인천지방법원 2025타경510717. 송도센트로드 비동 19층 1905호로, 감정평가상 이용상태는 업무시설(사무소)입니다. 소유자 조용욱은 2022.02.08. 거래가액 317,800,000원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 240,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며 이후 등기된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 말소기준보다 앞선 권리를 따로 봐야 합니다. 매각물건명세서에는 2011.10.25. 등기된 별도등기 1토지 을구 1번 지상권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 예상배당 계산상 금전채무 인수액이 0원이어도, 이 지상권은 비금전적 권리로 남습니다. 지상권의 범위·존속기간·지료와 목적물 이용에 미치는 영향은 입찰 전 원문을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510717 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 30-3 송도센트로드 비동 19층 1905호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 업무시설(사무소) · 34층 건물 내 19층 |
| 건물구조 / 사용승인 | 철골철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 2011.10.12. |
| 소유자 | 조용욱 (2022.02.08. 소유권이전, 거래가액 317,800,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 379,000,000원 / 265,300,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 207,972,674원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소권리와 인수권리를 분리해야 한다
말소기준은 2022.02.08. 중소기업은행 근저당권입니다. 그 이후 등기된 인천신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단 압류, 중소기업은행 경매개시결정, 연수구 압류, 신용보증기금 및 강철의 가압류는 매각으로 소멸합니다. 주식회사오케이저축은행의 2024.06.26. 가압류는 2024.08.28. 해제로 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%와 시세 할인은 다르다
현재 회차 최저매각가는 265,300,000원으로 감정가 379,000,000원의 70%입니다. 그러나 이 업무시설의 실거래 비교 자료가 없어, 감정가 대비 하락 폭만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다.
더구나 매수인이 인수하는 지상권은 낙찰대금 외에 별도로 검토해야 할 권리입니다. 이 사건의 실질취득 판단은 최저가 265,300,000원 + 지상권이 사용·임대·처분에 미치는 영향으로 접근해야 합니다. 지상권의 경제적 부담이 확인되지 않은 상태에서는 최저가만을 기준으로 입찰 상한을 정하는 것이 위험합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 265,300,000원 | 260,785,800원 | 123,648,961원 | 충족 |
| 2회 유찰 시(49%) | 185,710,000원 | 182,310,060원 | 202,124,701원 | 미충족 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 129,996,999원 | 127,377,041원 | 257,057,720원 | 미충족 |
③ 예상배당표 (매각가 265,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,514,200원 |
| 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 인천신용보증재단 | 26,279,662원 | 20,785,800원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 67,932,170원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 신용보증기금 | 7,384,371원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 강철 | 42,838,558원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 384,434,761원 중 예상배당은 260,785,800원이며, 미배당은 123,648,961원입니다. 예상배당 계산상 매수인에게 승계되는 금전채무는 0원으로 계산되지만, 별도등기 1토지 을구 1번 지상권은 비금전적 인수권리로 별도 판단해야 합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 국제업무지구역 남서측에 위치하며, 주변은 업무시설·근린생활시설·오피스텔·공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 국제업무지구역이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 주거용이 아닌 업무시설(사무소)로 이용 중이며, 임대관계는 현장에서 확인되지 않았습니다.
- 도로. 동측 광로, 북측 대로, 서측과 남측 중로에 각각 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 7,182.5㎡, 공시지가는 4,029,000원/㎡이며 상업용 토지로 이용 중입니다.
- 규제. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역에 포함되고 철도보호지구에 저촉됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 건물. 사용승인일은 2011.10.12.이며 외벽은 글라스커튼월 및 복합판넬 마감, 공동 위생·급배수·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 특기되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지상권 원문 확인. 별도등기 1토지 을구 1번의 권리자, 목적, 범위, 존속기간, 지료와 소멸 조건을 등기부 및 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 입찰가만 보지 말고 최저가 265,300,000원과 지상권 인수 영향을 함께 반영해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 시세 재검증. 실거래 비교 자료가 없어 감정가 70%만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 동일 건물 업무시설의 최근 거래와 현재 매물을 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계. 현장조사가 이해관계인 부재와 폐문으로 이뤄졌으므로 실제 점유자, 임대차, 사업자등록 및 인도 가능 시기를 재확인해야 합니다.
- 체납 확인. 관리비와 공용부분 체납, 당해세 등 예상배당에 반영되지 않은 항목을 관계기관과 관리주체에 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 감정평가상 업무시설(사무소)이므로 실제 사용상태와 건축물대장상 용도, 사용 제한을 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 매각기일 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 지상권이 먼저다
이 사건은 말소기준 이후 권리만 보면 단순합니다. 중소기업은행 근저당권과 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 예상배당상 매수인이 승계하는 금전채무도 0원입니다. 그러나 그 결론만으로는 부족합니다.
2011.10.25. 등기된 별도등기 1토지 을구 1번 지상권이 매수인에게 인수되기 때문입니다. 현재 최저가 265,300,000원은 감정가의 70%이지만 실거래 비교 자료가 없고, 지상권의 경제적 영향도 확인해야 합니다. 따라서 이 물건은 “감정가보다 많이 내려온 저가 물건”이 아니라, 인수권리의 내용을 확인한 뒤에야 가격을 평가할 수 있는 업무시설입니다. 결론은 후순위 권리는 소멸, 지상권은 인수, 가격 판단은 보류입니다.
