산정 인수 0원만 믿기엔 이르다 — 청라동 다가구주택·토지

인천지방법원 2025타경510811. 청라고등학교 북측 인근의 토지 336㎡와 지상 3층 철근콘크리트 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 2016년 5월 13일 사용승인됐고, 1층은 점포 및 사무실, 2층과 3층은 다가구주택으로 이용 중입니다. 제시외 건물 2-1부터 2-3까지도 일괄매각에 포함됩니다.

말소기준권리는 2016년 5월 19일 인천산곡새마을금고의 채권최고액 676,000,000원 근저당권입니다. 확인된 임차 관련 신고 가운데 김시아·우상현·1층 점유자·최수경은 모두 말소기준일 이후여서 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 반면 임차권자로 경정된 장덕수는 핵심 날짜와 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리는 명확하지만 후속 자료 대조가 필요하다

2016년 5월 19일 채권최고액 676,000,000원의 근저당권이 말소기준입니다. 같은 날 설정된 두 번째 근저당권과 이후의 임차권등기·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 순위입니다. 2017년 손명훈 명의 전세권도 기준권리 뒤에 설정됐으며, 같은 해 12월 8일 해지를 원인으로 말소등기까지 이루어졌습니다.

② 임차인 분석 — 네 건은 대항력 없음, 한 건은 가능·미상

최수경 명의 임차권등기에는 보증금 290,000,000원, 계약일 2022.02.09, 확정일자 2022.02.15, 점유개시 2022.03.10, 주민등록 2022.03.11이 기재돼 있습니다. 모두 말소기준일 이후라 대항력은 없습니다. 다만 2024.06.07 임차권자가 장덕수로 경정된 기록이 이어지므로, 최수경과 장덕수의 경정 전후 관계와 장덕수에게 적용되는 임대차 조건을 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 30% 하락했지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다

감정가 1,642,469,100원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 1,149,728,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 70% 수준이지만, 비교 가능한 최근 실거래 금액이 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 특히 1층 상업공간과 2·3층 다가구주택, 토지와 제시외 건물이 묶인 혼합형 부동산은 개별 수익·공실·수선 상태에 따라 가치 편차가 큽니다.

* 배당 시나리오상 인수액. 장덕수의 대항력과 보증금이 확정되지 않아 실제 승계 여부는 별도 확인이 필요합니다.

④ 산정 배당표 (매각가 1,149,728,000원 가정)

총 채권액 1,263,124,000원 중 1,135,830,720원이 배당되고, 미배당액은 127,293,280원으로 산정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 말소 전세권과 변경 근저당의 반영 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 청라고등학교 북측 인근이며, 주변은 공동주택·학교·공원·주상복합건물 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 있고 본건까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 복합 용도. 1층은 점포 및 사무실, 2층과 3층은 다가구주택입니다. 주거 전용 물건과 달리 상가 임대수요와 주거 임대수요를 각각 검토해야 합니다.
• 토지. 면적 336㎡, 지목 대, 주상용, 평지·세로장방이며 소로 한 면에 접합니다. 공시지가는 1㎡당 1,799,000원입니다.
• 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역·상대보호구역·토지거래계약 허가구역에 포함되고 소로1류에 접합니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 표시는 없으며, 외벽은 돌붙임 및 본타일 마감, 창호는 샷시 이중창 등입니다.
• 환금성. 토지·상가·다가구주택·제시외 건물이 한꺼번에 묶인 혼합형 자산이라 일반 공동주택보다 가치 산정과 매수자금 조달이 복잡할 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 장덕수 임차권 확인. 임차권등기명령 결정문과 경정결정문에서 계약일·점유개시일·전입일·확정일자·보증금 및 권리자 경정 사유를 확인하세요.
• 최수경·장덕수 관계 확인. 동일 임차권등기의 경정 전후 관계인지, 별도 임대차가 존재하는지 원본 문서로 구분해야 합니다.
• 배당표 재검산. 2017.12.08 말소된 손명훈 전세권 195,000,000원이 실제 배당 대상인지 확인하세요.
• 근저당 현액 확인. 두 번째 근저당은 최초 234,000,000원에서 128,000,000원으로 변경된 기록이 있으므로 최신 채권최고액과 채권계산서를 대조하세요.
• 김시아 채권원인 확인. 202호 점유 관련자이자 신청채권자이므로 임대차보증금 반환채권인지 다른 채권인지 집행권원과 계약서를 확인하세요.
• 일괄매각 범위 확인. 토지와 본건 건물, 제시외 건물 2-1~2-3의 위치·면적·현황과 소유관계를 현장에서 대조하세요.
• 임대수익 실사. 1층 점포·사무실과 2·3층 각 호실의 실제 점유, 공실, 보증금, 월세, 관리비 및 수선비를 호실별로 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 사실만으로 저가라 판단하지 말고, 청라동 유사 토지·다가구·근린 혼합건물의 최근 거래와 임대수익을 별도로 비교하세요.
• 허가구역 확인. 토지거래계약 허가구역 포함에 따른 취득 절차와 이용 의무 적용 여부를 관할 기관에 확인하세요.

맺으며 — “산정 0원과 확정 0원은 다르다”

이 사건은 말소기준권리와 날짜가 확인된 임차인들의 순위만 보면 비교적 정리가 쉽습니다. 그러나 장덕수의 핵심 임대차 정보가 확인되지 않고, 임차권자가 최수경에서 장덕수로 경정된 과정도 남아 있습니다. 여기에 말소된 전세권 195,000,000원과 변경된 근저당 234,000,000원이 배당표에 그대로 반영된 불일치까지 겹칩니다.

따라서 최저가 1,149,728,000원에 산정 인수액 0원을 더한 금액을 곧바로 확정 실질취득가로 받아들이면 안 됩니다. 실거래 비교 없이 감정가 대비 70%만 보고 싸다고 판단하는 것도 금물입니다. 확인된 권리는 소멸형, 미확인 임차권은 승계 가능성 보류, 가격은 시세 검증 전 판단 보류. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 장덕수 임차권과 실제 배당순위를 원본으로 얼마나 명확히 정리하느냐입니다.