인천지방법원 2025타경510923. 인천 미추홀구 주안동 1002-8, 4층 401호의 다세대주택입니다. 감정가 350,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 120,050,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2023.11.29. 설정된 경서농업협동조합의 채권최고액 390,000,000원 근저당권입니다. 이후 이기석 근저당권, 삼성카드 가압류, 국세 압류, 경매개시결정, 주택임차권 등은 모두 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다.
점유관계는 단순하지 않습니다. 현황조사에는 NGANG EVELYN MANKA, CHE CLOVIS AWAH, BELINDA TANGWEN NDIASHEY, CHE DAVID JOON AWAH, ACHANGWA CHIARA, EJOWAH EPINE NJABE의 전입·점유가 확인되고, 별도로 체클로비스아와 명의의 임차보증금 30,000,000원 주택임차권등기가 있습니다. 다만 모두 말소기준일인 2023.11.29. 이후에 전입 또는 점유를 시작해 대항력은 없는 것으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510923 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1002-8 4층 401호 |
| 도로명 | 인천광역시 미추홀구 주안동로12번길 46 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 84.89㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 지상 5층 |
| 소유자 | 윤호영 |
| 감정가 / 최저가 | 350,000,000원 / 120,050,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 329,794,652원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2023.08.23. 설정됐던 경인북부수산업협동조합의 채권최고액 2,208,000,000원 근저당권은 2023.11.29. 일부포기로 말소됐습니다. 같은 날 윤호영에게 소유권이 이전되고, 경서농업협동조합의 채권최고액 390,000,000원 근저당권이 설정되면서 이 권리가 말소기준권리가 됩니다. 2024.03.20. 이고훈 가압류도 2024.07.24. 말소됐고, 그 밖의 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
임차인·점유관계 — 대항력보다 명도 확인이 핵심
| 성명 | 전입·점유일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제·배당 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| NGANG EVELYN MANKA | 2024.02.27 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| CHE CLOVIS AWAH | 2024.02.24 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| BELINDA TANGWEN NDIASHEY | 2024.04.04 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| CHE DAVID JOON AWAH | 2024.02.27 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| ACHANGWA CHIARA | 2025.01.03 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| EJOWAH EPINE NJABE | 2025.03.26 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 체클로비스아와 주택임차권등기 | 2024.02.24 | 30,000,000원 | 2024.03.20 | 대항력 없음 | 배당요구 확인 | 승계 없음 |
② 가격 위치 — 3회 유찰로 감정가의 34.3%
감정가는 350,000,000원, 현재 최저매각가는 120,050,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰 후 감정가의 34.3% 수준입니다. 다만 이 물건과 직접 비교할 최근 실거래 금액은 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수는 없습니다. 부동산 정보상 이 건물은 ‘참좋은가’, 6세대이며 사용승인일은 2023.03.09.입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 120,050,000원 | 34.3% | 303,747,207원 |
| 4회 유찰 시 | 84,035,000원 | 24.01% | 339,194,137원 |
| 5회 유찰 시 | 58,824,499원 | 16.81% | 363,950,849원 |
③ 예상배당표 (매각가 120,050,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,700원 |
| 을구 3번 근저당권 · 경서농업협동조합 | 390,000,000원 | 117,569,300원 |
| 을구 4번 근저당권 · 이기석 | 15,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 16,316,507원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 421,316,507원 중 예상 배당액은 117,569,300원이고, 미배당액은 303,747,207원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 인천가정법원 남측 인근에 위치하며, 주위에는 다세대주택·오피스텔·숙박시설·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 지상 5층, 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시 창호입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 세장형으로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 북측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 접합니다. 토지면적은 298.7㎡, 공시지가는 2,105,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·가축사육제한구역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 점검. 6세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수 2.6회, 본건은 현재 3회 유찰 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 현황 재확인. 현황조사상 여러 명의 전입·점유가 확인됩니다. 실제 현재 점유자와 사용관계를 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 체클로비스아와 임차권. 보증금 30,000,000원, 임대차계약일 2024.02.23., 주민등록·점유개시 2024.02.24., 확정일자 2024.03.20.입니다. 말소기준보다 늦어 대항력은 없고 매각으로 소멸합니다.
- 미상 보증금 점검. 현황조사 점유자 가운데 보증금·확정일자가 확인되지 않은 사람이 있으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 120,050,000원은 감정가 대비 34.3%지만, 최근 실거래 비교값이 없는 만큼 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 않는 것이 중요합니다.
- 배당 전제 확인. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 구조이므로 입찰 직전 배당요구·세금 관련 서류를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 뜻이 아니다
이 사건의 권리분석 결론은 비교적 분명합니다. 말소기준권리는 2023.11.29. 경서농업협동조합 근저당권이고, 확인된 임차·점유관계는 모두 그 이후라 매수인이 떠안을 보증금은 0원입니다. 후순위 근저당·가압류·압류·임차권등기도 매각으로 소멸합니다.
그러나 현재 3회 유찰돼 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔고, 현황조사상 여러 점유자가 존재하며 최근 실거래 비교값도 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수보다 점유 정리와 실제 시장가 확인이 더 중요한 다세대 경매입니다. 낮아진 최저가만으로 가격 우위를 단정하기보다는 120,050,000원이 실제 매매시장에서도 경쟁력 있는 수준인지 별도로 확인하는 것이 핵심입니다.
