245,000,000원
인천지방법원 2025타경510923. 인천 미추홀구 주안동 1002-8, 주안동로12번길 46에 있는 4층 401호 다세대주택입니다. 전유면적은 84.89㎡이고, 철근콘크리트구조 지상 5층 건물에 위치합니다. 감정가 350,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 245,000,000원입니다.
표면적인 권리 계산은 매수인에게 유리합니다. 말소기준으로 정리된 2023.08.23 경인북부수산업협동조합 근저당보다 모든 전입·점유 기록이 늦고, 2025.10.22 등기된 임차보증금 30,000,000원의 주택임차권도 후순위입니다. 따라서 현재 배당가정상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
그러나 이 사건을 단순한 “인수 0원 물건”으로만 보면 위험합니다. 현황조사와 매각물건명세서 등에 이름이 확인된 점유·임차 기록은 7건이며, 그중 다수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 특히 CHE CLOVIS AWAH와 임차권등기명의인 체클로비스아와의 표기가 함께 존재하므로, 동일인 여부와 실제 거주 인원을 원본 서류와 현장조사로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510923 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1002-8 4층 401호 도로명: 인천광역시 미추홀구 주안동로12번길 46 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 84.89㎡ · 지상 5층 중 4층 |
| 건물 | 참좋은가 · 6세대 · 2023.03.09 사용승인 |
| 소유자 | 윤호영 · 매매 원인 2023.03.02 · 소유권이전 접수 2023.11.29 |
| 감정가 / 최저가 | 350,000,000원 / 245,000,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 청구액 | 329,794,652원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 다만 말소등기 범위 확인
현재 배당표는 2023.08.23 근저당의 채권최고액 2,208,000,000원을 선순위로 두고 계산돼 있습니다. 이 기준에서는 매각대금 245,000,000원에서 집행비용을 뺀 240,770,000원이 모두 경인북부수산업협동조합에 배당되고, 경서농업협동조합을 포함한 후순위 채권자들은 배당받지 못합니다. 다만 근저당 금액은 채권최고액이므로 실제 피담보채무와 배당액은 달라질 수 있습니다.
② 임차인·점유 관계 — 대항력은 없지만 명도 확인은 별개
| 성명 | 전입·점유 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| NGANG EVELYN MANKA | 2024.02.27 현황조사 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 인수 0원 |
| CHE CLOVIS AWAH | 2024.02.24 현황조사·매각물건명세서 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 인수 0원 |
| BELINDA TANGWEN NDIASHEY | 2024.04.04 현황조사 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 인수 0원 |
| CHE DAVID JOON AWAH | 2024.02.27 현황조사 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 인수 0원 |
| ACHANGWA CHIARA | 2025.01.03 현황조사 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 인수 0원 |
| EJOWAH EPINE NJABE | 2025.03.26 현황조사 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 인수 0원 |
| 체클로비스아와 | 2024.02.24 4층 401호 전부·임차권등기 | 30,000,000원 2024.03.20 배당요구 2025.10.22 | 대항력 없음 | 배당순위 확인 | 승계 없음 인수 0원 |
모든 전입일은 말소기준일인 2023.08.23보다 늦습니다. 따라서 조사된 점유자들이 실제 임차인이라고 하더라도 선순위 대항력은 인정되지 않는 구조입니다. 2025.10.22 등기된 체클로비스아와의 주택임차권도 임대차계약일 2024.02.23, 주민등록·점유개시일 2024.02.24로 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸하며, 배당가정상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저가는 감정가 350,000,000원의 70%인 245,000,000원입니다. 그러나 참좋은가의 동일 면적 실거래 표본과 최근 거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가에서 30% 내려왔다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 245,000,000원 | 245,000,000원 | 2,468,546,507원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 171,500,000원 | 171,500,000원 | 2,541,017,507원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 120,049,999원 | 120,049,999원 | 2,591,747,208원 |
④ 예상배당표 (매각가 245,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,230,000원 | - |
| 을구 1번 근저당 · 경인북부수산업협동조합 | 2,208,000,000원 | 240,770,000원 | 1,967,230,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 경서농업협동조합 | 390,000,000원 | 0원 | 390,000,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 이고훈 | 80,000,000원 | 0원 | 80,000,000원 |
| 을구 4번 근저당 · 이기석 | 15,000,000원 | 0원 | 15,000,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 16,316,507원 | 0원 | 16,316,507원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
채권최고액·청구금액 기준의 배당가정입니다. 총 채권액 2,709,316,507원 중 240,770,000원이 배당되고 2,468,546,507원이 미배당됩니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않았으며, 실제 채무액과 조세채권 순위에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 인천가정법원 남측 인근입니다. 주변은 다세대주택·오피스텔·숙박시설·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 지상 5층 건물로, 외벽은 석재붙임, 창호는 샷시 창호입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 세장형 토지의 다세대주택 건부지이며 북측으로 폭 약 6미터 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 토지 일부는 건축법상 도로에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 298.7㎡, 지목은 대, 공시지가는 2,105,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다. 다만 임대관계는 미상으로 조사됐습니다.
- 환금성. 2023.03.09 사용승인된 비교적 신축 다세대주택이지만 총 6세대의 소규모 건물이며, 확인된 최근 낙찰·실거래 표본이 없어 가격 검증 범위가 제한됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당 일부포기 범위. 2023.08.23 을구 1번 근저당과 2023.11.29 일부포기 말소등기의 효력 범위를 공동담보목록 제2023-378호와 함께 대조하세요.
- 점유자 특정. 조사된 7건의 이름별 현재 거주 여부와 세대 간 관계를 주민등록전입세대 확인·현황조사·현장 방문으로 대조하세요.
- 동일인 여부. CHE CLOVIS AWAH와 체클로비스아와가 동일인인지, 임차권등기 후 실제로 퇴거했는지 확인하세요.
- 미상 보증금. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자들의 계약서·전입일·점유개시일을 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 임차권등기. 체클로비스아와의 임차보증금 30,000,000원, 차임 900,000원, 확정일자 2024.03.20 및 배당요구 여부를 배당요구종기와 함께 대조하세요.
- 조세채권. 대전세무서장·분당세무서장의 압류가 있으므로 당해세 여부와 법정기일에 따른 실제 배당순위를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%만으로 저가라고 판단하지 말고 주안동 인근 다세대주택 전용 84.89㎡ 실거래와 중개시세를 조사하세요.
- 명도비용. 실제 점유자가 복수일 경우 인도명령 송달과 이사 협의에 필요한 시간·비용을 응찰가에 반영하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 내역을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 두 가지
이 물건은 말소기준보다 앞선 임차인이 없어 계산상 매수인 인수액이 0원인 후순위 소멸형 다세대주택입니다. 임차권등기 보증금 30,000,000원도 선순위 대항력이 없어 낙찰자에게 승계되지 않습니다.
하지만 입찰 판단의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 2023.08.23 근저당 뒤에 기재된 2023.11.29 일부포기 말소의 범위를 확인해 말소기준권리를 확정해야 합니다. 둘째, 점유·임차 조사 7건의 실제 인원과 현재 점유 상태를 특정해야 합니다. 여기에 최근 실거래 시세가 확인되지 않는 가격 불확실성까지 있으므로, 권리 계산은 인수 0원이나 실사는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다. 권리 원문과 현장 점유가 정리되기 전에는 감정가 대비 할인율만 보고 응찰해서는 안 됩니다.