인천지방법원 2025타경510268. 인천 계양구 동양동 마이웨이빌 5층 501호, 임차권등기상 대상 면적 56.41㎡의 다세대주택입니다. 소유자는 배덕원으로, 2015년 9월 25일 거래가 140,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2025년 6월 25일 한국주택금융공사가 강제경매를 신청했고, 해당 경매개시결정이 말소기준권리로 분석되었습니다.

등기상 기존 근저당권과 가압류는 이미 말소되어 있습니다. 하지만 그것만으로 안전하다고 판단하면 안 됩니다. 말소기준권리보다 먼저 대항력을 확보한 임차권이 살아 있기 때문입니다. 김영희는 2018년 10월 22일 전입·점유를 시작한 것으로 기재되어 있고, 2024년 2월 22일 주택임차권등기가 접수되었습니다. 경매개시결정은 그보다 뒤인 2025년 6월 25일입니다.

따라서 이 물건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 선순위 임차권의 실제 배당액과 미배당 보증금, 추가 점유자의 독립적인 권리 여부입니다. 최저가가 더 내려가도 선순위 보증금 인수 부담이 함께 늘어날 수 있으므로 명목 최저가만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 없어도 임차권은 남는다

등기부를 보면 과거 국민은행, 부평농업협동조합, 한국스탠다드차타드은행, 이지현, 농협은행의 근저당권 설정 이력이 있습니다. 이 근저당권들은 모두 경매개시 이전에 말소되었습니다. 인천신용보증재단의 가압류도 2022년 12월 23일 말소되었습니다.

현재 가장 중요한 권리는 을구 11번 김영희 주택임차권입니다. 2024년 2월 22일 등기되었으며, 전입 및 점유개시일은 2018년 10월 22일입니다. 이는 2025년 6월 25일 말소기준권리보다 앞섭니다. 매각물건명세서는 해당 임차권이 매수인에게 대항할 수 있고, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.

② 임차인·점유 분석 — 인수 위험은 한 건으로 끝나지 않을 수 있다

김영희의 등기된 임차권 외에도 이길영의 전입 사실과 '공사'라는 명칭의 주거 관련 기재가 확인됩니다. 임차·점유 관련 기재는 총 3건이며, 실제로 서로 독립된 임대차인지, 점유자가 누구인지, 기존 임차권과 중복되는 관계인지는 추가 확인이 필요합니다. 단순히 기재된 수만큼 보증금을 합산해서도 안 되지만, 반대로 확인되지 않은 점유자의 위험을 없다고 취급해서도 안 됩니다.

김영희의 최종 임차보증금은 같은 임차권의 계약 변경 금액을 중복 합산하지 않은 것입니다. '공사' 표기가 별도의 실제 임차인인지, 보증 관련 기관인지, 다른 권리관계의 표시인지는 확정할 수 없습니다. 한국주택금융공사의 경매신청 사실만으로 김영희의 보증금 채권이 해당 공사에 승계되었다고 단정하지 않습니다.

③ 가격의 실체 — 4,826만원 낙찰이 곧 4,826만원 취득은 아니다

감정가 201,000,000원 대비 최저가 48,260,000원은 매우 낮아 보입니다. 하지만 이 물건은 선순위 임차보증금 136,000,000원을 함께 고려해야 합니다.

대항력 있는 임차인이 배당에서 보증금을 일부 받으면 그만큼 매수인의 인수 잔액이 감소하고, 배당을 적게 받으면 매수인의 인수 부담은 증가합니다. 따라서 임차인에게 매각대금이 배당되는 구조에서는 낙찰가와 임차보증금 인수액을 합한 실질취득 부담이 보증금 약 1.36억원 수준으로 수렴합니다. 경매집행비용 및 다른 우선 배당이 있으면 그보다 더 높아질 수 있습니다.

또한 이길영과 '공사' 기재의 보증금이나 인수 관계가 확정되지 않았으므로, 실제 취득 부담의 최종 상한을 확정할 수 없습니다. 현재 가격이 감정가의 24.01%라는 사실은 위험을 제거하지 못합니다.

④ 예상배당표 (매각가 48,260,000원 가정)

현재 회차의 배당 추정은 신청채권자 한국주택금융공사의 청구액을 기준으로 산출되어 있습니다. 다만 선순위 임차권의 배당순위 및 보증금 지급 여부가 확정 반영된 최종 배당표는 아닙니다.

집행비용 1,268,680원은 매각가 기준 추정치입니다. 신청채권자 예상배당 46,991,320원과 미배당 104,443,546원은 신청채권액 기준 계산입니다. 이 채권 미배당액을 매수인의 인수액으로 해석해서는 안 됩니다. 선순위 임차권에 대한 배당 및 매수인 인수액은 별도로 확정해야 합니다. 당해세·최우선변제 등도 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 유찰이 위험을 줄여주지는 않는다

현재 회차에서도 한국주택금융공사의 청구액 151,434,866원은 전액 배당되지 않는 것으로 추정됩니다. 추가 유찰 시 명목 최저가는 내려가지만, 신청채권자의 미배당액은 증가합니다.

중요한 점은 신청채권자의 미배당액과 김영희의 임차보증금 인수액은 서로 다른 개념이라는 사실입니다. 신청채권자에게 돈이 지급되었다고 해서 김영희의 임차보증금이 변제되는 것은 아닙니다. 반대로 김영희에게 배당되는 금액이 확인된다면 그만큼 임차권 잔액이 줄어들 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 계양구 동양동 당산초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 평가되었습니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층 건물의 5층 501호입니다. 외벽은 스톤코트 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 하이샤시 창호입니다.
• 설비. 상·하수도 및 급·배수설비와 도시가스 난방설비가 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 20미터의 포장도로에 접하며, 토지는 정방형으로 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
• 용도지역·규제. 제2종일반주거지역, 동양 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 교육환경 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등의 지정이 기재되어 있습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 특별히 기재되지 않았으며, 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 실내 상태와 실제 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 다세대주택으로서 동일 건물·유사 면적의 실제 거래가격을 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 환금성이나 정상 매매가격을 추정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 인수 여부. 을구 11번 김영희 주택임차권등기의 보증금 136,000,000원과 실제 배당 가능액을 확인해야 합니다. 명세서상 미배당 잔액은 매수인이 인수합니다.
• 한국주택금융공사와 김영희의 관계. 신청채권자 청구액 151,434,866원과 선순위 임차권의 법률관계 및 채권 승계 여부를 원본 서류로 검증해야 합니다. 동일 채권의 중복 계산이나 별개 채권의 누락을 모두 경계해야 합니다.
• 이길영 전입·점유. 2024.11.12 전입은 확인되지만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 김영희와의 관계, 독립 임대차 여부 및 대항력 성립 요건을 확인해야 합니다.
• '공사' 기재 확인. 실제 임차인, 보증 관련 기관, 채권 승계 주체 또는 다른 관계자의 표시인지 검증해야 합니다. 명칭만으로 독립 보증금이 존재한다고 단정하거나 인수 위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다.
• 배당순위 재검증. 현재 신청채권자 기준 예상배당액 46,991,320원을 임차권자에게 지급되는 금액으로 혼동하지 않아야 합니다. 법원 배당순위와 실제 보증금 변제 가능액을 따로 검토해야 합니다.
• 매각기일 확인. 2026.11.05 매각기일의 진행 여부, 최종 매각물건명세서, 기일 변경 및 특별매각조건을 확인해야 합니다.
• 명도 및 점유 관계. 김영희의 임차권등기 이후 실제 점유 상태와 이길영의 점유 여부가 분명하지 않습니다. 인도명령 가능 여부와 인수 임차인의 보증금 반환 관계를 확인해야 합니다.
• 관리비·세금. 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 부분, 당해세 및 최우선변제 관련 사항을 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준 입찰가. 최저가가 아니라 낙찰가와 미배당 임차보증금 인수액을 합산한 금액으로 취득 부담을 계산해야 합니다. 독립적인 추가 임차보증금이 존재하는지도 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약 관련 증빙 및 배당요구 내역을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 24%”라는 숫자보다 무서운 선순위 임차권

이 물건은 최저가만 보면 강한 관심을 끌 수 있습니다. 감정가 201,000,000원의 다세대주택이 4회 유찰되어 48,260,000원에 나온 상황이기 때문입니다. 하지만 이 숫자는 물건의 실제 취득 부담을 설명하지 못합니다.

가장 중요한 사실은 김영희의 최종 보증금 136,000,000원에 대한 선순위 임차권이 남아 있다는 점입니다. 명세서에도 배당에서 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 낙찰대금과 미배당 보증금을 함께 보아야 하며, 임차인 배당이 이루어지는 경우 총 부담은 보증금 규모로 수렴합니다. 신청채권자에게 배당되어 임차권 변제가 이루어지지 않는다면 실제 부담은 그보다 더 커질 수 있습니다.

여기에 이길영의 보증금 미상 전입과 '공사' 기재의 미확정 권리관계가 겹칩니다. 권리분석이 단순한 물건이 아니며, 4회 유찰이라는 사실 자체도 가격 메리트를 보장하지 않습니다. 정상적인 실거래 시세 검증도 완료되지 않은 상태이므로 실질취득액이 시장가격보다 낮다는 결론을 내릴 수 없습니다.

결론은 입찰 보류 및 선순위 임차권·배당관계 우선 검증입니다. 최저가 4,826만원이 아니라 실제 인수할 보증금까지 계산한 뒤, 추가 점유자 위험과 주변 거래가격을 확인해야 합니다. 이 물건은 “낮은 최저가의 기회”보다 “미배당 임차보증금 인수 위험”을 먼저 보아야 하는 다세대 경매입니다.