최저가 4,270만원보다 ‘9,000만원 임차권 말소확약’ 확인이 먼저다 — 문학동 학산주택 지층 비02호

인천지방법원 2025타경511304. 인천 문학동 학산주택 지층 비02호, 전유부분 62.36㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 61,000,000원이고 한 차례 유찰되어 최저매각가는 42,700,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 주택임차권등기의 처리입니다.

을구 21번에는 한국토지주택공사 명의의 임차보증금 90,000,000원 주택임차권이 등기되어 있습니다. 임대차계약일은 2020.12.16, 확정일자는 2020.12.17, 주민등록일자는 2020.12.21, 점유개시일자는 2021.01.04입니다. 매각물건명세서는 이 임차권을 매수인이 인수할 권리로 명시했지만, 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되었습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 오래된 말소 이력과 9,000만원 임차권

등기 연혁의 첫 근저당은 2002.05.22 설정된 국민은행 채권최고액 78,000,000원입니다. 그러나 2004.03.19 종전 경매 매각과 함께 이 근저당의 말소등기도 기재되어 있습니다. 따라서 현재 사건의 말소기준을 2002년 근저당으로 단정해서는 안 되며, 원본 등기부의 말소선과 현재 효력을 반드시 확인해야 합니다.

현재 소유권 취득 이후 등기상 먼저 확인되는 권리는 2022.02.11 시흥세무서장의 국세 압류, 2023.05.24 울산세무서장의 국세 압류, 2024.01.24 서울특별시 압류입니다. 조세채권은 등기일만이 아니라 법정기일과 당해세 여부에 따라 배당순위가 달라질 수 있어, 낙찰대금에서 먼저 차감될 가능성을 별도로 확인해야 합니다.

② 임차권·승계 분석

한국토지주택공사 신고는 보증기관의 대위·승계 성격이므로 실제 거주 임차인 수에 중복해 넣지 않습니다. 이 사건에서 확인되는 수치는 실제 임차인 0명, 보증기관 승계 신고 1건입니다. 임차보증금 90,000,000원도 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 70%만으로는 싸다고 할 수 없다

현재 최저가 42,700,000원은 감정가 61,000,000원의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래가가 확인되지 않아 시세 대비 저렴한지 판단할 근거가 없습니다. 특히 확약서가 확정되지 않은 상태라면 비교 기준은 최저가 42,700,000원이 아니라 실질취득 약 90,000,000원입니다.

④ 예상배당표 (매각가 42,700,000원 가정)

배당 추정상 매각대금 전액이 집행비용과 국민은행 근저당 배당에 사용되고, 총 미배당액은 671,770,766원입니다. 다만 등기 연혁에는 국민은행 근저당이 2004.03.19 종전 매각으로 말소된 기록도 있으므로, 위 배당순서는 현재 원본 등기상 효력이 확인되어야 합니다. 조세채권의 당해세·법정기일과 임차인 최우선변제 여부에 따라서도 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물의 지층 비02호입니다. 폐문부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
• 입지. 인천광역시 미추홀구 문학동 문학정보고등학교 서측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·학교 등이 소재합니다.
• 교통. 인근까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 도로. 부정형 토지의 다세대주택 건부지이며 동측으로 소로의 포장도로와 접합니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 제1종일반주거지역, 문학 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 지층 다세대주택은 채광·환기·습기·침수·누수와 대출 및 매수층 제약을 직접 확인해야 하며, 내부 미확인 상태에서는 보수비를 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본. 서울보증보험 주식회사의 권한, 사건번호, 대상 호수, 을구 21번 특정 여부, 조건과 유효기간을 확인하세요.
• 말소 이행 절차. 잔금납부와 동시에 말소되는지, 별도 서류 제출이나 조건 이행이 필요한지 법원 기록에서 확인하세요.
• 확약 미확인 시 상한 재계산. 최저가가 아니라 실질취득 약 90,000,000원을 기준으로 수익성과 자금계획을 다시 계산하세요.
• 확약 적용범위. 확약은 을구 21번 임차권에만 적용됩니다. 별도 점유자나 추가 임차관계가 확인되면 독립적으로 대항력과 인수액을 분석해야 합니다.
• 실제 점유 확인. 폐문부재로 내부와 임대관계가 확인되지 않았습니다. 현장 방문, 전입세대확인서와 점유관계 확인이 필요합니다.
• 2002년 근저당 말소선. 2004년 매각말소 기록과 현재 배당 추정이 다르므로 최신 원본 등기부로 현재 효력을 확정하세요.
• 조세채권. 시흥세무서·울산세무서·서울특별시 압류의 법정기일, 당해세 여부와 예상 교부청구액을 확인하세요.
• 지층 상태. 채광, 환기, 결로, 곰팡이, 누수, 침수 흔적, 배수시설, 창호와 난방 상태를 직접 점검하세요.
• 가격 검증. 감정가 70%만으로 저렴하다고 판단하지 말고 문학동 동종 다세대 지층의 최근 거래와 매물 호가를 별도로 확인하세요.
• 관리비·공과금. 공용부분 관리비와 수도·가스 등 체납 여부를 관리 주체와 각 공급기관에 확인하세요.

맺으며 — “낮은 최저가보다 확약의 확실성이 먼저”

이 사건은 겉으로는 감정가 61,000,000원에서 42,700,000원까지 내려온 1회 유찰 물건입니다. 하지만 권리분석의 중심은 할인율이 아니라 90,000,000원 주택임차권입니다. 말소동의 확약이 유효하고 실제로 이행된다면 매수인 인수는 실질 0원*, 실질취득은 42,700,000원입니다.

반대로 확약을 확인하지 못하면 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총 실질취득이 약 90,000,000원으로 수렴합니다. 여기에 지층 다세대의 낮은 환금성, 내부 미확인, 조세 압류, 2002년 근저당의 말소 이력과 배당 추정 간 확인사항까지 겹칩니다. 실거래 비교도 없어 현재 최저가를 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.

확약 확인 전에는 보류, 확약과 원본 권리관계가 모두 확인된 뒤에만 가격 검토. 이 물건은 싸게 낙찰받는 문제가 아니라, 9,000만원 권리가 정말 사라지는지를 문서로 확정하는 문제입니다.

* 실질 인수 0원 및 실질취득 42,700,000원은 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 을구 21번 주택임차권에 유효하게 적용되고 실제 말소가 이행된다는 전제입니다. 확약 미확인·미이행 시에는 임차보증금 90,000,000원을 기준으로 실질취득액을 판단해야 합니다.