등기상 인수는 0원, 가격은 최근 시세의 83.4% — 다만 하락 추세와 낮은 환금성이 문제다

인천지방법원 2025타경1467. 인천 미추홀구 숭의동 투민힐스빌 12층 1208호, 공부상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 김기연이 2020.07.21. 거래가 180,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 150,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.

등기부 앞부분에는 신탁과 가처분이 등장해 복잡해 보입니다. 그러나 김순자·김일영의 가처분은 모두 2019.01.16. 취소결정에 따라 말소됐고, 아시아신탁주식회사의 신탁등기도 2020.07.21. 신탁재산 귀속과 함께 정리됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 2020년 농협은행 근저당이며, 그 뒤의 광주은행 가압류와 경매개시결정, 미추홀구 압류는 매각으로 소멸합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 가처분은 이미 말소됐다

② 시세 비교 — 할인은 있지만 시장도 17.1% 하락했다

투민힐스빌 유사 면적 거래는 총 12건이며 전체 평균은 169,208,333원입니다. 그러나 과거 210,000,000원·220,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 거래가 더 중요합니다. 최근 12개월 5건 평균은 151,000,000원, 최신 거래는 2026.05.의 150,000,000원입니다.

현재 최저가 126,000,000원은 최근 12개월 평균의 83.4%이고, 최신 거래가 150,000,000원보다도 낮습니다. 표면상 할인폭은 분명합니다. 그러나 최근 거래군은 이전 거래군보다 17.1% 하락했습니다. 현재 할인율 16.6%와 시장 하락률 17.1%가 거의 겹치므로, 과거 평균만 보고 큰 안전마진이 확보됐다고 판단하기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)

총 채권액 178,115,956원 중 예상배당은 123,436,000원이며 미배당액은 54,679,956원입니다. 신청채권자의 청구액 127,188,837원도 전액 충족되지 않습니다. 다만 이 배당 부족액은 채무자 측에 남는 채권 문제이며, 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천남중학교 북서측 인근이며, 주위에는 동류형 오피스텔·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 동측과 북측으로 각각 노폭 약 6미터와 35미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 20층 건물이며 급·배수, 위생, 소화전, 승강기, 화재탐지, 도시가스 및 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역·방화지구·시가지경관지구이며, 과밀억제권역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 포함으로 표시됩니다.
• 토지. 토지면적 1,510.0㎡, 공시지가 2,605,000원/㎡이며 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 51세대 규모이고 최근 경매 평균 유찰 9.0회·매각률 4.55%로, 가격 할인과 별개로 매수층의 폭이 제한적입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가처분 말소 확인. 2018년 김순자·김일영 가처분이 2019.01.16. 실제 말소됐는지 최신 등기부에서 다시 대조하세요.
• 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 상세 임대내역이 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 실제 점유자를 확인하세요.
• 하락장 반영. 최근 시세 추세가 -17.1%입니다. 전체 평균 169,208,333원보다 최근 평균 151,000,000원과 최신 거래 150,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
• 회차 시나리오. 2회 유찰 시 88,200,000원, 3회 유찰 시 61,739,999원 시나리오가 제시돼 있습니다. 현재 회차에서 서두를지 추가 유찰 가능성을 감수할지 판단해야 합니다.
• 환금성 검증. 단지 평균 유찰 9.0회와 매각률 4.55%를 고려해 임대수요·공실·재매각 기간을 별도로 확인하세요.
• 규제 대조. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 표시와 용도지역·지구 규제의 실제 적용 범위를 관할 기관 자료와 대조하세요.
• 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 등 예상배당표에 반영되지 않은 비용을 확인하세요.

맺으며 — 권리는 합격, 환금성은 경계

이 물건은 등기부 첫인상보다 권리구조가 단순합니다. 2018년 가처분 2건은 이미 말소됐고, 2020년 농협은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸해 등기상 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 126,000,000원도 최근 12개월 평균 151,000,000원보다 낮습니다.

그러나 최근 시장은 이전 거래군보다 17.1% 하락했고, 투민힐스빌 경매물건은 평균 9.0회 유찰, 매각률 4.55%를 기록했습니다. 가격 할인은 분명하지만 그 할인폭이 시장 하락률과 거의 겹치며, 처분까지 오래 걸릴 가능성이 큽니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 조건부, 환금성은 경계입니다. 실거주나 장기 보유 목적이라면 검토할 수 있지만, 단기 매각을 전제로 한 접근에는 보수적인 가격 기준이 필요합니다.