인천지방법원 2025타경510268. 계양구 동양동 마이웨이빌 5층 501호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 최저매각가는 감정가 201,000,000원에서 3회 유찰돼 68,943,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 판단 중심은 할인율이 아닙니다. 김영희의 을구 11번 주택임차권에는 주민등록일자와 점유개시일자가 모두 2018.10.22로 기재돼 있고, 보증금 변경 내역은 130,000,000원 → 135,000,000원 → 135,000,000원 → 136,000,000원입니다. 매각물건명세서에도 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

따라서 68,943,000원에 낙찰받는 것 자체가 총 취득비용 68,943,000원을 뜻하지 않습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크므로, 배당과 인수액이 서로 이동하면서 매수인의 실질 부담은 김영희 보증금 수준인 약 136,000,000원 부근에 고정되는 구조로 보아야 합니다. 게다가 이길영은 2024.11.12 전입했고 보증금이 확인되지 않아, 확인 결과에 따라 실질 부담은 더 커질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

이 사건의 말소기준은 2025.06.25 강제경매개시결정입니다. 과거 국민은행·부평농업협동조합·한국스탠다드차타드은행·이지현·농협은행의 근저당권과 인천신용보증재단 가압류는 이미 등기부상 말소됐습니다. 반면 김영희의 임차권은 주민등록·점유개시가 2018.10.22이고 2024.02.22 임차권등기가 이뤄졌으며, 매각물건명세서에서 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시돼 있습니다.

② 가격 판단 — 감정가 34%보다 ‘실질취득액’을 봐야 한다

현재 최저매각가는 68,943,000원으로 감정가 201,000,000원의 약 34% 수준입니다. 표면 가격만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 사건에는 매수인이 인수할 수 있는 136,000,000원 임차권이 있습니다. 따라서 가격 판단의 기준은 68,943,000원이 아니라 실질취득액입니다.

김영희 보증금보다 낙찰가가 낮은 현재 구조에서는 배당에서 변제되는 금액과 매수인 인수액을 합쳐 전체 부담이 보증금 수준에 접근합니다. 즉 유찰로 최저가가 더 떨어져도 김영희의 미배당 잔액이 늘 수 있어, 낙찰가 하락 자체를 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 별도의 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로 실질취득액 136,000,000원 수준이 시장가격보다 싼지 비싼지는 이 자료만으로 단정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 68,943,000원 가정)

위 배당 수치는 집행비용과 신청채권자 청구를 기준으로 한 회차별 계산입니다. 김영희 임차권은 매각물건명세서상 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수하는 권리이므로, 낙찰자의 실질 부담 판단은 이 표의 ‘매수인 인수 0원’ 계산이 아니라 임차권 인수 조건을 우선해 보아야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 당산초등학교 북동측 인근이며, 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물의 제5층 제501호이며, 외벽은 스톤코트 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 하이샷시입니다.
• 설비. 상·하수도, 급·배수설비, 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남측으로 로폭 약 20미터 포장도로와 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(동양(구획정리))이며 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 역사문화환경보존지역에 해당합니다.
• 위반건축물. 확인된 위반사항은 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 김영희 배당액 확인. 최종 보증금 136,000,000원 중 실제 배당액과 낙찰 후 승계되는 미배당 잔액을 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
• 이길영 보증금 확인. 2024.11.12 전입자로 보증금·확정일자가 미상입니다. 추가 인수 위험 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확인해야 합니다.
• 낙찰가만으로 수익성 계산 금지. 현재 최저가 68,943,000원이 아니라 임차권 인수까지 합친 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
• 4회·5회 유찰도 같은 원리. 최저가가 48,260,100원, 33,782,070원으로 낮아져도 대항력 임차보증금 잔액이 커질 수 있으므로 단순 할인율만으로 유리해지는 구조가 아닙니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당요구 관계를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “68,943,000원짜리 물건”으로 보면 틀린다

이 물건은 감정가 201,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 68,943,000원까지 내려왔습니다. 그러나 을구 11번 김영희 임차권의 최종 보증금은 136,000,000원이고, 매각물건명세서에는 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 즉 유찰 횟수와 할인율보다 선순위 임차권이 먼저입니다.

여기에 이길영의 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 단계에서 이 사건을 ‘감정가의 34%까지 떨어진 저가 물건’으로 평가할 근거는 부족합니다. 김영희의 실제 배당·인수 잔액과 이길영의 임차보증금 확인이 끝나야 실질취득비용이 확정됩니다. 이 사건의 승부처는 더 낮은 낙찰가가 아니라, 누가 얼마를 배당받고 얼마가 매수인에게 남는지입니다.