인천지방법원 2025타경511331. 인천 중구 운남동 ‘이편한세상영종하늘도시’ 101동 602호, 전용 84.3203㎡ 아파트입니다. 감정가 431,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 301,700,000원, 감정가의 70%입니다. 동일 면적 최근 12건 평균 402,416,666원과 비교하면 가격 자체는 분명 낮은 구간입니다.
권리의 기준점은 2019.03.13. 설정된 우리은행 근저당입니다. 이후 설정된 담보권·가압류·압류와 임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 다만 등기상 이미 말소된 근저당 기록이 배당 시뮬레이션에 포함돼 있고, 국세·지방세 압류와 전입일 미상의 신고가 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 가격은 매력적이지만 서류 대조가 필요한 확인형 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511331 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운남동 1680-2 이편한세상영종하늘도시 제101동 제6층 제602호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.3203㎡ · 철근콘크리트구조 21층 중 6층 |
| 소유자 | 이지후 (2019.03.15. 개명 전 이태순) |
| 감정가 / 최저가 | 431,000,000원 / 301,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프더블유2503유동화전문 유한회사 / 138,720,796원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 원칙적으로 소멸
말소기준은 2019.03.13. 우리은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 176,000,000원이었고 2020.06.29. 154,000,000원으로 변경됐습니다. 이후 설정된 앤알캐피탈대부 근저당은 주식회사리드코프로 이전됐고, 가압류·세금 압류·임차권등기는 모두 말소기준 이후 권리입니다.
신동식 근저당은 2020.06.11., 유지우 근저당은 2022.01.25., 애큐온저축은행 근저당은 2022.04.13. 각각 말소 기록이 있습니다. 실제 배당표를 검토할 때는 이 말소 기록과 채권자별 배당요구 내역을 반드시 대조해야 합니다.
임차·점유 관계 — 한 건은 안전, 한 건은 미상
| 성명 | 점유·계약 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 황민혁 | 602호 전부 · 전입 2020.07.01 · 확정일자 2020.06.10 · 임차권등기 2024.08.08 보증금 210,000,000원·225,000,000원 병기 | 대항력 없음 말소기준 2019.03.13. 이후 전입 | 순위 확인 배당요구 확인 | 승계 없음 매각으로 소멸 |
| 공사 | 주거 신고 · 전입일 미상 · 보증금 미상 | 가능·미상 전입일 확인 필요 | 미상 | 미상 보증금·점유 원인 확인 필요 |
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 75%
이편한세상영종하늘도시 동일 면적의 최근 거래 12건은 2025.11.~2026.03.에 355,000,000원~445,000,000원 구간에서 체결됐습니다. 최근 12개월 평균은 402,416,666원이며, 현재 최저가 301,700,000원은 이 평균의 75.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.89㎡ | 4 | 375,000,000원 |
| 2026.03 | 84.89㎡ | 6 | 402,000,000원 |
| 2026.02 | 84.32㎡ | 13 | 445,000,000원 |
| 2026.02 | 84.89㎡ | 9 | 410,000,000원 |
| 2026.01 | 84.32㎡ | 11 | 370,000,000원 |
| 2026.01 | 84.89㎡ | 18 | 420,000,000원 |
| 2025.12 | 84.89㎡ | 2 | 355,000,000원 |
| 2025.11 | 84.32㎡ | 7 | 415,000,000원 |
| 2025.11 | 84.89㎡ | 19 | 415,000,000원 |
| 2025.11 | 84.32㎡ | 17 | 392,000,000원 |
| 2025.11 | 84.89㎡ | 16 | 420,000,000원 |
| 2025.11 | 84.32㎡ | 19 | 410,000,000원 |
| 평균 | 84.32~84.89㎡ | 12건 | 402,416,666원 |
최신 거래 항목은 2026.03.의 375,000,000원이고, 현재 최저가는 이 금액보다도 낮습니다. 감정가 431,000,000원은 최근 평균을 웃돌았지만 한 차례 유찰로 최저가가 301,700,000원까지 내려오면서 가격 메리트가 생긴 구간입니다. 다만 이 할인폭이 미상 점유나 세금 우선배당 위험을 자동으로 없애 주는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 301,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,023,800원 |
| 2. 우리은행 근저당 | 176,000,000원 | 176,000,000원 |
| 3. 신동식 근저당 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 4. 유지우 근저당 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 5. 애큐온저축은행 근저당 | 91,200,000원 | 72,676,200원 |
| 6. 앤알캐피탈대부 근저당 | 133,900,000원 | 0원 |
| 7. 영종하늘도시환지공동주택조합 가압류 | 25,567,355원 | 0원 |
| 8. 성남대원신용협동조합 가압류 | 17,419,626원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 492,086,981원 중 296,676,200원이 배당되고 미배당은 195,410,781원으로 계산된 단순 시뮬레이션입니다. 신동식·유지우·애큐온저축은행 근저당에는 별도의 말소 기록이 있으므로 실제 배당 대상과 순위는 법원 배당요구 내역을 기준으로 다시 확인해야 합니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 후순위 배당액도 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영종I.C 북동측 약 550미터 지점에 위치하며, 주변은 아파트단지·공원·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 21층 건물의 6층으로, 급·배수 및 위생설비·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. e편한세상영종하늘도시는 577세대, 2018.08.20. 준공 단지이며 동일 면적 거래 12건이 확인됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 물건 상태. 공동주택인 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 확인. ‘공사’ 명의 신고의 정확한 주체, 전입일, 점유 부분, 보증금과 계약 원인을 확인하세요.
- 황민혁 보증금 확인. 임차권등기에 210,000,000원과 225,000,000원이 병기된 이유와 현재 잔액·배당요구 금액을 대조하세요.
- 말소된 근저당 대조. 신동식·유지우·애큐온저축은행 근저당의 말소 기록과 예상배당표가 일치하지 않으므로 배당요구종기 서류를 확인하세요.
- 세금 우선순위. 부천세무서·부천시·인천 중구 압류의 체납세목, 법정기일, 당해세 여부를 확인하세요.
- 실질취득 재계산. 미상 점유가 대항력 없는 것으로 확인될 때에만 실질취득을 301,700,000원으로 볼 수 있습니다.
- 가격 상한. 최근 거래 최저 355,000,000원, 최근 평균 402,416,666원과 비교하되 층·향·내부 상태·명도비용을 반영해 상한을 정하세요.
- 관리비·명도. 체납 관리비 중 공용부분과 실제 점유자의 인도 조건을 관리사무소·현장조사로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역·전입세대확인서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 합격권, 권리는 확인 후”
현재 최저가 301,700,000원은 최근 12개월 평균 402,416,666원의 75.0%로, 숫자만 보면 매력적인 가격입니다. 황민혁 임차권도 전입일이 말소기준 이후라 대항력이 없고, 등기상 후순위 권리는 원칙적으로 소멸합니다.
하지만 이 사건의 결론은 아직 단순한 ‘인수 0원 안전형’이 아닙니다. 전입일·보증금 미상의 ‘공사’ 신고, 국세·지방세 압류 3건, 말소된 근저당과 예상배당표의 불일치가 남아 있기 때문입니다. 이 세 가지를 확인해 문제가 해소된다면 가격 경쟁력이 살아나지만, 확인 전에는 할인폭만 보고 등급을 높일 수 없습니다. 가격은 합격권, 권리는 원본 확인 후 최종 합격.