인천지방법원 2025타경510268. 인천 계양구 동양동 ‘마이웨이빌’ 5층 501호, 전유면적 56.41㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 201,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 140,700,000원입니다. 표면만 보면 감정가보다 60,300,000원 낮아졌지만, 이 물건은 단순히 최저가만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
김영희는 2018.10.22. 전입과 점유를 시작했고, 임차권등기에는 계약 갱신 과정의 보증금이 130,000,000원, 135,000,000원, 135,000,000원, 136,000,000원으로 순차 기재돼 있습니다. 이는 네 건을 합산하는 구조가 아니라 갱신된 보증금 이력으로 보며, 현재 분석에서는 최종 기재액 136,000,000원을 기준으로 판단합니다. 매각물건명세서가 해당 임차권의 미배당 잔액 인수를 명시했으므로, 배당액 확인 없이 “낙찰 후 전부 소멸”로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510268 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 동양동 642-15 마이웨이빌 제5층 제501호 · 도로명 인천광역시 계양구 동양로 143 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 56.41㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 5층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 배덕원 (2015.09.25. 거래가 140,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 140,700,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 151,434,866원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 과거 근저당은 말소, 임차권이 핵심
등기 이력에는 국민은행·부평농업협동조합·한국스탠다드차타드은행·이지현· 농협은행의 근저당권이 차례로 등장하지만, 모두 후속 말소등기가 확인됩니다. 특히 2015.09.25. 설정된 농협은행 근저당도 2018.10.22. 해지로 말소됐고, 같은 날 김영희의 주민등록과 점유가 시작됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영희 501호 전부 · 임차권등기 | 2018.10.22. 확정일자 2018.09.06. 임차권등기 2024.02.22. | 136,000,000원 최종 계약 기재액 | 대항력 있음 | 배당요구 | 승계 아님 | 미배당 잔액 인수 |
| 이길영 현황조사·명세서 확인 | 2024.11.12. 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 | 별도 확인 |
보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 사람이 없으므로 실제 임차인은 김영희와 이길영, 2명으로 봅니다. 김영희의 계약 갱신 보증금 4개 금액은 중복 합산하지 않습니다. 이길영은 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 대항력이 없다고 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
③ 시세 비교 — 저렴하다고 단정할 자료가 없다
동일 건물·인근 다세대의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가와 가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 이유만으로 현재 최저가 140,700,000원을 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
이 사건은 특히 추가 유찰 때 최저가가 급격히 낮아져 보이지만, 김영희의 보증금이 낙찰가를 웃돌면 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다. 결국 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 136,000,000원과 집행비용을 합친 수준에서 거의 고정됩니다.
④ 실질취득 시나리오
| 회차 | 표시 최저가 | 비용 차감 후 배당 가능액 | 김영희 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 70% | 140,700,000원 | 137,930,200원 | 0원 | 140,700,000원 |
| 2회 유찰 시 49% | 98,490,000원 | 96,317,180원 | 39,682,820원 | 138,172,820원 |
| 3회 유찰 시 34.3% | 68,943,000원 | 67,302,026원 | 68,697,974원 | 137,640,974원 |
실질취득은 표시 최저가와 김영희 보증금 미배당 잔액의 합계입니다. 집행비용은 각 회차 시뮬레이션에 반영된 추정액이며, 이길영의 보증금이나 별도 우선변제액은 포함되지 않았습니다.
⑤ 배당 시뮬레이션과 주의점 (매각가 140,700,000원 기준)
| 배당 항목 | 채권액 | 산출 배당액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,769,800원 |
| 1. 국민은행 근저당 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 2. 부평농업협동조합 근저당 | 91,200,000원 | 47,930,200원 |
| 3. 한국스탠다드차타드은행 근저당 | 92,400,000원 | 0원 |
| 4. 이지현 근저당 | 50,000,000원 | 0원 |
| 5. 농협은행 근저당 | 115,200,000원 | 0원 |
| 6. 인천신용보증재단 | 19,204,604원 | 0원 |
| 7. 한국주택금융공사 | 151,434,866원 | 0원 |
| 채권 총 미배당 | 609,439,470원 | 471,509,270원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당산초등학교 북동측 인근으로, 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물의 5층 501호입니다. 외벽은 스톤코트, 내벽은 벽지, 창호는 하이샷시이며 상·하수도, 급·배수, 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 20미터의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·동양 구획정리 지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 장애물제한표면구역과 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 확인되지 않았고 공부와 현황의 차이도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 다세대주택은 개별 건물·호수별 거래 편차가 클 수 있으므로 동일 면적의 최근 실거래와 전세가를 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김영희 실제 배당액 확인. 법원 배당표에서 보증금 136,000,000원이 전액 배당되는지 확인하고, 1원이라도 미배당이면 그 잔액을 입찰가에 더해 실질취득을 계산해야 합니다.
- 갱신계약 원본 확인. 130,000,000원부터 136,000,000원까지의 계약 갱신 과정과 현재 유효한 임대차계약서를 확인하세요. 네 금액을 합산해서는 안 됩니다.
- 이길영 권리 확인. 보증금·계약일·점유 부분·확정일자·배당요구 여부를 확인해 대항력과 추가 인수 가능성을 판정해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 2회 유찰 최저가 98,490,000원, 3회 유찰 최저가 68,943,000원만 보고 싸다고 판단하지 말고 미배당 임차보증금을 합산하세요.
- 시세 원본 조사. 동일 건물과 인근 다세대의 최근 12개월 실거래·최신 거래·전세가를 확인하기 전에는 응찰가 상한을 정하지 마세요.
- 점유·명도. 임차권등기자와 현 점유자의 실제 점유 상태가 다를 수 있으므로 현장 방문과 전입세대확인서, 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 배당순위 원본 대조. 등기부상 말소된 과거 근저당과 현재 존속 권리를 구분하고, 매각물건명세서·현황조사·배당요구종기 서류를 직접 대조하세요.
맺으며 — 최저가가 내려가도 실질부담은 거의 내려가지 않는다
현재 회차만 놓고 보면 최저가 140,700,000원에서 김영희의 보증금 136,000,000원을 전액 배당할 수 있는 범위여서 해당 임차권 인수액이 0원이 될 가능성이 있습니다. 그러나 그 결론은 실제 배당표에서 전액 변제가 확인될 때만 성립합니다.
한 번 더 유찰되면 표시 최저가는 98,490,000원으로 내려가지만, 김영희 미배당 예상액 39,682,820원을 더한 실질취득은 138,172,820원입니다. 세 번째 회차도 실질취득은 137,640,974원으로 비슷합니다. 즉 가격의 바닥은 경매 최저가가 아니라 선순위 임차보증금 136,000,000원입니다.
여기에 이길영의 보증금과 확정일자가 미상이고, 최근 실거래도 확인되지 않아 현재 실질취득이 시세보다 낮다는 근거도 없습니다. 이 물건은 “유찰돼 싸진 다세대”가 아니라 임차권 배당액과 미상 점유자를 먼저 해결해야 하는 조건부 입찰물건입니다. 현재 회차에서도 배당표와 임대차 원본 확인 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.