 · 이문1동2동새마을금고 | 154,037,000원 | 102,730,000원 | 51,307,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 6,213,942원 | 0원 | 6,213,942원 |
| 3. 가압류 · 인천신용보증재단 | 63,470,000원 | 0원 | 63,470,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
채권총액 223,720,942원 중 채권자 예상배당은 102,730,000원이며, 총 미배당액은 120,990,942원입니다. 임차인 보증금, 당해세 및 최우선변제 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 물건·점유 메모
- 용도. 등기 대상은 인천 연수푸르지오2단지 202동 8층 804호 오피스텔입니다.
- 점유. 문호점이 오피스텔 용도로 점유하며 2022.04.04. 전입한 것으로 조사됐습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 소유관계. 장금화가 단독소유하고 있으며 2013.03.22. 소유권을 취득했습니다.
- 등기 열람 기준. 등기사항전부증명서는 2026.07.27. 발행됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 문호점의 보증금, 확정일자, 임대차계약 기간과 점유 현황을 매각물건명세서·현황조사서·계약서로 대조하세요.
- 명도 계획. 대항력은 없더라도 실제 점유자가 있으므로 인도명령과 이사 협의에 필요한 기간과 비용을 검토하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%만으로 저렴하다고 판단하지 말고 동일 건물 또는 유사 오피스텔의 최근 거래가와 임대수익을 확인하세요.
- 배당 변동. 보증금·확정일자와 당해세·최우선변제 여부에 따라 근저당권자와 후순위 채권자의 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 관리비 확인. 관리사무소를 통해 공용부분을 포함한 체납 관리비와 사용 현황을 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 법원 공고를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개”
이 물건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2013년 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 문호점의 전입은 2022년이어서 대항력이 없습니다. 후순위 가압류도 모두 소멸하므로 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 배당관계는 원본 확인이 필요합니다. 또한 현재 최저가 105,000,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 시장가격보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 권리는 조건부 합격, 가격은 비교자료 확인 후 판단. 입찰의 핵심은 임대차 세부 내용과 최근 거래가를 최종 확인하는 데 있습니다.
